Prognooside koostamine ja ennustuste tegemine on üsna tänamatu töö, kuid hiljutised Colliers International’i poolt avaldanud seisukohad erinevate varaklasside (nt aktsiad vs kinnisvara) tootlusootuste osas inspireeris meid kirja panema ka oma tänast tunnetust 2016. aastal toimuva kohta.
Globaalselt peaks kinnisvarainvesteeringute eeldatav tootlus võrreldes 2015. aastaga veidi tõusma ja keskmiselt ootavad investorid 2016. aastal oma varadelt 13,4% tootlust. Colliers International’i pikaajalise (10 aastat) nägemuse kohaselt võiks arenevate turgude aktsiainvesteeringute oodatav tulusus jääda umbes 8 – 8,5% vahemikku, globaalse aktsiaturu keskmiseks tootluseks ennustatakse vaid 4,5% aastas.
Eesti on väike majanduskeskkond ning me usume, et kõik muutused, nii tõusud kui ka langused, võiksid meie väikesel turul leida kiiremat kajastust.
Crowdestate’i ettevaade 2016. aasta Tallinna kinnisvaraturule võiks olla alljärgnev:
- Uute kommerts-, tööstus- kui ka elukondlike kinnisvaraarendusprojektide maht kahaneb võrreldes 2015. aastaga. Olulisemaks mõjuteguriks on siin kommertspangad, kes on täna võtnud konservatiivse hoiaku ning kohati on lausa lõpetanud uute kinnisvara arendusprojektide finantseerimise. Uusi laene väljastatakse pigem üksikutele suurtele kinnisvaraarendajatele ning nende suurtele projektidele. Teiseks teguriks on tänaste tegutsevate ettevõtete madal valmidus oma äri laiendada ning selleks vajalikke (kinnisvara)investeeringuid teha. Statistika poolelt toetab meie nägemust juba 3 järjestikust kvartalit vähenenud ehitustegevuse maht;
- Kinnisvarasektorisse väljastatavate pangalaenude kättesaadavuse jätkuv vähenemine toob kaasa väljastatavate arenduslaenude intressitaseme ja kaasnevate tasude kasvu, aga ka vajaduse kasutada tavapärasest rohkem omakapitali. Viimane peaks kaasa aitama ühisrahastusplatvormide poolt pakutava mezzanine ja omakapitalilahenduste mahtude kiiremale kasvule;
- Vähenenud laenukapitali osakaal uutes projektides tähendab arendusprojektidesse investeeritud omakapitali tulususe vähenemist. See toob tõenäoliselt kaasa ette võetavate projektide üldarvu vähenemise, sõelale jäävad vaid kvaliteetsemad arendusprojektid;
- Vähenev müügipakkumine, jätkuvalt madalad intressimäärad ning palkade suurenemist tulenev ostujõu kasv võivad 2016 teises või 2017 aasta esimeses pooles kaasa tuua mõningase elukondliku kinnisvara hinnataseme tõusu.
Ühisrahastamise keskkonnas joonistuvad selgemalt välja erinevad rahastamise kihid:
- fikseeritud intressi ning hüpoteegiga tagatud kapital ning siin on tendents tootluste vähenemise suunas. Kui täna ootavad investorid hüpoteegiga tagatud kinnisvaraprojektidest 8-10% suurust aastatulusust, siis meie hinnangul on see tänases nullintressidega keskkonnas põhjendamatult kõrge ning võiks järgmise aasta jooksul 2-3 protsendipunkti võrra allapoole tulla;
- mezzanine-tüüpi kapital (tagamata või nõrgemalt tagatud, fikseeritud tootluse ja/või projekti tulemusest sõltuva boonusega kapital), mille osatähtsus saab ilmselt kõige kiiremini kasvama. Mezzanine-tüüpi kapital võimaldab investoril jääda kinnisvaraarendajast mõnevõrra madalamale riskitasemele, teenides samas hüpoteegiga tagatud kapitalist mõnevõrra kõrgemat tulusust. Sellist tüüpi investeeringute tootlusootus võiks jääda vahemikku 9 – 14% aastas.
- kinnisvara arendusriskiga seotud omakapital, mille tootlus sõltub konkreetsest projektist ning võiks alata umbes 14% – 15% aastas.
Vt. ka artikkel SEB majanduskeskkonna foorumis http://www.seb.ee/foorum/majanduskeskkond/kinnisvaramaastikul-oodata-muutusi?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=korp_uudiskiri-2015-12, “Kinnisvaramaastikul on oodata muutusi”.
