Ühisrahastusplatvormi hea tava

Lugemiseks kuluv aeg: 30 min. 

Uute ühisrahastus- ja P2P-platvormide arv kasvab pidevalt ning paralleelselt sellega ka uute turule sisenevate investorite arv, kellel platvormide toimimise kohta täielikud teadmised puuduvad.

Arvestades praeguseid keerulisi aegu ja investorite seas levivaid muresid, leiame, et on õige aeg jagada hea tava juhendit, millega ühisrahastuse või P2P laenuplatvorm peaks kohanema.

Tagamaks, et investeerimine ei muutu hasartmänguks, tuleks tähelepanu pöörata järgmistele aspektidele:

1. PLATVORMI HALDAJA
a. Ettevõtte struktuur, finantsvõimekus ja aruanded
b. Ettevõtte juhtkond ja võtmeisikud

2. PROTSESSID
a. Nõuetekohane hoolsuskohustus, läbipaistvus ja täielik teave
b. Sisse – ja väljamaksed

3. INVESTEERIMISVÕIMALUSTE ANALÜÜS JA ÕIGUSLIKUD STRUKTUURID
a. Lepingud
b. Garantii
c. Tagasiostu garantii

1. PLATVORMI HALDAJA

a. Ettevõtte struktuur, finatsvõimekus ja aruanded

Ühisrahastuse sektor on suhteliselt uus ning selle reguleerimine EL-is on hetkel ettevalmistamisel. Kuni EL-i ühisrahastamise määruse jõustumiseni (eeldatavalt 2020 aasta lõpus või 2021 aasta alguses), kuuluvad ühisrahastusplatvormid kohalike riigipõhiste eeskirjade jurisdikatsiooni alla. Tänase seisuga on mõned riigid rakendanud kohalikke ühisrahastuse määrusi, teised mitte. 

Regulatsiooni puudumine on pälvinud petturite tähelepanu, kes on loonud võlts ühisrahastusplatvorme olematute projektidega. Tuhanded investorid on juba tundnud võlts platvormide nagu Keutzal ja Envestio kadumisest põhjustatud valu. 

Investorite rahaliste vahendite kaitsmiseks on ülioluline, et platvormi operaator oleks registreeritud stabiilses riigis, eelistatavalt Euroopa Liidus, ja et fondide haldamisel tuginetakse tuntud pankadele. 

Peamised aspektid, mida platvormi haldaja kontrollimisel tuleks meeles pidada: 

• Kontrollige, kas ettevõtet reguleerib Finantsinspektsioon, või kui tegemist on isereguleerimise korraga, kas ettevõte on kehtestanud iseregulatsiooni korra. Litsentsitud platvormid on tõenäoliselt kõige turvalisemad, kuna neid on enne litsentsi väljastamist kontrollitud ning samuti teostatakse täiendavat järelvalvet. Teine parim alternatiiv on platvorm, mille suhtes kehtib iseregulatsiooni kord –  riikides, kus õigusaktid ei nõua ühisrahastamise litsentsi.
  
  Kuna Eestis puuduvad kohalikud ühisrahastamise eeskirjad, allub Crowdestate iseregulatsiooni korrale FinanceEstonia.eu egiidi all. Sertifitseerimisprotsess on iga-aastane ning kui platvorm vastab Eesti ühisrahastamise hea tava kriteeriumitele, antakse platvormi operaatorile vastav tunnistus. Lisateave Finance Estonia ühisrahastuse Hea Tava kohta.
  
• Kontrollige, millal ettevõte on registreeritud ning asutatud. Uus startup on alati riskantsem kui juba aastaid tegutsenud platvorm.
  
  Crowdestate asutati 9.jaanuar 2014 Tallinnas, Eestis.
  
• Kontrollige, kus asub ettevõtte registrijärgne asukoht ja kas see on ettevõtte tegelik aadress. Esimesed hoiatuskellad peaksid helisema, kui ettevõte kontor on registreeritud näiteks äärelinna magala rajooni, veidras korterelamus, linnast väljas asuvas laohoones või mõnel muul aadressil, kuhu on veel registreeritud sadu ettevõtteid. Google Maps-i ja StreetWiew abil on lihtsasti võimalik kontrollida, kus asuvad ettevõtte kontorid.
  
  Crowdestate peakontor asub Tallinna vanalinnas, aadressil Müürivahe 17-2.
  
• Kontrollige, et peakontor ei asuks riikides, kus ettevõte ise ei tegutse. Näiteks, kui platvormi operaator tegutseb Itaalias, Prantsusmaal ja Saksamaal, mis mõttega peaks olema ettevõtte registrijärgne asukoht Küprosel ja pangakonto Luksemburgis? Nii Keutzali kui ka Envestio juhtumis kasutasid Läti petturid Eesti aadressidega Eesti ettevõtteid, omamata samal ajal Eestiga ärisuhet. See on suur ohumärk!
  
• Kontrollige platvormi operaatori sissemakstud summat/registreeritud aktsiakapitali, sest need on otseselt seotud platvormi aktsionäride pühendumisega ettevõtlusele. Mida suurem on registreeritud aktsiakapital, seda suurem on platvormi haldaja kohustus. Vältige investeerimist platvormil, millel puudub minimaalne registreeritud aktsiakapital.
  
  Crowdestate praegune registreeritud aktsiakapital on 125 000 eurot ning aktsionärid on juba otsustanud seda suurendada 250 000 euroni.
  
• Kontrollige, et registrijärgset asukohta või arvelduspankasid sageli ei muudetaks. Panga sagedane vahetus on tõenäoliselt märk, et platvormi halduri äritegevus ei ole piisavalt läbipaistev ning nende “Tunne oma klienti” ja rahapesu reeglid pole piisavad või üldse mitte paigas, mistõttu pangad ei soovi konkreetsete ettevõtetega äri teha.
  
  Alates ettevõtte algusajast on Crowdestate äri ning kliendikontod LHV pangas. (www.lhv.ee).
  
• Kontrollige, et investorite rahalised vahendid ning ettevõtte omavahendid oleks hoitud eraldi. Platvormi haldaja bilansi kiire ülevaade näitab tema kohustuste ülesehitust. Veenduge, et investorite raha ei oleks ettevõtte bilansis. Investorite ja ettevõtte fondide eraldamine tagab, et ettevõtte finatstegevus (turundus, palgad, IT jne) ei segune investorite fondidega.
  
  Crowdestate on alati järginud eraldamispõhimõtet ja hoiab ettevõttekontosid investorite vahenditest rangelt eraldatuna. Automaatsed kontrollid, veebipõhised kontrollid ja tehingute jälgimise lahendused tagavad, et investorite sularaha kogusumma Crowdestate’i investeerimiskontodel on alati võrdne Crowdestate’i kliendikonto saldoga LHV pangas. Antud reeglit järgides on võimalik kõik sularaha väljavõtmise korraldused viivitamatult täita.
  
• Kontrollige ettevõtte finants- ja aastaaruandeid. Investorina tahaksite näha, et teie platvormi haldaja teeniks raha ja oleks kasumlik. Vaadake nende kasumiaruannet – müügitulu ja puhaskasumit. Üle tuleks vaadata ka bilanss, et näha nii likviidsete varade (sularaha ja nõuded) kui ka omakapitali (põhikapital, jaotamata kasum, puhaskasum) suurust. Kindlasti vältige investeerimist platvormidel, mis ei avalda majandusaasta aruandeid – tavaliselt on viimane aastaaruande esitamise ja avaldamise kuupäev juuni lõpp.
  
  Crowdestate on avaldanud majandusaasta aruanded veebilehel alates ettevõtte loomisest. Aastaaruanded on saadaval nii inglise kui ka eesti keeles.
  
• Kontrollige, kas platvormi haldaja aastaaruanded on auditeeritud. Auditeeritud raamatupidamise aastaaruanne annab kindluse, et avaldatud arvud on õiged ja kajastavad õigset ettevõtte olemust. Kuna ühisrahastamise valdkond on veel suhteliselt noor ning ettevõtted väikesed, ei pruugi nende suhtes kohustuslik auditeerimine olla kohaldatud, seetõttu ei pruugi auditi puudumine veel alati ohu märk olla.
  
  Kuigi Crowdestate’i varasemaid majandusaasta aruandeid ei ole auditeeritud kui kohustusliku auditeerimisena, olema valinud Grant Thorntoni oma finantsaudiitoriks ja alates 2020. aastast kannavad kõik meie aastaaruanded audiitori templit.
  
• Kontrollige Google-st ettevõtte kohta olevat avalikku infot, et tuvastada vastuolud avaliku ja tegeliku teabe vahel. Ettevõtte kohta leiab palju tasuta avalikku informatsiooni (aadress, registreerimisnumbrid, kontaktandmed, juhatuse liikmed, ametlikult töötavate inimeste arv, finants-ja maksuteave jne). Kui soovite investeerida keskmisest suuremaid summasi, kaaluge ettevõtte krediidiaruande ostmist. Kahtlasest platvormist võiks aru saada märkidest nagu käibemaksukohustlusena registreemisnumbri puudumine, puudulikud kontakt-ja registreeimisandmed (sealhulgas lauatelefoni või e-posti aadressi puudumine), ametlike töötajate arv või eeldatavast väiksem arv, minimaalsed või keskmisest madalamad palgad, registreerimisriiki piiratud käibemaksu tasumine või selle puudumine, tõendid maksuvõla kohta jne. 

b. Platvormi haldaja – Ettevõtte juhtkond ja võtmeisikud

Sageli öeldakse, et ettevõtted on nende omanike ja juhtkonna peegeldus. Ühistahastusplatvormi haldajad pole siin juhul erandiks. 

Kuna ühisrahastusplatvormi peamine roll on parimate Sponsorite ja investeerimisvõimaluste leidmine, hindamine ja valimine, on tegutseval ettevõttel investorite ees usaldusisiku kohustus, mille täitmise eest vastutab ettevõtte juhtkond.

Ühisrahastusplatvorm haldab kümnete tuhandete investorite kogukonda, mõnikord rohkem kui 100 riigist, hoiab Sponsorite ja investorite vahelist suhtlust ning hoolitseb keerukate juriidiliste lepingute eest, et kaitsta kõiki osapooli.

Sellise keerukuse juhtimiseks peaks tegutsevat ettevõtet läbipaistvalt juhtima kõrge kvalifikatsiooniga ja kogenud meeskond.

Kuigi meeskonna ning selle ametialase ja juhtimispädevuse hindamine on tõenäoliselt kõige keerulisem osa platvormi hoolsuskohustusest, võivad järgmised juhised aidata teil kallutada oma investeerimisotsust ühe või teise ühisrahastusplatvormi poole.

Peamised aspektid, mida tuleks ettevõtte juhtkonna ning võtmeisikute kohta silmas pidada:

•  Kas platvormi operaator avaldab juht – ning meeskonna nimesi, fotosid või muud asjakohast teavet oma tiimi kohta? Tahaksite ju teada, kes on need inimesed, kellele usaldate oma vaevaga teenitud eurosid. Ettevõtte juhtkonna ning võtmeisikute mitte tutvustamiseks pole vabandust. Vältige investeerimist ühisrahastusplatvormidel, mis ei avalda oma  juhtkonna ja võtmeisikute identiteeti.
  
  Crowdestate on oma meeskonna üle uhke ja kogu asjakohane teave koos kontaktidega on avaldatud meie veebisaidil. 

• Platvormil avaldatud teabe kontrollimiseks vaadake võtmeisikute Linkedini profiile. Olge skeptilised hiljuti loodud Linkedini profiilide suhtes, kellel on vaid mõned ühendused ning puuduv üksikasjalik teave töökogemuse kohta. Samuti tekitab kahtlust profiilifoto puudumine või kui fotol on teine isik. Pöörake tähelepanu töö ajaloole, isegi halvale grammatikale või ebaprofessionaalsele keelekasutusele.
  
  Kõigil Crowdestate meeskonnaliikmetel on olemas LinkedIn-i profiil.

• Googeldage inimeste nimesi, et näha, milles on nad sõna võtnud ning mida teised on nende kohta öelnud. Vältige investeerimist platvormidele, kus meeskonna liikmed on olnud küsitavates olukordades. Teabe puudumine on samuti negatiivne märk.
  
  PS! Crowdestate asutaja ja tegevjuht Loit Linnupõld on juhtinud investeerimis- ja pensionifondide  haldamisega tegelevaid ettevõtteid kui ka kommertspanka aastatel 1993 kuni 2013 (kuni Crowdestate asutamiseni). Loe lähemalt Crowdestate asutamisest.

• Kes on ettevõtte nõukogu liikmed? Operatiivse järelevalvenõukogu olemasolu on märk platvormihaldaja kasvamisest ning iseseisva järelevalve, juhendamise ja kontrolli vajaduse tunnistamisest. Otsige LinkedIn’ist ja Google’ist nõukogu liikmeid, et mõista nende tausta ja potentsiaalset panust ettevõttesse.
  
  Alates aktsiaseltsiks saamisest eelmisel aastal on Crowdestate’il sõltumatu nõukogu, mis koosneb 3 spetsialistist. Nõukogu esimees on Aavo Kokk, kes on hetkel partneriks Baltimaade suurimas kinnisvaranõustamisettevõttes Catella Corporate Finance. Rait Ojasaarel on ulatuslik infotehnoloogia ja riskikapitali taust ning NodeSWATi tegevjuhina tagab ta, et meie IT-strateegia ja arengud läheksid õiges suunas. Hannes Küün on vandeadvokaat ja partner TARK Legal advokaadibüroos, mille peakontor asub Tallinnas.

• Kes on platvormi tegelikud omanikud? Kõigil ettevõtetel on lõplikud tulusaavad omanikud, kes saavad sellesse ärisse investeerimisega potentsiaalset kasu. Platvormi otseste aktsionäride avalikustamine ei taga piisavat läbipaistvust, kui tegelikud tulusaavad omanikud jäävad mitme aktsionäride kihi taha varju. Ärge investeerige ühisrahastusplatvormidel, kus lõplikku tegelikku omanikku investoritele ei avaldata.
  
  Crowdestate’i suurim (97,88%) tegelik aktsionär on selle asutaja ja praegune tegevjuht Loit Linnupõld. Vähemusosaluse (2,12%) tegelik omanik on praegu Hispaanias elav pensionärist ärimees Indrek Stahl.

• Kas juhtimismeeskond asub ja töötab ettevõtte registreeritud aadressil? Võimalik, et meeskonnaliikme kodakondsuse tuvastamiseks tema nime järgi on vaja põhjalikumaid oskusi, kuid uuringud võivad end ära tasuda, kui leiate, et tegemist on välisriigi kodanikuga, kellel pole nähtavaid sidemeid ettevõtte registreeritud aadressiga. Ärge kartke pöörduda platvormi operaatori poole aru saamaks, miks ei töödata registreeritud aadressil.
  
  Crowdestate on alati olnud ja tegutseb oma ametlikel aadressidel kõigis oma äripunktides.

• Kas juhtkond on täielikult pühendunud ettevõtte juhtimisele või on see lihtsalt üks nende toredatest kõrvaltegevustest? Ettevõtte korraliku juhtimise tagamiseks peaksid juhtkonna liikmed eraldama juhtimistegevuseks piisavalt aega. Külastage LinkedIni ja Googeldage juhatuse liikmeid, et selgitada välja nende kaasatus muudesse projektidesse või ettevõtmistesse. Vältige investeerimist ühisrahastusplatvormidel, kus juhtimismeeskonna liikmed tegelevad aktiivselt nii mitme paralleelse projektiga erinevates ärivaldkondades, et ei jõua selle kõrvalt platvormile pühenduda.
  
  Crowdestate’i juhtkond ja võtmemeeskonna liikmed pühendavad 100% oma ajast Crowdestate’ile ja hoolitsevad investorite investeeringute eest. Crowdestate’i tegevjuht Loit Linnupold on ühtlasi ka ühisrahastatud pensionifondi Tuleva Funds AS nõukogu esimees.

• Kas juhtkonnal või võtmemeeskonna liikmetel on potentsiaalseid huvide konflikte ühisrahastusplatvormi enda või seal avaldatud investeerimisvõimalustega? Tegelike või võimalike huvide konfliktide avalikustamine on läbipaistvuse tagamise oluline osa ja platvormid väldivad sattumist olukorda, kus meeskonna võtmeliikmel võiks olla stiimul eelistada oma huve investorite huvidele. Tüüpiline huvide konflikt võib tekkida siis, kui omanikud või juhtkonna liikmed juhivad kinnisvara ühisrahastamise platvormi, olles samal ajal kinnisvara arendusprojektide tegelikud kasusaajad ja kasutavad platvormi oma projektide rahastamiseks.
  
  Crowdestate väldib rangelt võimalikke huvide konflikte ja tegutseb iseseisva ühisrahastusplatvormina, mis ühendab rahvusvahelisi investoreid professionaalsete kinnisvaraettevõtetega. Huvide konfliktide tekkimise olukordi reguleerib Crowdestate’i sisedokument “Huvide konfliktide poliitika”.

• Kas meeskonna liikmed on piisavalt kogenud, et juhtida ühisrahastusplatvormi? Tehke jällegi Linkedini või Google uuring, et mõista nende oskusi ja eelnevat töökogemust. Kas usaldaksite kvaliteetsete investeerimisvõimaluste pakkumise osas kedagi, kellel pole finants- või majanduskogemust? Vältige investeerimist ühisrahastusplatvormidel, kus juhtimismeeskonnal on liiga lühike või puudub asjakohane kogemus.
  
  Ehkki usume, et meil on kinnisvara ühisrahastamise platvormi edukaks juhtimiseks piisav professionaalne ja juhtimiskogemus, saavad meie investorid tegeliku hindamise ise läbi viia. Olete teretulnud tutvuma meie LinkedIn profiilidega.

2. PROTSESSID

a. Hoolsuskontroll, läbipaistvus ning teabe täielikkus

Nagu iga teine ​​investeerimistegevus, peaks ka ühisrahastusplatvormide kaudu investeerimine olema mõistlik, teadlik ning keskendunud valik. Kõik investeerimisvõimalused on erinevad nii kvalitatiivselt kui ka kvantitatiivselt ning erinevuste loetelu on peaaegu piiritlematu näiteks kestuse, riski, tagasimaksegraafiku ja intressimäära osas.

Investeerimise või mitteinvesteerimise otsus on iga investori enda käes. Seetõttu on ülioluline teada investeerimisvõimaluste kõiki olulisi üksikasju ja teadliku valiku tegemiseks peab olema juurdepääs võimalikult rohkele teabele.

Pidage meeles, et laenu maksab tagasi investeerimisvõimaluse Sponsor, mitte ühisrahastusplatvorm (millel on ainult “presentatsiooni” või “vahendaja” roll).

Peamised asjad, mida meeles pidada: 

Projekti ja Sponsori ettevõtte usaldusväärsust saab kontrollida siis, kui platvorm avaldab projekti täieliku analüüsi koos piisavalt üksikasjaliku teabega eeldatavate kulude, kavandatavate tulude ning turu- ja konkurentsianalüüsi kohta (nn võrreldavad tooted, kinnisvaraturu jaoks).

Näitena tuleks kinnisvaraprojekti kohta teha kättesaadavaks vähemalt järgmine teave:

1. Sponsori analüüs, et teha kindlaks Sponsori töökorraldus ja pädev juhtimismeeskond. On oluline, et nad esitleksid end avameelselt. 

2.  Projekti selge kirjeldus, et anda investorile üldine arusaam projektist.

3. Üksikasjalik äriplaan, sealhulgas hinnangulised kulud ja tulud, projekti valideerimisbaasi ja tuluprognooside kinnitamiseks ning sellest tulenevalt Sponsori võime tagastada kogutud kapital ja intressid.

4. Turu- ja analoogsete projektide võrreldav analüüs, et kinnitada nõudmine konkreetse kinnisvara järele konkreetses asukohas eeldatava hinnaga.

5. Rahavoogude analüüs, mis näitab, kas ettevõttel on igal ajal kogu oma kulude katmiseks vajalik likviidsus.

6. Kapitali struktuuri analüüs, tagamaks, et Sponsoril oleks projektis piisavalt ka enda riski, ja omaks projektis reaalset omakapitali ning et projekti kapitali struktuur sobituks projekti arenguseisu ja spetsiifikaga.

Ehkki on olemas kümneid ühisrahastusplatvorme, kes hoolsuskohustusele erilist tähelepanu ei pööra või keskenduvad ainult laenutagatise väärtustele, arvab Crowdestate, et häid investeerimisvõimalusi saab tuvastada ainult põhjaliku hoolsuskohustuse ja analüüsiprotsessi abil.

Meie mõtlemis- ja võimaluste valimise protsess on järgnev:

• Meie lähtepunkt on alati suunatud investeerimisvõimaluse Sponsorile, et kontrollida tema puhast tausta, tulemusi ja projekti meeskonda. Kui hea investeerimisvõimalus iseenesest ka poleks, võib ebausaldusväärne Sponsor, ebapädev meeskond või kogemuste puudumine selle täiesti rikkuda. Sponsori kvalitatiivse analüüsi nõrk tulemus viib investeerimisvõimaluse tagasilükkamiseni, ilma teiste hoolsuskohustuste valdkondade uurimiseta.
  
• Kui investeerimisvõimalus läbib Sponsori analüüsi faasi, on meie järgmine fookusvaldkond investeerimisvõimaluse toote- ja asukohaanalüüs. Selle analüüsi etapi eesmärk on mõista projekti ja selle peamisi müügiargumente, samuti hinnata investeeringu üksuse asukohta ja selle sobivust kavandatava projektiga. Tooteanalüüsis käsitletud peamised elemendid on ehitatav ja neto müüdav kogupindala, tulevaste ühikute arv ja suurus, parkimisvõimalused, peamised hinnakujundusnäitajad (keskmised hinnad, ühikuhinnad, võtmehinnad) ja peamised müügiargumendid. Asukohaanalüüs annab vastused küsimustele, mis on seotud kinnisvara enda ja selle asukoha atraktiivsusega. Alustame laiast vaatepildist, vaadeldes kogu piirkonda, seejärel keskendume linnale ja linnaosa tasandile, pöörates tähelepanu praegusele ja tulevasele taristule ning seejärel moodustame subjektiivse järelduse asukoha atraktiivsuse kohta.
  
• Kolmas fookusvaldkond on turukõlblikkus, mis keskendub tootele ning selle praegusele ja ka tulevasele turule sobivusele. Konkurentsianalüüs jälgib konkreetse segmendi praegusi ja tulevasi teadaolevaid konkurente. Meie turu ja konkurentsianalüüsi eesmärk on kindlaks teha, kas projekti jaoks on ja/või võiks olla piisav nõudlus kavandatud hinnatasemel. Selles etapis võetakse vaatluse alla erinevad turustatistikad ja suundumused, sealhulgas makromajanduslikud näitajad ja rahvastiku muutuse suundumused, lõpetades erinevate otseste konkurentide tuvastamise ja analüüsiga.
  
• Neljas analüüsivaldkond on investeerimisvõimaluste finants- ja rahavoogude analüüs, mis võimaldab meil mõista investeeringu kapitalistruktuuri ja selle rahalist teostatavust. Crowdestate’i üks peamisi veendumusi on see, et kõik projektid peaksid olema võimelised teenima piisavalt raha, et teenida tagasi kapital ja investorite tagastus, ilma et oleks vaja tugineda tagatise sunnitud realiseerimisele. Finants- ja rahavoogude analüüsi tulemuseks on terviklik rahavoogude kava, mida täiendavad ettevõtlus- ja riskisuhted.
  
• Usume, et korralik kapitalistruktuur on iga kinnisvaraprojekti alus ja Sponsoril peaks mängus olema märkimisväärne enda risk. Suutmatus tõendada Sponsori omakapitali nõutavat taset põhjustab viivitamatu diskvalifitseerimise.
  
• Protsessi viimane samm on Crowdestate’i investorite investeeringuid kindlustavate tagatiste olemasolu kindlaksmääramine. Tüüpiline tagatis on kinnisasjale seatud 1. või 2. järgu hüpoteegiga, kuid kõik muud tagatised (näiteks isiklikud garantiid, muud kinnisvara hüpoteegid, osaluspandid jne) on ka teretulnud.

Pärast hoolsuskohustuse täitmist suudame hinnata projekti üldist riski/tootluse profiili ja määrata põhjendatud eeldatava tootluse, mida investorid eeldaksid sellesse investeerimisvõimalusse investeerides.

Meie hoolsuskohustuse tulemuste kokkuvõte, üksikasjalikud rahavoogude prognoosid, kinnisvara hindamise dokumendid jne avaldatakse investeerimisvõimaluse lehel, nii et kõik investorid, kes soovivad üksikasjadesse süveneda, saavad seda teha.

b. Sisse -ja väljamaksed

Kui kliendil puudub ööpäevaringe ligipääs soovitule või maksete toimimise kiirus on allapoole arvestust, siis tänases digiajastus on see märk millestki, mis pole kavandatud ega teostatud õigesti. Investorina sooviksite, et teie makse kantaks teie investeerimiskontole kohe, kui see jõuab ühisrahastusplatvormi operaatori kliendikontole. Samuti soovite, et saate oma investeerimiskonto sularahajäägi igal ajal ilma viivitusteta välja võtta.

Ei saa varjata hämmastavaid lugusid investoritelt, kes on võidelnud mõne P2P platvormiga oma sularahajäägi väljavõtmise pärast, kus makse teostamine võtab päevi või nädalaid. Kohese raha väljakadmise puudumine on peamine ohumärk, mis viitab ühle järgmistest probleemidest:

• Parimal juhul on P2P platvormi tehniline võimekus nii vähe arenenud, et maksete täitmiseks on vaja inimese abi, et saata väljamakse juhised käsitsi oma arvelduspanka.
  
• Halvimal juhul pole P2P platvormil eraldatud ettevõtte ja investorite vahendeid ning nad on kasutanud investorite vahendeid platvormi ärikulude finantseerimiseks, mis tähendab, et platvormil pole piisavalt raha kõigi väljamaksekorralduste täitmiseks kui need esitatakse. Väljamaksekorraldused saaks sellisel juhul täita ainult siis, kui uued investorid lisavad P2P-platvormile raha või kui mõned investeeringud maksavad tagasi põhiosa või intressi.

Investorina peaksite vältima investeerimist platvormidel, mis ei suuda selgelt näidata enda ja kliendi raha eraldamist ning mis ei suuda teie väljamaksekorraldusi koheselt täita.

Crowdestate on alates ettevõtte asutamisest kohaldanud ranget kontode eraldamise poliitikat. Meie hoiuste ja väljamaksete funktsioonid on saadaval ööpäevaringselt ja meie tehnoloogiline disain hõlmab mitmeid auditi- ja kontrollikihte tagamaks, et kliendiarve sularaha jääk meie arvelduspangas on alati võrdne kõigi investeerimiskontode sularahajääkide kogusummaga. See tähendab, et Crowdestate on võimeline täitma kõiki sularaha väljavõtmise korraldusi ka juhul, kui kõik investorid otsustavad kogu oma raha korraga välja võtta.

Meie platvormitehnoloogia on ühendatud arvelduspangaga ja kõik saabuvad maksed krediteeritakse investorite investeerimiskontodele automaatselt, niipea kui need saabuvad meie kliendikontole. Ainus erand on siin juhtum, kui makse saabub ilma oluliste üksikasjadeta (näiteks individuaalne viitenumber), mille tõttu suunatakse makse käsitsi kontrollimise etappi, et tagada raha krediteerimine õigele investeerimiskontole.

Sularaha väljavõtmise korraldused võetakse vastu hetkel, kui need meile edastatakse ja väljaminevasse maksejärjekorda saadetakse. Nii meie kui ka arvelduspanga turbepoliitika tõttu vajavad väljaminevad maksed täiendavat digitaalset kinnitust ühelt meie juhatuse liikmelt. Teeme seda mitu korda päevas, tööpäeva algusest kuni lõpuni. Oma nõuete ja tingimuste kohaselt oleme väljaminevate maksete jaoks kehtestanud lõpptähtaja kell 15:00 EEST ja tagame, et kõik enne seda esitatud väljamaksekorraldused täidetakse samal päeval. See tähendab, et investorite väljamaksekorraldused lõpevad SEPA arveldusega samal pangapäeval ja selleks päevaks on jäänud veel 2 arvelduskorda. See tagab, et investori vahendid peaksid jõudma investori EL-i pangakontole samal päeval. Ehkki pärast EEST 15:00 esitatud väljamaksekorraldused kiidetakse endiselt heaks samal tööpäeval, võivad nad viimase SEPA arveldustsükli vahele jääda ja jõuavad seetõttu investori EL-i pangakontole tõenäoliselt enne järgmise pangapäeva keskpäeva.

Mõned riigid, nagu Eesti, on rakendanud ööpäevaringsed SEPA kiirmakseid, mis tähendab, et Crowdestate’is investori investeerimiskontole saadetavad rahad jõuavad sinna vähem kui 10 minutiga ning investori EL-i pangakontole jõuvad vahendid mõned minutid pärast väljaminevaid makseid, mis on Crowdestate heaks kiitnud.

3. INVESTEERIMISVÕIMALUSTE ANALÜÜS JA ÕIGUSLIKUD STRUKTUURID

a. Lepingud 

Turult võib leida erinevaid tüüpi laene. On tagatud laenud, tagamata laenud või omakapitali investeeringud. Siin on lühike kokkuvõte sellest, mida erinevad laenutüübid investori jaoks tähendavad: 

Tagatisega laenud (tuntud ka kui “seenior laenud”) on tavaliselt kõige turvalisemad ja seega ka kõige vähem kasumlik kapitalitüüp. Laen on tagatud tagatisega, milleks on tavaliselt kinnisvara hüpoteek, ettevõtte vara pant või mõni muu tagatis. Seda tüüpi laenu korral tehakse väljamakse investoritele esimesena ning probleemide korral saab tagatise kahjumi minimeerimiseks realiseerida. Tagatise olemasolu tähendab aga seda, et risk (ja seetõttu ka tootlus) on madalam ning kindlasti tuleks uurida tagatisena pakutavat vara. Samal ajal peaksid investorid teadvustama, et tagatis on tagasimaksete viimane võimalus ja head projektid peaksid tekitama piisavalt rahavooge, et maksta tagasi kapitali ilma vajaduseta tagatist realiseerida. Siin on näide – tagatud laen.

Tagatiseta laen on kapitali kiht omakapitali ja tagatud laenude vahel. Seda tüüpi laenud on riskantsemad kui tagatud laenud, kuid ka tulusamad. Kui hüpoteeklaenude omanikud saavad tavaliselt tagasimakseid esmajärjekorras, siis tagatiseta lenude puhul saab tagasimakseid alles siis, kui kõikidele tagatud laenuandjatele on täielikult tasutud. Järjekorras teisena tagasimakseid saades tähendab, et tagamata võla intressimäär peaks olema kõrgem kui tagatud võla korral. Ehkki tagatiseta laen on endiselt kindlam kui eelistatud või tavaline omakapital, võib projekti ulatuslik ebaõnnestumine põhjustada olukorra, kus puuduvad vahendid tagatiseta võlausaldajate tagasimaksmiseks pärast tagatud võlausaldajate väljamakseid. Tagatiseta laenude puhul tuleks pöörata tähelepanu Sponsorile, kes usaldab oma vahendeid ja platvormi probleemse laenu sissenõudmise protsessi. Siin on näide – tagatiseta laen. 

Mezzanine’i investeering on hübriidkapital (kas allutatud laen või eelistatud omakapital), mis jääb omakapitali ja laenude vahele. Sellel on endiselt madalam risk kui omakapitalil – tagasimaksed tehakse enne omakapitali, kuid pärast kõigi seenior kohustuste täitmist. Mezzanine’i laenu puhul võib lisaks intressidele teenida ka boonuseid, mis sõltuvad projekti tasuvusest. Siin on näide – mezzanine laen. 

Omakapital on kapital, mis on omanikude poolt ettevõttesse ise investeeritud. Omakapitali investeeringutel on nii kõrgeim risk kui ka potentsiaalselt kõige suurem tulu. Seda tüüpi investeeringute puhul tuleks arvestada ettevõtte kohustuste struktuuriga – ettevõte tasub kõigepealt võlad töötajatele ja võlausaldajatele ning alles siis saavad investorid oma väljamaksed ettevõtte ülejäänud varast. Ebaõnnestumise korral on reaalne võimalus, et investori kasum vähendatakse nullini ja halvimal juhul võivad investorid kaotada kogu oma investeeringu. Kui projekt õnnestub, saavad töötajad ja võlausaldajad tavaliselt fikseeritud intressimäära, samal ajal kui investor võtab kogu ülejäänud kasumi. Seega tuleks sel juhul veenduda, et enne investeeringu tegemist hinnatakse ka ebaõnnestumise tõenäosust. Kas projekt on arusaadav? Kas projektis esitatud numbrid on realistlikud? Siin on näide – omakapitali projekt. 

Rusikareeglina tuleks investoril meeles pidada – mida madalam on projekti risk, seda madalam on oodatav tootlus.

Peamine asi, mida silmas pidada: Võtke aega laenulepingute lugemiseks ja veenduge, et mõistate investeerimisvõimaluse õiguslikku ülesehitust.

b. Garantiid

Ehkki garantii või tagatis ei tohiks olla peamine tagasimakseallikas, vähendaks tagatise või garantii olemasolu investeeringu riskitaset (ja ka eeldatavat tulu). Samal ajal ei taga tagatise või garantii olemasolu projekti edukust. Tagatise või garantii eesmärk on tagada, et Sponsor oleks motiveeritud intresside ja laenude tagasimaksmiseks vastavalt lepingule.

Vaatame järgmist näidet:

Laenuandja annab korteri ehituse finantseerimiseks laenu 100 eurot. Laen tagatakse kinnisasjale seatud esimese järgu hüpoteegiga. Laenusaaja eesmärk on müüa korter pärast valmimist 150 euroga.

Hüpoteek ei taga, et Laenusaaja suudab korteri plaanipäraselt müüa 150 euro eest. Kui laenusaaja turuanalüüs oli vale, kinnisvaraturg langeb või laenusaaja ei saa ehitust lõpule viia (ükskõik mis põhjusel), võib kinnisvara väärtus olla suuremal või vähemal määral alla 100 euro, äärmisel juhul võib see olla peaaegu mitte midagi väärt ning järelikult on hüpoteegi väärtus väiksem kui 100 EUR või peaaegu olematu.

Seega tagab hüpoteek selle, et võlgnikul on huvi laenu tagasi maksta vastavalt kokkuleppele, sest vastasel juhul realiseeritakse garantii. Tänu tagatistele on laenuandjal tugevamad tagasinõude võimalused laenuvõtja vastu ja laen makstakse kiiremini tagasi.

Peamised aspektid, mida meeles pidada: 

1. Enne investeeringu tegemist kontrolli alati, millised tagatised ja garantiid on Sponsori poolt antud. 
2. Tagatised ja garantiid peavad olema täpsustatud ning investeeringu kirjelduses selgesti tuvastatavad. 
3. Ehkki tagamata projektide oodatav tulu on üldjuhul suure, on need ka riskantsemad. 

Garantiid on hädavajalikud maksete hilinemise või ootamatute sündmuste korral ning ootamatud sündmused kinnisvaras on üsna tavapärased. 

Crowdestate’i lähenemisviis: 

Crowdestate on täieliku kapitalipakki pakkuja, mis tähendab, et meie eesmärk on pakkuda kinnisvaraettevõtetele erinevat tüüpi kapitali, sealhulgas tagatud hüpoteeklaene, mezzanine’i või omakapitali. Vajadus konkreetse kapitalitüübi järele tuleneb projektist endast ja see sõltub Sponsori omakapitalist ja sihi võimendusest. Investori seisukohast tähendaks korrektselt struktureeritud kapitalipakk seda, et projektis on piisavalt omakapitali ja et kõikidele kapitali kihtidele kehtestatakse õige hind.

Praktilisest küljest on Crowdestate’i eesmärk alati kindlustada investeeringud tagatiste või garantiidega, kui need on olemas. Enamik meie investeerimisvõimalustest pakub investoritele garantiisid, mis on selgelt ja nähtavalt välja toodud. Tagatisi ja garantiisid esindavad tavaliselt:

• Hüpoteegid
• Ettevõtte osakute pandid
• Isiklikud garantiid
• Krediidi määramine. 

c. “Tagasiostugarantii”

„Tagasiostugarantii” on turundustrikk, mida kasutavad mitmed ühisrahastusplatvormid, eriti P2P tagamata tarbijalaenude laenuturul. See lubab investorile laenude automaatse tagastamise, kui laenuintressid või tagasimaksed hilinevad.

“Garantii” lubadus kõlab nii hästi, et paljud investorid ei pööra tähelepanu asjaolule, et “tagasiostugarantii” on antud laenuvõtja enda poolt (mitte fondi või kolmanda osapoole).

Kui laenu väljastaja ei suuda enam oma lepingulisi kohustusi investorite ees teenindada, lõpetavad nad intresside ja põhiosa tagasimaksete tegemise ning ükski “tagasiostugarantii” ei saa neid sundida makseid tegema.

P2P-investoritel on juba kogemus, et tagasiostugarantiid on täiesti väärtusetud. Esimene (ja võib-olla juba unustatud) õppetund pärineb Poola tarbimislaenufirmalt Eurocent 2017. aastal (loe üksikasjalikku artiklit siit), mis muutus maksejõuetuks ja lõpetas oma laenuandjatele maksete tegemise vaatamata “tagasiostugarantii” lubamisele. Värskemateks näideteks on pettusel ülesehitatud ühisrahastusplatvormid Envestio ja Kuetzal, kus mitteeksisteerivad projektid olid tagatud nende enda tagasimaksetega.

Praeguses majanduslikus ebastabiilsuses on suur tõenäosus, et mõne laenuvõtja või laenu väljastaja tagasimaksevõime võib saada kahjulikult mõjutatud ning nende „tagasiostugarantiid” osutuvad väärtusetuks, nagu ka Eurocenti puhul.

Meie soovitus on olla tagasiostugarantiide suhtes olla väga skeptiline, välja arvatud juhul, kui tagatisi pakub võimsam kolmas osapool, näiteks pank või kindlustusselts. Samuti soovitame suhtuda skeptiliselt sotsiaalmeedias tegutsevatele suunamudijatesse kes, kasutavad ühisrahastusplatvormide hindamisel tagasiostugarantiid kui „kvaliteedi märki“.

Kokkuvõte

Artiklis toodud nõuannete järgimine ei taga teie investeeringute edukust, kuid tõenäoliselt aitab teil hoida eemale kahtlastest, läbipaistmatutest platvormidest ning sobimatutest investeerimisvõimalustest.

Ülaltoodud kõige olulisemad tegurid, mida ühisrahastusplatvormi valimisel tuleb arvestada, on subjektiivsed ega ole kindlasti ka kõikehõlmavad.

Kas midagi olulist jäi mainimata? Anna meile teada, saates oma mõtted e-posti aadressile info@crowdestate.eu. Aitäh!