fbpx

Investire nel crowdfunding immobiliare online: ecco come e perché

Tempo di lettura: 2 minuti

Una domanda frequente che si pone chi si avvicina al crowdfunding immobiliare per la prima volta è “Come posso iniziare ad investire in crowdfunding?”. Un blogpost è certamente il modo migliore per rispondere a questa domanda, dando anche qualche utile consiglio.

Internet sta trasformando il mercato immobiliare, dando nuove opportunità a coloro che vogliono investire in immobili una parte del proprio capitale. Il crowdfunding immobiliare online è uno strumento in costante evoluzione le cui potenzialità se sfruttate al meglio possono garantire ottimi risultati. Va però utilizzato con consapevolezza.

Le opportunità offerte dal crowdfunding immobiliare online

Prima di iniziare ad investire in crowdfunding immobiliare, l’investitore deve “settare” le proprie aspettative di guadagno in maniera chiara ed essere consapevole dei rischi che l’investimento comporta. Il crowdfunding immobiliare online offre la possibilità di costruire un portfolio di investimenti basato sia sulla rivalutazione del capitale che sulla generazione di flussi di cassa positivi. La strategia più comune è quella di combinare entrambi i tipi di investimento così da bilanciare i rischi e ricavare ottimi ritorni.

La scelta dell’investimento e il calcolo dei rischi

L’investitore deve sempre valutare qual è il rapporto tra il livello di rischio e i potenziali guadagni del progetto scelto. Un alto ritorno sull’investimento potrebbe comportare l’esposizione a un elevato grado di rischio.

È importante essere realisti riguardo alle proprie aspettative di guadagno. Le opportunità di investimento di breve periodo (dai 6 mesi ai 2 anni) propongono un ritorno annuale che può arrivare anche al 10 / 12%.

I consigli per investire nel Crowdfunding immobiliare

Crowdestate è una delle prime piattaforme attive in Europa. Dal 2014 ad oggi, ha promosso oltre 110 opportunità di investimento, raccogliendo più di 50M di Euro e restituendo oltre 25M di Euro agli investitori. Sulla base di questa esperienza, è possibile stabilire delle linee guida per avvicinarsi al crowdfunding immobiliare ed utilizzarlo in maniera mirata, minimizzando i rischi e massimizzando le possibilità di guadagno.

Il crowdfunding può funzionare come elemento bilanciatore, in aggiunta agli investimenti tradizionali (titoli azionari, obbligazioni, valute, ecc). E’ in grado di ridurre la volatilità del portafoglio mantenendo alti ritorni.
Ai  nuovi investitori suggeriamo di destinare agli investimenti in crowdfunding fino al 20% del loro portafoglio totale. Il crowdfunding rappresenta ancora uno strumento di investimento nuovo, per questo motivo nuove piattaforme e nuovi servizi nascono (e a volte spariscono) ad una velocità impressionante. Affidarsi allo storico dei risultati di una piattaforma rimane il modo migliore per garantire i propri investimenti.

Inoltre, è importante conoscere se stessi.

Preferisci avere un’entrata fissa mensile oppure investire in un progetto che si apprezzerà nel tempo, con maggiori risultati, ma che non saranno disponibili prima di 3-5 anni?

Se il tuo obiettivo è costruire piano di lungo periodo, potresti propendere per investire la maggior parte del tuo portafoglio in progetti di lungo periodo e lasciare solo una piccola parte agli investimenti di breve periodo. Allo stesso tempo, non dimenticare che i progetti di breve periodo ti permettono di avere guadagni più rapidi e così finanziare i tuoi investimenti a lungo raggio.

Se queste informazioni ti sono state d’aiuto, scopri le nuove opportunità di investimento disponibili.

Kas investeerida korraga suur summa või aegamööda väikeste summadega?

Lugemiseks kuluv aeg: 1 min.

Viimasest majanduskriisist on möödas täpselt 10 aastat. Kuigi majanduskriisi algust võib lugeda erinevatest ajahetkedest, siis üheks verstapostiks saab pidada USA suuruselt neljanda investeerimispanga Lehman Brothersi pankrotti septembris 2008. Veel aasta varem olid aktsiaturud kõigi aegade tipus ning pelgalt pool aastat hiljem, märtsis 2009, saavutati aktsiaturgude põhjad. Et ühisrahastus oli 2008. aasta paiku alles levima hakanud ning aktsiaturud on aktiivsed olnud juba üle 100 aasta, siis saame pealkirjas küsitud küsimusele vastust otsima hakata aktsiaturgudelt.

Tänaseks oleme jõudnud 2018. aastasse. Kui USA 500 suurimat ettevõtet jälgiv ETF SPY oli möödunud turu tipuks saavutanud umbes 155 dollarilise hinna ning sellele järgnenud põhi oli 80 dollari kandis, siis tänaseks kaupleb indeks 265 dollaril. Proovime korra ette kujutada, et ostsime aktsiat 2007. aasta tipust 155 dollariga. Milline oleks meie emotsioon, kui näeme aktsiaturu hinda pidevalt langemas? Kas müüme? Mis hinnalt müüme? Kui palju müüme? Võib-olla käiks meil pea ringi, sest pidev hinnalangus võib tekitada äärmist ebameeldivust ja paremal juhul ei vaatakski turul toimuvat. Kui aga sattusime turule 2009. aasta alguses, siis võisime olla hoopis teistsuguses stardipositsioonis: meil puudub turuhinnaga isiklik suhe ning tehingute tegemine võiks käia märksa libedamalt. Ometigi on USAs tegutsevatelt finantsnõustajatelt kuulda, et 2007. aastal olid nende telefonid punased ning igasuguste põnevate ettevõtete kohta uuriti äärmise eufooriaga. 2009. aasta märtsis jäin mulje, et telefonilepingu võib ära lõpetada, sest turuosalised olid hirmul ja tehinguid teha ei julgetud. Usaldus turgude vastu taastus visalt ning selleks hetkeks kui investor börsile jõudis, oli uus börsibuum juba käimas.

Võite mõelda, et miks ühisrahastusportaal kirjutab oma blogis aktsiaturgudest? Tegelikult me ei kirjuta aktsiaturgudest, vaid investeerimispsühholoogiast. Aktsiaturgude käitumine on hea viis investorkäitumise iseloomustamiseks.

Sõltumata valitud investeeringuliigist toimib investori psühholoogia ühesuguselt: headel aegadel ostab ning halbadel aegadel kapituleerub. Tegelikult aga peaks käituma vastupidiselt.

Korraga suure summa investeerimisel tuleb täppi panna kaks korda: esimest korda investeeringut tehes ning teist korda investeeringust väljudes. Kuidas aga võisime teada näiteks jaanuaris 2009, et märtsis tehakse aktsiaturgude põhjad? Või kuidas me täna teame, milline on turgude seis 2019. aasta juunis? Enamus investoreid ei teagi, sest turgude ettenägemine eeldab tugevat turutunnetust ja ka siis on eksimise tõenäosus väga suur. Ometigi on võimalik turgudel olla pikaajaliselt edukas ka siis, kui me ei taba tippe ega põhju, vaid investeerime järjepidevalt.

Järjepideva investeerimise korral on meil võimalik üle olla turude ajastamise vajadusest, sest saame investeeringuid portfelli võtta erinevates majandustsükli faasides ning meie portfell ei sõltu ühe või paari objekti tegelikust käekäigust. Kui 2014-2016. aastatel oli Crowdestate’i põhifookus Eestisisesel kinnisvaraarendamisega seotud omakapitaliprojektidel, siis 2018. aastal on märkimisväärselt kasvanud ettevõtete rahastamise suund. Kinnisvaraprojektide arendamisega seotud riskid on meie hinnangul märkimisväärselt kasvanud ja kuigi sobilike tingimuste kokkulangemisel on kinnisvaraarendus igas majandustsükli etapis kasumlik, siis sellistele projektidele juurdepääs on keerulisem kui paar aastat tagasi. Samas on huvitavaid võimalusi pakkunud äride rahastamine, kus oleme turule toonud mitmeid projekte. Suur osa neist on tänaseks korduvad või etapiviisilised, seega on ühisrahastus tõestanud, et suudab olla partneriks ka suurema rahavajadusega projektidele.

Läbi aja on Crowdestate’i suutnud tooteportfelli mitmekesistada ning korraga suure summa investeerides oleks investori portfellis olnud ühesuguse riskiprofiiliga objektid. Säärase riski hajutamiseks on mõistlik investeerida pidevalt, sest isegi kui majandus tervikuna peaks langusesse minema, võib turg pakkuda ootamatuid võimalusi, mille realiseerimine võib osutuda väga tulusaks.

Ära enam oota vaid alusta Crowdestate’s investeerimist 100 euroga SIIN.

Crowdestate vastab: Miks otsustasime verifitseerimise kasuks?

Lugemiseks kuluv aeg: 1 min.

Crowdestate on saamas viieaastaseks ning meie investorkogukonnas on juba ligi 24 000 rahvusvahelist liiget. Oleme investoriks saamise protsessi hoidnud lihtsa ja kiirena ning oma investorite identifitseerimisel oleme siiani lähtunud investorite poolt antavast ning rahaliste kannete tegemise käigus kogutavast informatsioonist.

Alates käesoleva nädala esmaspäevast palume oma investoritel meie koostööpartneri Veriff.me poolt pakutava tehnilise lahenduse vahendusel läbi viia täiendav isikusamasuse tuvastamise protsess, mis võtab aega vaid paar minutit ning mida saab teha mistahes kaameravõimekust ja internetiühendust omava seadmega – olgu selleks kas sülearvuti, tahvelarvuti või nutitelefon. Verifitseerimisprotsessi käigus tehakse ülesvõtted investorist ja tema dokumentidest ning nende abil tuvastatakse investori isikusamasus vastavalt seadusandluses sätestatud nõuetele.

Selline täiendav isikusamasuse tuvastamine on investorite jaoks lisakohustus, mis võib tunduda täiendava bürokraatiana – enne ju sai palju lihtsamalt hakkama, miks nüüd enam ei saa?

Täiendava isikusamasuse tuvastamiseks on kaks suuremat põhjust.

Vajadus järgida tänases ja tulevase regulatsioonis sätestatud nõudeid.

Ühisrahastamine on paljudes Euroopa riikides veel suhteliselt hall ning seadustega selgelt piiritlemata ala, kus mängureeglid on alles väljatöötamise faasis. Lisaks ühisrahastamisele kasutavad paljud ühisrahastusplatvormid (kaasa arvatud Crowdestate) investoritega tehtavate arvelduste (rahalised sisse- ja väljamaksed) teostamiseks eraldiseisvat kliendikontot, mis Euroopa Liidu Makseteenuste direktiivi kohaselt võib kvalifitseeruda makseteenuste osutamiseks ning sellisel juhul on ühisrahastusplatvormil kohustus omada asukohariigi finantsjärelvalveasutuse poolt väljastatavat makseteenuste osutamise tegevusluba. Erinevate Euroopa Liidu riikide järelvalveasutused tõlgendavad Makseasutuste Direktiivi erandeid (mille alusel Crowdestate tegutseb) erinevalt ning kui näiteks meie asukohariigi Eesti tõlgenduse kohaselt kvalifitseeruvad Crowdestate poolt osutatavad rahaliste kannete teenused tegevusluba mitte nõudvate erandite hulka, siis Lõuna-Euroopa riikide arvates nõuab kliendikonto opereerimine täismahus makseasutuse tegevusluba.

Samal ajal on Euroopa Parlamendi koridorides liikumas ühisrahastamist reguleeriva üle-Euroopalise regulatsiooni eelnõu, mille kohaselt peavad kõik ühisrahastusplatvormid omama vastavat tegevusluba ning allutama ennast asukohariigi finantsjärelvalvele. Eelnõu projekt katab muuhulgas ka kliendikonto vahendusel maksete tegemist ning sellisel juhul on ette nähtud täiendava makseasutuse tegevusloa olemasolu nõue.

Crowdestate on aktiivselt otsimas võimalusi uutele turgudele laienemiseks ning oleme sisemiselt jõudnud järeldusele, et isegi kui meie tänane ärimudel ja kehtiv regulatsioon makseasutuse tegevusluba ei nõua, siis on selle olemasolu tulevikus vältimatu. Seetõttu oleme täna aktiivselt ette valmistamas makseasutuse tegevusloa taotlust, mille üheks osaks on meie tegevuse viimine vastavusse rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise regulatsiooniga. Sisuliselt tähendab see seda, et kõikide meie investorite ning nende poolt investeeritava raha päritolu tuvastamine saab toimima samal viisil ja tasemel, nagu mistahes muud Euroopa Liidu liikmesriigis tegevusuba omavas pangas või finantsasutuses.

Vajadus anda meie poolt kaasrahastatud kinnisvaraprojekte finantseerivatele pankadele kindlust meie vahendusel raha paigutavate investorite ja nende raha päritolu kohta.

Paljudes investeeringutes on meie investoritel mezzanine- või omakapitalipositsioon ning neid projekte kaasfinantseerivad kohalikud krediidiasutused. Kui Eestis ei ole meil meie investorite ning nende raha päritolu tõestamise osas küsimusi tekkinud, siis lõuna poole liikudes on krediidiasutuste üheks põhiliseks tähelepanu objektiks just meie investorid ja nende kapitali päritolu. Koostöö alustamiseks või jätkamiseks soovivad pangad kinnitust, et Crowdestate’i tegevus vastab Euroopa Liidus kehtivatele rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise kriteeriumitele ning kõige veenvamaks tõestamise viisiks loetakse asukohariigi finantsjärelvalve poolt väljastatud tegevusloa olemasolu.

Kokkuvõte

Kuigi investorite identifitseerimisega on võimalik venitada, siis on see Crowdestate’i tegevuse jätkamiseks varem või hiljem siiski vältimatu. Identifitseerimine on väike lisasamm, mille on vaja kaameravõimekusega seadet (arvuti, tahvel, telefon vms) ning protsess ise võtab aega vaid paar minutit. Identifitseerimise käigus kogutud tundlikku infot kasutatakse ainult kasutaja tuvastamiseks ning seda ei jagata ühegi kolmanda osapoolega.

Investorite tuvastamine tagab meie tegevuse vastavuse tänastele ja tulevastele regulatiivsetele nõuetele ning annab seeläbi meie investoritele kinnitust Crowdestate’i tegevuse läbipaistvuse, turvalisuse ja pikaajalise jätkusuutlikkuse kohta.

Aitäh mõistva suhtumise eest!

Vaata ka postitust: Kuidas kinnitada enda identiteet.

Crowdestate ja Veriff: kuidas kinnitada identiteet

Lugemiseks kuluv aeg: 1 min.

Crowdestate’i platvormil on nüüd kohustuslik kõikidel investoritel enda identiteedi verifitseerida, et petuskeeme vältida ja tagada kõrgem turvalisus.

Loe siit lähemalt, miks otsustasime verifitseerimise kasuks.

Antud hetkel selle tegemata jätmisel ei ole võimalik uusi investeerimiskontosid luua ega ka Autoinvesti kasutada. 1 kuu möödumisel ei ole võimalik investeerimistaotlust esitada ega ka raha pangakontole kanda seega siit leiad õpetuse, kuidas selle kiiremas korras ära teha.

TÄHTIS:

  • Vaata, et “Minu Profiil” all olev nimi kattuks dokumendil olevaga.
  • Soovitame kasutada Google Chrome’i.
  • Verifitseerimiseks on tarvis kaamera olemasolu (võid kasutada sülearvuti veebikaamerat, telefonikaamerat, tahvelarvutikaamerat).

Kui sul ei ole veel investeerimiskontot

Seadista endale Google Authenticator VÕI kinnita telefoninumber.

Kui soovid esitada investeerimistaotlust või muuta enda investeerimiskonto andmeid, siis ei pea enam ootama SMS-i teel tulevat koodi vaid saad selle olenemata asukohast kinnitada Google Authenticatoriga. Eriti mugav välisriigis viibimisel.

Kuidas Google Authenticatorit seadistada:

  1. Tõmba enda Android või iOS seadmesse Google Authenticator app (kui sul seda juba pole). Kui jääd hätta leiad abi siit. 
  2. Crowdestate’i lehel mine “Profiil” ja “Valideerimine ja lepingu allkirjastamise meetod” ning skanneeri QR-kood enda Google Authenticatori app’iga.
  3. Sisesta Google Authenticatoris kuvatud kood.

Valmis. Nüüd tegutse vastavalt allpool väljatoodule.

Kui sul on investeerimiskonto

1. Mine “Profiil” lehele ja vajuta “Kinnita identiteet”.

2. Nõustu kasutustingimustega ja vajuta “Veriff” sinisele nupule.

Peale mida suunatakse sind Veriff lehele, kus tuleb valida dokument, mida soovid identiteedi kinnitamiseks kasutada – ID-kaart, pass või juhiluba.

3. Peale “Kinnitan” nupule vajutamist näidatakse sulle ette järgnevad sammud, mida tuleb teha ehk portree- ja dokumendipildi tegemine.

                     

4. Lõpus kuvatakse sulle kõik tehtud pildid ning soovi korral on võimalus need uuesti teha.

5. Kui kõik sobib, siis “Kinnita” veel viimased sammud ja jää kinnitusmeili ootama.

              

Kui identiteet kinnitatud, siis saad luua uue investeerimiskonto või toimetada edasi olemasolevaga.

Ettevõtte investeerimiskonto

Mine investeerimiskonto seadetesse (“Ülevaade” – “Seaded” – “Muuda konto seadeid”), lisa vajaminevad dokumendid ja jää kinnitusmeili ootama.

Kui midagi jäi segaseks või vajad abi, kirjuta meile info@crowdestate.eu ning aitame sind.

Head pildistamist! 🙂

Oodatav tulusus ja XIRR arvutamine

Lugemiseks kuluv aev: 1 min.

Mida tähendab oodatav tulusus?

Ühisrahastuse projektidest laekuvad rahavood võivad olla väga erinevad, näiteks omakapitaliinvesteeringute rahalaekumised sõltuvad äriplaani elluviimise edukusest. Arendatava kortermaja puhul võib riskiks olla liiga aeglane müük ja tõusvad sisendhinnad. Võib juhtuda ka vastupidine: sisendhinnad on stabiilsed, kuid turuolukord lubab isegi müügihinna tõustes müüa korteriobjektid oodatust kiiremini ära.

Kindla maksegraafikuga ärilaenude puhul on selgust mõnevõrra rohkem, kuid ka seal tuleb arvestada võimalike viivisepäevadega, mis võivad tootlust nii tõsta kui langetada. Kõik sõltub, kas viivistelt tasutav intressimäär on sama või erineb laenu intressimäärast.

Mõlemal juhul huvitab investorit oodatav tulusus, sest selle alusel saab võtta vastu otsuseid kapitali investeerimise kohta. Crowdestate kasutab oodatava tulususe arvutamiseks tabeliarvutusprogrammidest tuttavat XIRR funktsiooni. Kuivõrd projektist laekuvad summad võivad olla erineva sageduse ja suurusega, siis XIRR funktsioon arvutab projekti sisemise tasuvusmäära sellise rahavoo puhul, mis ei ole korrapärane. Toome näite.

Oletame, et investeerime 6. jaanuaril 1000 eurot omakapitaliprojekti. Turg on oodatust aktiivsem, mistõttu otsustab arendaja teha esimese väljamakse summas 550 eurot 9. augustil ning viimase väljamakse summas 550 eurot 3. septembril.

XIRR meetodil arvutatud tulusus on 16,53%, kuid tegelikult teenisime algse investeeringu suhtes 10% tootlust. Kumb neist õige on?

Mõlemad arvutused on korrektsed, kuid näitavad erinevaid asju. Investeeringu kogutootlus (ROI, return on investment) näitab kui palju algse investeeringu suhtes oleme raha juurde teeninud. XIRR eeldab, et investoril on sarnastele projektidele pidev juurdepääs ja lihtsamalt öeldes ütleb, et kui vabaneva kapitali saab taas suunata sarnase tootlusega projekti, siis ühe aastaga teenib investor 1000 euro pealt 165,3 eurot intressitulu. Seega võtab XIRR arvesse nii raha laekumise aega kui summade suurust ja selle põhjal leiab aasta baasile teisendatud intressimäära, mille võrra investeeringu väärtus suureneb. XIRR on seega diskontomäär, mille rakendamisel saame kõikide rahavoogude tänase väärtuse.

Laenuintress ja sisemine tulumäär erinevad teineteisest

Fikseeritud intressimääraga projektide korral on oodatava tulususe hinnang enamasti üsnagi täpne. Näiteks juba lõppenud L.Koidula 32 (II) projekti intressimäär oli 11%, kuid tegelik tulusus tuli 11,05%. Koidula projekti eripäraks oli vaid üks tagasimakse, mistõttu erinevus intressimäära ja tegeliku tulususe vahel oli minimaalne.

Global Nord Timber (III) käibekapitali finantseerimisel küsis projekti sponsor investoritelt 400 000 eurot kuni 7 kuuks. Kokku lepiti, et sponsor maksab laenu põhiosalt 15% intressi. Tagasimaksed toimuvad iga kuul sääraselt, kus tagastatakse 28 000 eurot põhiosa ja selleks hetkeks kogunenud intressid. Viimase maksega laekub 260 000 eurot koos intressidega. Eeldusel, et kõik laekumised toimuvad ettenähtud graafiku alusel, saame XIRR meetodiga projekti tulususeks 16,1%. See on veidi kõrgem kokkulepitud 15% intressimäärast seetõttu, et XIRR meetod arvestab, et suudame iga kuu tagasilaekuva raha samadel tingimustel reinvesteerida.

Omakapitaliprojektidega oodatav tulusus

Omakapitaliprojektide puhul pakub Crowdestate välja 3 võimalikku tulususe stsenaariumit: negatiivne stsenaarium, baasstsenaarium ja optimistlik stsenaarium. Kõigi kolme stsenaariumi puhul hinnatakse projekti rahavooge lähtudes vastavalt konservatiivsest, tõenäosuslikust ja optimistlikust vaatest ja selle põhjal arvutatakse oodatav tulusus.

Oodatav tulusus on seega funktsioon Crowdestate’i parimast hinnangust võimalike laekumiste osas.

XIRRi arvutamise näide

Kui soovid oma portfelli peal ise XIRR-meetodiga tulusust arvutada, siis siin on väikene õpetus.

Esimesse veergu koonda kuupäevad ning teise veergu investeeringusummad. Allolevalt pildilt on näha, et investeeringusummad on positiivsed ja negatiivsed. Üldiselt kasutatakse loogikat, et investeeringu tegemisel anname raha rahakotist ära ehk raha hulk rahakotis väheneb. Seetõttu märgitakse need tulemused negatiivselt. Sissetulev raha (põhiosa tagasimaksed, intressid ja viivised) märgitakse plussiga, sest jällegi loetakse seda rahakotti sisse tulevaks summaks, mis suurendab raha hulka rahakotis.

Oma portfelli pikaajalise XIRRi arvutamiseks on viimaseks reaks vaja kirjutada tänane kuupäev ja portfelli hetkeseis. Alloleva näidisportfelli puhul on näha, et tehtud on kaks investeeringut, mille tõttu on toimunud 4 tagasilaekumist ning 650 eurot on veel laekumata. Kui see summa laekuks 17.09.2018, siis oleks sellise portfelli sisemine tulumäär olnud 15,64%. Mida päev edasi, seda väiksemaks sisemine tulumäär jääb tulenevalt raha ajaväärtusest – tänane euro on rohkem väärt homsest eurost.

Kui sa ei ole veel endale Crowdestate’i kasutajakontot teinud, siis saad seda teha siin.

Head investeerimist! 🙂

Kas investeerida eraisikuna või ettevõtte alt?

Lugemisele kuluv aeg:  1 min.

Autor: Ranno Tingas, partner, Ernst & Young Baltic AS (EY)

Pilt: Ranno Tingas

See on küsimus, mida küsib endalt varem või hiljem iga investeerija. Ideaalis võiks seda otsustada juba investeeringu tegemisel, kuid sageli on aega ja põhjust sellele mõelda mõnes hilisemas etapis. Õnneks on võimalik investeeringu hilisem üleviimine äriühingusse, kuid seda tuleb teha korrektselt.

Eraisikuna investeerimise eeliseks on selle lihtsus ja minimaalne kaasnev bürokraatia. Seega proovitakse uusi investeeringute tüüpe ja keskkondi alguses sageli eraisikuna. Kui aga mahud ja tulud kasvavad, siis paraku tekib varem või hiljem küsimus, kas eraisikuna investeerimine on endiselt mõistlik. Nimelt kuulub igasugune intressitulu füüsilise isiku tasemel kohe maksustamisele ning kahjuks ei ole võimalik omavahel tasaarveldada ühisrahastuse keskkonnas saadud tulu ja kahjumeid. Samuti on eraisiku kulude mahaarvamine väga piiratud ning riskide eest vastutatakse kogu oma varaga. Samas on äriühingu oluliseks eeliseks see, et tulumaksu makstakse alles kasumi jaotamisel, mitte selle teenimisel. Seega on äriühingul olemas selged maksunduslikud eelised, kuid samas ka suuremad administreerimise kulud (aeg ja raha). Tulumaksumäära osas ei ole äriühingu kaudu ja otse eraisikuna saadud intressitulude maksustamisel vahet. Mõlemal juhul on tulumaks 20%, kuid eraisiku puhul arvutakse seda brutotulust, äriühingu puhul aga jaotatud netotulust (seepärast on maksumääraks siin 20/80).

Oma äriühingule võib investeeringu üle anda müügitehinguna või mitterahalise sissemaksena.

Üldjuhul on müügitehing mõistlikum, sest annab võimaluse saada äriühingult maksuvabalt raha selle investeeringu müügihinna ulatuses. Investeeringu üleandmine oma äriühingule läbi mitterahalise sissemakse on bürokraatlikum, kuid sellisel juhul raha ei liigu. Investeeringu tasuta üleandmine või kinkimine oma äriühingule pole mõistlik mitmetel põhjustel. Kui ühisrahastuse kaudu tehtud investeering on sisuliselt laen, siis saame rääkida nõude loovutamisest eraisikult talle kuuluvale äriühingule. Investeeringu üleandmise tehing peab olema äriühingu raamatupidamise ja maksuarvestuse jaoks korrektselt dokumenteeritud, et hiljem ei peaks nuputama, mis toimus ja millise tehinguga oli tegemist.

Kui otsus investeeringu üleandmise vormi osas on tehtud, siis tekib järgmisena küsimus selle hinnas. Üldine maksunduse põhimõte on, et tehingud seotud isikute vahel peavad toimuva turuhinnas. Seega tuleks leida oma investeeringu turuhind. Selle kindlaks tegemine võib olla aga keeruline ja väiksemate summade puhul ei tasu ka hindamine ära. Seega teatud riski võttes võib võrdlusel abiks olla järelturu pakkumishind, investeeringu nominaalväärtus või selle lõppväärtus. Arvestada tuleb, et  investeeringu kasumiga müümine oma äriühingule toob kaasa tulumaksukohustuse füüsilise isiku tasemel. Ettevaatlik tuleks olla investeeringute puhul, mille tegelik turuväärtus on väiksem kui nominaalväärtus, sest selle turuhinnast kallimalt (ehkki näiteks nominaalväärtuses) müük oma äriühingule toob viimasele kaasa maksuriski.

Ehkki investeeringu üleandmine oma äriühingule on lubatud tehing, siis peaks olema ettevaatlik tehingutega, kus investeering antakse nominaalhinnaga äriühingule (vahetult) enne investeeringu perioodi lõppemist. Sellisel juhul võib maksuametnik seda tõlgendada maksudest kõrvalehoidumisena, mis seisneb soovis vältida eraisikuna intressitulu saamist ja suunata see äriühingule. Kohtupraktikas on sellistel juhtumitel halvimal juhul äriühingule laekunud tulu maksustatud eraisiku isikliku tuluna.

Kokkuvõttes võib öelda, et kindlat retsepti pole, kas parem on investeerida eraisikuna või äriühingu kaudu. Siiski ühisrahastuse puhul räägib suuremates summades opereerimisel majanduslikus mõttes äriühing kasulikum. Eks igaüks peab ise defineerima „suurema summa“, millest alates tasub ära täiendav bürokraatia ja lisakulud.

Vaata KKK “Investeerimiskonto” sektsiooni, et leida konkreetseid vastuseid järgnevatele küsimustele:

  • Investeeringute tõstmine ühelt investeerimiskontolt teisele.
  • Kuidas kanda raha ühelt investeerimiskontolt teisele?
  • Mitu investeerimiskontot: Era- ja juriidline konto.

Kui sul ei ole veel Crowdestate’s kasutajakontot, siis saad selle luua siin.

Head investeerimist! 🙂

8 viga, mida investorid teevad ja kuidas neid vältida

Lugemiseks kuluv aeg: 1.20 min

Nipp: Vajutades sinisele tekstile, suunatakse sind artiklite ja postituse juurde, kus on võimalik antud teema kohta põhjalikumalt lugeda.

Graystone’i investeerimisgrupp määratleb kinnisvarainvesteeringut kui “kinnisvara ostmine, omandiõigus, juhtimine, rentimine ja/või müük kasumi eesmärgil”. Sellest on kujunenud populaarne viis, kuidas teenida sissetulekut viimastel aastakümnetel, välja arvatud 2008. aasta finantskriisi perioodil USA-s.

Investeerimine kinnisvarasse võib olla vägagi tulus, samas ka riskantne. Kui te ei tea, mida teete või olete hooletud, on rahalised probleemid kerged tulema. Inimesed on sattunud halvasti tehtud investeeringute tõttu isegi pankrotti.

Sellise olukorra vältimiseks võtame ette kaheksa enamlevinud viga, mida tehakse kinnisvarasse investeerides ja kuidas nendest hoiduda.

8 põhilist kinnisvarasse investeerimisega seotud viga

Raha üleliigne kulutamine raamatutele, koolitustele ja teistele sarnastele ettevõtmistele, kus saadud teadmised ei leia rakendust.

Kui varasem kogemus kui ka teadmistepagas puudub, siis on kohustuslik end antud valdkonnaga (kinnivarasse investeerimine) kurssi viia. Tee selgeks kuidas n-ö mängu siseneda ja väljuda, parimad viisid kinnisvara ostmiseks ja müümiseks ning milliseid ressursse ja kanaleid kasutades oleks kõige tulutoovam investeerida. Küll aga, selleks, et targalt investeerida, tuleb olla haritud investor seega vali hoolikalt mil viisil ja kus kohast enda teadmisi koguma hakkad. Soeta, mis tarvis ja RAKENDA seda ka päriselus. Pole mõtet osta uus raamat või võtta osa järjekordsest koolitusest, sest eelmisest tüdinesid ära.

Kiirelt alustamine ilma põhitõdede selgeks tegemiseta.

See on suuresti seotud esimese punktiga: haridus on möödapääsmatu. Sa ei taha ju kulutada rohkem raha kinnisvarale, mis sulle vähem tagasi toob, või halva turuolukorra tõttu tasuda hüpteeki rahaga, mida sul ei pruugi olemas olla.

Soetad ühe esimestest turul olevatest pakkumistest VÕI ootad liiga kaua ostu sooritamisega.

Ei tasu osta kohe esimest turul olevat kinnisvarapakkumist ilma, et seda eelnevalt ei võrdle samasse piirkonda jäävate teiste pakkumistega. See lihtsutab arusaamist, kas tegu on tõesti nii hea tehinguga, kui sulle tundub. Vaata ringi erinevates linnaosades, hinda turgu ja kinnistu väärtust ning veendu, et selles ringkonnas üüritakse kortereid. Teisalt ära lase minna võimaluse, mille puhul sa oled teadlik, et tegu oleks hea ostuga, aga sa pole seda sooritanud kuna ootad veel paremat pakkumist.

Uskumus, et sa pead olema rikas, et investeerida kinnisvarasse.

Kuigi varade ostmiseks on vaja mõningast kapitali, ei pea sa kinnisvara maailmas alustamiseks olema ropult rikas. Sageli võetakse kinnisvara ostmiseks laenu, mida hakatakse tasuma igakuise üüritulu kaudu. Renditulu kaudu on võimalik tasuda ka kinnistuga seotud hooldustasusid. Samuti on olemas mitu ühisrahastusplatvormi, mida võimaldavad investeerida kinnisvarasse väiksemate summadega (näiteks Crowdestate).

Hoitakse kinnisvarast liiga tugevalt kahe käega kinni.

Kui teie eesmärgiks on vara arendamine ja/või edasimüümine, siis ei ole kasulik valmis kinnistust liiga pikalt kinni hoida või pikaajalisi üürnikke hankida kuna te peate need mõlemad jätma lõpuks selja taha, teiste investeeringute tegemise tõttu.

Soovitakse osta mitte turul olevaid kinnistuid.

Finantslogi Bigger Pockets sõnul võib teenida head kasumit soetades turuväliseid kinnistuid, mis asuvad head naabruskonnas ja kus on potentsiaali edaspidiseks aktiivseks äritegevuseks (kauplused, kontorid, töökohad). Kui müüja peaks teadma, et n-ö istub väärtusliku kinnisvara otsas, siis neil puudub konkreetne motiiv müügiks ja võivad kaubelda välja kõrgemat hinda, mida sa tavaolukorras poleks nõus välja käima.

Usud, et saad üleöö ratsarikkaks.

Ei ole olemas sellist asja nagu üleöö tekkinud edu ja kinnisvarasse investeerimine ei ole mingisuguseks erandiks. Kõik toimub sammhaaval – alusta väiksemate summadega, õpi ja suurenda enda investeerimisportfelli vastavalt saadud kogemustele/teadmistele.

Enne investeeringu tegemist ei võeta piisavalt aega projektiga tutvumiseks.

See on üks kõige suuremaid vigu, mida algajatest investorid teevad, ja see võib sõna otseses mõttes sind finatsiliselt laastada. Kui sul ei ole vara omandamiseks piisavalt raha või kinnistu ei tundu selline, mida saaksid edasi müüa või rentida, peaksite tõenäoliselt ostmisest hoiduma. Ära looda  otseteedele; ole teadlik turust kust ostu sooritad ja müüa soovid. See aitab välja selgutada, kui tulus sinu investeering on. Punase lipu nägemisel, kõnni ära.

Hoia neid nippe kõrva taga, aga pea meeles, et tegu on juhistega. Tee eeltööd ja veendu, et oled põhjalikult haritud enne kinnisvarasse investeerimist. Seda ei tohi võtta kergelt, tasub olla korrektne. Kinnisvarainvestoriks olemine on vägagi kasulik.

Ja muidugi meeletult tore! 🙂

Investeeri Crowdestate’ga Itaaliasse

Lugemisele kuluv aeg: 1.20 min.

Baltikumis saavutatud edu põhjal oleme Crowdestate’iga liikunud uuele turule: Itaaliasse. Meie investoritel tekib seeläbi võimalus Itaalia kinnisvaraturule investeerimiseks, kus antud hetkel on täiuslik aeg kinnisvara jaoks.

Sektor on kasvamas, eriti peamistes linnades, nagu näiteks Milaanos.

Pärast majanduskriisi, mitmeaastast aeglast ja langevat majandust, mille tõttu kahanes nii kinnisvara väärtus kui ka müügitehingute arv, on Itaalia turul taaskord positiivsed näitajad. Siin on mõned 2017. aasta andmed:

  • 5.1% rohkem kinnisvara müügitehinguid kui 2016. aastal (5 aastane järjestikune kasv).
  • Müügitehingute väärtus jõudis 11,2 B euroni, mis on kriisieelsetest tulemustest kõrgem (2007. aastal 10,8 B €).
  • 15% rohkem itaallasi ütlevad, et nad soovivad osta elamukinnisvara.
  • Kaubandusliku turu väärtus kasvas võrreldes 2016-nda aastaga 4,2% võrra.
  • Rahvusvahelised investorid on kogunud Itaalias kinnisvarainvesteeringute pealt üle 5,8 miljardi euro; mis on peaaegu 60% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil.

2018 aastal kasvav tõus jätkub

  • Põhiprognooside kohaselt peaks aasta jooksul müüdud kinnisvara arv kasvama 2% kuni 4% võrreldes 2017. aastaga.
  • Pärast mitme aasta pikkust amortisatsiooni kasvavad kinnisvara hinnad kuni 2%.
  • Üüriturg (nii traditsiooniline kui ka lühiajaline) õitseb, eriti põhilistes linnades. Üüripindade reklaamide arv kasvas 2017. aastal 10,2% ja on veel edasi kasvanud 2018. aasta esimesel poolel (+ 2,9%).
  • Itaalias on toa üürihind eelmise aastaga võrreldes kasvanud 4% ehk kolme aasta jooksul kokku tervelt 9%.

Keskendudes suurematele linnadele

Hetkel on Milaano kindlasti kõige turvalisem ja enam kasvav turg Itaalias investeerimiseks. Milaanos on parimad majandusnäitajad, näiteks suurim demograafiline kasv (+8,8% viimase viie aasta jooksul), tööhõive määr (68,4%) ja keskmine palk (34 000 eurot aastas).

Milaano on Itaalia moepealinn ja üks maailma viiest olulisest kaubanduspiirkonnast. Milaanos asub maailma suuruselt kolmas näitustekeskus, mis asub 345 000 m2 suurusel alal, korraldab 51 üritust aastas ja kus käib igal aastal rohkem kui 5 miljonit külalist.

Linn on ka suur ülikoolikeskus, meelitades õpilasi nii Itaalia linnadest kui ka välismaalt. Milaano Polütehnikumis ja Bocconi Ülikoolis, kahes juhtivas Itaalia ülikoolis, õpib kokku 20% Itaalias õppivatest välisüliõpilastest, kokku võtavad need ülikoolid aastas vastu üle 60 000 õpilase.

Kinnisvara hinnad on praegu madalad, andes suurepärase hetke turule sisenemiseks. Aastal 2017 kasvas müühitehingute arv 6,9%. Paralleelselt tõusevad ka rendihinnad, 2017. aasta seisuga 5% aastas.

Kuidas Crowdestate kinnisvaraturule siseneb?

Crowdestate laiendab oma meeskonda ja avab Euroopas uusi kontoreid. Mina, Niccolò Pravettoni, liitusin Crowdestatega sellel aastal ja olen vastutav äri arendamise eest Itaalias. Olen varasemalt töötanud juhtivates rahvusvahelistes ettevõtetes nagu Airbnb ja Google, kus haldasin suuremahulisi projekte terve riigi tasandil.

Mul on põhjalikud teadmised Itaalia kinnisvaraturul toimuvast, seal olevatest trendidest ja käitumismustritest varade oksjonite kuni lühiajaliste üürikorteriteni välja. Antud hetkel loon uusi suhteid kohalike ja kogenud kinnisvaraarendajatega, et pakkuda Crowdestate’ile uusi ja kasulikke võimalusi investeerimiseks ja oma portfelli mitmekesistamiseks.

Seega alusta investeerimist Itaaliasse Crowdestatega ja rikasta enda investeerimisportfelli! 🙂

Ühisrahastamine viib finantsvabaduseni

Lugemiseks kuluv aeg: 1.45 min

Nipp: Vajutades sinisele tekstile, suunatakse sind artiklite ja postituse juurde, kus on võimalik antud teema kohta põhjalikumalt lugeda.

Mõelda vaid, mis tunne see oleks, kui ei peaks mitte kunagi raha pärast muretsema. Ükski võlg ega järelmaks ei hoiaks sind öösel üleval. Vaataksid enda pangakonto saldot ilma südames oleva raskuseta. Soetaksid endale midagi kallima hinna eest ja saaksid sellest rõõmuda tunda mõtlemata, kui palju raha sul nüüd järele on jäänud. Kas ei kõla mitte hästi?

Seda nimetatakse finantsvabaduseks.

Uuringud näitavad, et see tagab suurema õnnetunde ning rahuolu elus toimuva üle, olenemata pangakonto tegelikust väärtusest. Aga kuidas seda saavutada?

Ühisrahastamine ja varaklassid

Eksperdid ütlevad, et üks parimaid strateegiaid finantsvabaduse ja -edukuse saavutamiseks on mitmekesistamine. See tähendab raha jaotamist mitme erineva varaklassi vahel.

Varaklassi all mõeldakse kindlat investeeringutüüpi. Näiteks aktsiad on ettevõtte omandiosalused. Investorile makstakse dividende, kui ettevõtte väärtus aktsiaturul suureneb. Kindlaksmääratud tuluinvesteeringud võimaldavad investoril anda organisatsioonile laenu intressimäära eest. Raha ekvivalendid, näiteks rahaturukontod, on hõlpsasti kättesaadavad ja eriti likviidsed.

Viimane varaklass sisaldab tarbekaupa ja kinnisvara. Need materiaalsed varad on inflatsiooni korral vähem haavatavad, kuid sageli keskmisele investorile raskesti kättesaadavad. Ühisrahastamine on seda kõike muutnud.

Mis on kinnisvara ühisrahastamine?

Mõistet ühisrahastus lahti seletada ei ole tegelikult keeruline, sest suure osa selle sisust ütleb ära juba nimi ise – ühisrahastus on viis projektide finantseerimiseks (rahastamiseks), mida iseloomustab see, et selleks vajaminev summa kogutakse enamasti suure hulga asjast huvitatud isikute abiga. Sel viisil on igaühel võimalik panustada vastavalt oma võimalustele, samas osaledes ühises, suuremas projektis.

Eelised teiste varaklassidega võrreldes:

Suurem valik

Ühisrahastamine võimaldab paigutada oma raha kinnisvarasse ilma, et peaks tasuma kümnetes tuhandetes sissemakseks. See tähendab juurdepääsu omanditüüpidele, nagu ärihoonetele ja keskmise suurusega korterelamutele, mis muidu võivad olla kättesaamatud.

Paindlikum

Investeerides ühisrahastamise kaudu kinnisvarasse saad luua just enda jaoks kohandatud portfelli, sest saad valida just neid projektid, mis vastavad sinu eesmärkidele.

Turvalisem

Viimaks, kuna kinnisvara kipub olema teiste varaklassidega võrreldes vähem volatiilne pakub see nii portfellis kui ka üldise netoväärtuse korral stabiilsust . See on finantsidega tegelemise juures rahu säilitamise nurgakiviks.

Eesmärk – Finantsvabadus!

Olenemata valitud investeerimistüübist võib üheks sinu eesmärgiks tõenäoliselt olla suurendada oma netoväärtust minimaalse pingutuse ja tähelepanuta. Nii võid ühisrahastamise korral lasta spetsialistidel tegeleda investeeringute logistilise poolega ja sina keskenduda oma varade kasvamise jälgimisele.

Iga uus investeerimisviis võib olla veel üks samm rahalistest muredest vabaks saamiseks. Kui sa ei ole varem mõelnud kinnisvarasse ühisrahastamisest, on nüüd viimane aeg end kurssi viia kuidas see aitab sind oma finantsvabaduse teekonnal edasi!

Ja kui endiselt mõtled, kas peaksid alustama Crowdestates investeerimisega, siis siin on 5 põhjust, miks seda teha:

  • teenustasud puuduvad,
  • minimaalse investeeringu suurus 100€,
  • kasuta meie järelturgu investeeringute müümiseks ja ostmiseks,
  • võid omada mitut investeerimiskontot ja investeerida ka ettevõtte alt,
  • seadista endale Autoinvest, mis sinu eest investeerib (nii ei pea muretsema, et jääd mõnest projektist ilma).

Head investeerimist! 🙂

Uus eelbroneerimissüsteem: mida tasub teada!

Lugemisele kuluv aeg: 1.5 min

Kas mäletad kui ilmus uus huvipakkuv investeerimisvõimalus, olid õigeaegselt arvuti taga, et teha ka omapoolne investeering, aga projekt täitus vähema kui minutiga ning jälle jäid oma võimalusest ilma? Või kui olid varasemalt seadistanud Autoinvesti, tegelesid rahulikult enda asjadega, sest eeldasid, et Autoinvest tegi sinupoolse investeeringu ära ning õhtul arvuti taha minnes avastasid, et jäid hoopiski projektist välja?

Oleme töötanud kõikidele investoritele võrdse ja toimiva lahenduse kallal, et edaspidi ei esineks probleemi, kui soovid investeerida, aga see mingisugusel põhjusel ei õnnestu.

Selle nädalal tegime suuremat sorti süsteemivärskenduse, mille tulemusel rakendus ka uus eelbroneerimissüsteem, mis tähendab, et nüüd on üht-teist muutunud.

Kus-mis-kuidas kõik nüüd toimib saabki sellest postitusest teada.

Uue ja vana süsteemi erinevus

Vana süsteemi kohaselt oli võimalik projektiga eelnevalt 24h tutvuda enne kui see eelbroneerimiseks lahti läks.

Uue eelbroneerimisüsteemi korral avaneb investeerimisvõimalus eelbroneerimiseks koheselt ja kestab 24h.

Mis on uut?

Rahalised piirangud on kadunud: saad investeerida nii suure summa, kui hing ihaldab.

100 € garantii: Kõikidele investoritele, kes on raha (ükskõik millises summas) eelbroneerimisperioodil investeerinud, garanteeritakse 100 eurone osalus projektis.

  • Kui eelbroneerimisperioodi jooksul ei kogune piisavas koguses investeeringuid, et katta kogu projekti rahastamiseks vajaminev summa, siis peale perioodi lõppu avaneb investeerimivõimalus nii nagu varasemalt.

Kui investeeringuid on rohkem, kui projekt suudab mahutada, siis investeeringud jaotatakse soovijate vahel proportsionaalselt, näiteks:

  • Investeerimisprojekti summaks on 1000€.
  • Eelbroneerimisperioodil investeerib 4 investorit summades 100€, 1000€, 10 000€ ja 10 000€.
  • Investeeringud saavad olema 100€, 100€, 400€ ja 400€ ning ülejäänud raha tagastatakse investoritele.

VÕI

  • Eelbroneerimisperioodil investeerib 5 investorit summades 100€, 200€, 1000€, 5000€ ja 5000€.
  • Investeeringud saavad olema 100€, 100€, 200€, 300€ ja 300€ ning ülejäänud raha tagastatakse investoritele.

Maksimaalne eelbroneerimisse mahtuvate investorite arv saab olema investeerimisprojekti summa/100 ehk

  • (Näide) Investeerimisvõimaluse summa on 1000€, kuhu saab investeerida maksimaalselt 10 investorit, sest minimaalne investeerimissumma on 100€ (10 x 100 = 1000€).
  • Kui see juhtub, siis lõppeb eelbroneerimisperiood koheselt, kõik investorid saavad 100€ investeeringu ja ülejäänud summa tagastatakse.

Autoinvest:  Eelbroneerimisperioodil broneerivad Autoinvestid automaatselt seadistatud summa ehk endiselt piirangud puuduvad, aga kui investeeringuid on rohkem, kui projekti mahub, siis neid kärbitakse samamoodi kui manuaalselt tehtud investeeringuid.

  • Kui sul on seadistatud mitu Autoinvesti, siis eelbroneerimisperioodil investeerib vaid üks ja kõige suurema summaga Autoinvest.

Tähelepanek: Uus eelbroneerimissüsteem ei puuduta hüpoteeklaene ja intressioksjoneid.

Kokkuvõtvalt, eelbroneerimisperioodil saavad investorid sisestada soovitud maksimaalse investeeringu summa. Kui eelbroneerimine saab läbi, siis määrab lõpliku investeeringu summa investeerida soovivate investorite arv. Investeeringu summa jääb 100€ ja sisestatud maksimaalse investeeringu vahemikku.

Nonii, kuidas tundus? Arusaadav? Segane? Kergelt hirmutav?

Küsimuste korral võid meile julgelt kirjutada, aga eks kõige paremini saab uus eelbroneerimisüsteem selgeks siis, kui ise korra läbi teha.

Head investeerimist! 🙂