fbpx

Lugemiseks kuluv aev: 1 min.

Mida tähendab oodatav tulusus?

Ühisrahastuse projektidest laekuvad rahavood võivad olla väga erinevad, näiteks omakapitaliinvesteeringute rahalaekumised sõltuvad äriplaani elluviimise edukusest. Arendatava kortermaja puhul võib riskiks olla liiga aeglane müük ja tõusvad sisendhinnad. Võib juhtuda ka vastupidine: sisendhinnad on stabiilsed, kuid turuolukord lubab isegi müügihinna tõustes müüa korteriobjektid oodatust kiiremini ära.

Kindla maksegraafikuga ärilaenude puhul on selgust mõnevõrra rohkem, kuid ka seal tuleb arvestada võimalike viivisepäevadega, mis võivad tootlust nii tõsta kui langetada. Kõik sõltub, kas viivistelt tasutav intressimäär on sama või erineb laenu intressimäärast.

Mõlemal juhul huvitab investorit oodatav tulusus, sest selle alusel saab võtta vastu otsuseid kapitali investeerimise kohta. Crowdestate kasutab oodatava tulususe arvutamiseks tabeliarvutusprogrammidest tuttavat XIRR funktsiooni. Kuivõrd projektist laekuvad summad võivad olla erineva sageduse ja suurusega, siis XIRR funktsioon arvutab projekti sisemise tasuvusmäära sellise rahavoo puhul, mis ei ole korrapärane. Toome näite.

Oletame, et investeerime 6. jaanuaril 1000 eurot omakapitaliprojekti. Turg on oodatust aktiivsem, mistõttu otsustab arendaja teha esimese väljamakse summas 550 eurot 9. augustil ning viimase väljamakse summas 550 eurot 3. septembril.

XIRR meetodil arvutatud tulusus on 16,53%, kuid tegelikult teenisime algse investeeringu suhtes 10% tootlust. Kumb neist õige on?

Mõlemad arvutused on korrektsed, kuid näitavad erinevaid asju. Investeeringu kogutootlus (ROI, return on investment) näitab kui palju algse investeeringu suhtes oleme raha juurde teeninud. XIRR eeldab, et investoril on sarnastele projektidele pidev juurdepääs ja lihtsamalt öeldes ütleb, et kui vabaneva kapitali saab taas suunata sarnase tootlusega projekti, siis ühe aastaga teenib investor 1000 euro pealt 165,3 eurot intressitulu. Seega võtab XIRR arvesse nii raha laekumise aega kui summade suurust ja selle põhjal leiab aasta baasile teisendatud intressimäära, mille võrra investeeringu väärtus suureneb. XIRR on seega diskontomäär, mille rakendamisel saame kõikide rahavoogude tänase väärtuse.

Laenuintress ja sisemine tulumäär erinevad teineteisest

Fikseeritud intressimääraga projektide korral on oodatava tulususe hinnang enamasti üsnagi täpne. Näiteks juba lõppenud L.Koidula 32 (II) projekti intressimäär oli 11%, kuid tegelik tulusus tuli 11,05%. Koidula projekti eripäraks oli vaid üks tagasimakse, mistõttu erinevus intressimäära ja tegeliku tulususe vahel oli minimaalne.

Global Nord Timber (III) käibekapitali finantseerimisel küsis projekti sponsor investoritelt 400 000 eurot kuni 7 kuuks. Kokku lepiti, et sponsor maksab laenu põhiosalt 15% intressi. Tagasimaksed toimuvad iga kuul sääraselt, kus tagastatakse 28 000 eurot põhiosa ja selleks hetkeks kogunenud intressid. Viimase maksega laekub 260 000 eurot koos intressidega. Eeldusel, et kõik laekumised toimuvad ettenähtud graafiku alusel, saame XIRR meetodiga projekti tulususeks 16,1%. See on veidi kõrgem kokkulepitud 15% intressimäärast seetõttu, et XIRR meetod arvestab, et suudame iga kuu tagasilaekuva raha samadel tingimustel reinvesteerida.

Omakapitaliprojektidega oodatav tulusus

Omakapitaliprojektide puhul pakub Crowdestate välja 3 võimalikku tulususe stsenaariumit: negatiivne stsenaarium, baasstsenaarium ja optimistlik stsenaarium. Kõigi kolme stsenaariumi puhul hinnatakse projekti rahavooge lähtudes vastavalt konservatiivsest, tõenäosuslikust ja optimistlikust vaatest ja selle põhjal arvutatakse oodatav tulusus.

Oodatav tulusus on seega funktsioon Crowdestate’i parimast hinnangust võimalike laekumiste osas.

XIRRi arvutamise näide

Kui soovid oma portfelli peal ise XIRR-meetodiga tulusust arvutada, siis siin on väikene õpetus.

Esimesse veergu koonda kuupäevad ning teise veergu investeeringusummad. Allolevalt pildilt on näha, et investeeringusummad on positiivsed ja negatiivsed. Üldiselt kasutatakse loogikat, et investeeringu tegemisel anname raha rahakotist ära ehk raha hulk rahakotis väheneb. Seetõttu märgitakse need tulemused negatiivselt. Sissetulev raha (põhiosa tagasimaksed, intressid ja viivised) märgitakse plussiga, sest jällegi loetakse seda rahakotti sisse tulevaks summaks, mis suurendab raha hulka rahakotis.

Oma portfelli pikaajalise XIRRi arvutamiseks on viimaseks reaks vaja kirjutada tänane kuupäev ja portfelli hetkeseis. Alloleva näidisportfelli puhul on näha, et tehtud on kaks investeeringut, mille tõttu on toimunud 4 tagasilaekumist ning 650 eurot on veel laekumata. Kui see summa laekuks 17.09.2018, siis oleks sellise portfelli sisemine tulumäär olnud 15,64%. Mida päev edasi, seda väiksemaks sisemine tulumäär jääb tulenevalt raha ajaväärtusest – tänane euro on rohkem väärt homsest eurost.

Kui sa ei ole veel endale Crowdestate’i kasutajakontot teinud, siis saad seda teha siin.

Head investeerimist! 🙂

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.