Diferencia entre inversión inmobiliaria y crowdfunding inmobiliario

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Siempre se ha visto a la inversión inmobiliaria como un área que escapa de las personas con pocos fondos. No es para menos, los gastos y procesos que conlleva invertir en inmuebles no los puede asumir cualquier persona y menos al iniciar dentro de este mundo que puede ser muy complejo.

Por esto el mercado inmobiliario se ha mantenido en unos pocos, en comparación a las personas interesadas en esta área.

Sin embargo, en la actualidad existe el crowdfunding inmobiliario como una alternativa que presenta menos riesgos. Es más accesible para un público más amplio con menos nivel financiero. Además, permite la creación de oportunidades para una inserción paulatina en este sector.

Es debido a esto que el crowdfunding inmobiliario ha tenido tanta popularidad en un público mayor en menos tiempo. Cabe destacar que existen diferencias importantes entre estos dos términos, que pueden generar confusión a la gente que quiere ingresar al sector inmobiliario sobre si vale la pena.

Aquí aclararemos las dudas que se puedan generar con respecto a las diferencias entre inversión inmobiliaria y crowdfunding inmobiliario.

En que consiste la inversión inmobiliaria

Antes de adentrarnos en sus diferencias creemos que es imprescindible determinar los conceptos esenciales de estos dos términos.

Las inversiones inmobiliarias engloban una serie de elementos como asesoría, alquiler, compraventa y financiamiento de uno o más inmuebles. Cuando una propiedad, ya sea vivienda, local comercial, entre otros, se compra bajo el objetivo de generar algún retorno financiero, se considera inversión inmobiliaria.

Cabe destacar que la compra de inmuebles con el objetivo de servir de vivienda personal, es también considerado como una inversión inmobiliaria.

Las personas que transitan en este tipo de negocios frecuentemente, tienden a poseer varias propiedades con distintos objetivos. Una para su estadía considerada la vivienda principal y otras se pueden destinar a diferentes usos que generen rentabilidad, como alquileres o que busquen aumentar su valor.

Regularmente las propiedades dentro de las inversiones inmobiliarias generan ingresos de tres maneras, el alquiler de viviendas, la entrega posterior al incremento de la plusvalía de la propiedad y el arrendamiento.

Estas tres maneras de generar ingresos dependen del desarrollo y gestión del inversor inmobiliario, por lo que se necesita un conocimiento sobre este negocio y experiencia para asegurarse de obtener rentabilidad en vez de solo gastos.

En que consiste el crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión novedosa que permite la participación de usuarios que no poseen grandes cantidades de dinero ni la propiedad total de un inmueble. Esto sucede debido a que la compra de los inmuebles es realizada por un grupo de gente de manera conjunta.

Para que esto se pueda llevar a cabo de manera óptima el negocio inmobiliario es gestionado por diversas plataformas o empresas especializadas en este sector. Estas revisan diversos proyectos, que pueden ser de venta, construcción, reforma y los disponen en una cartera digital en su página web para que los diferentes usuarios puedan invertir.

Esto no se plantea con límites en el tamaño del bien, puede existir una inversión conjunta para la construcción de un grupo residencial de viviendas, o de un edificio con interés comercial.

Debido a que las plataformas de crowdfunding inmobiliario realizan toda la operación de negocio y examinan los proyectos, se llevan una comisión porcentual de los beneficios generados por el proyecto. Como contraprestación de sus servicios ofrecidos para que se pudiera llevar a cabo dicha la estrategia de inversión.

Bajo este modelo los inversores solo se encargan de elegir el proyecto de la cartera que más les llame la atención para participar y reciben él los beneficios generados de la rentabilidad de las inversiones.

Diferencia principal entre inversión inmobiliaria y crowdfunding inmobiliario

Entre estas dos formas de inversión inmobiliaria existen diversas diferencias que precisamente permiten que una tenga en la actualidad mayor popularidad y participación.

El objetivo en la esencia sigue siendo el mismo, generar una rentabilidad a partir de la inversión en una propiedad inmobiliaria. Sin embargo, el proceso, funcionamiento, tamaño de la inversión, tiempo para recibir fondos y otras características, son diferentes.

Así mismo conlleva a la atracción de públicos distintos con diferentes intereses y capacidades de inversión, que se decantan incluso por otra perspectiva de las inversiones inmobiliarias.

El crowdfunding en todas sus ramas siempre incentiva la colaboración conjunta para la obtención de una meta. Debido a esto, con el crowdfunding inmobiliario se busca democratizar toda la infraestructura de los bienes raíces.

Que no es más que colocar a la disposición de muchas personas el mercado del sector inmobiliario que estaba en manos de muy pocos. Además, se ha demostrado que el poder de financiamiento en conjunto puede ser mayor y además el riesgo que corre cada inversor es mucho menor. Estas son algunas de las diferencias en las que profundizaremos más adelante.

Si quieres comenzar a invertir en inmuebles, en la actualidad tienes estas dos grandes opciones que abren un abanico de posibilidades. Sin embargo, es imprescindible que comprendas los aspectos de cada una y te decantes por la que más se apega a tus intereses y capacidades.

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Experiencia y conocimiento necesario

Regularmente las personas que participan óptimamente en las inversiones inmobiliarias tradicionales tienen una experiencia y conocimiento amplio previo del mercado de los activos inmobiliarios. 

Ya que esta se considera como un instrumento de alto riesgo, además se realizan por medio de casas de bolsa, donde algunas legislaciones establecen que para poder invertir es necesario tener algún título que te acredite como inversionista.

En el caso del crowdfunding inmobiliario la experiencia no es un requerimiento indispensable para la participación. Debido a que el usuario puede aprender en el proceso, con una curva de aprendizaje más suave. Lo que está directamente relacionado con el riesgo que implica.

Es evidente que con mayores conocimientos se obtienen mejor rentabilidad al igual que con mayor experiencia, sin embargo, al tratarse de un monto más bajo la perdida es menor.

¿Adquisición total o dividido del inmueble?

Un aspecto determinante dentro estas dos formas de inversión es la adquisición total de una propiedad.

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria tradicional generalmente se compra la propiedad en su totalidad, esto impacta directamente en la cantidad de dinero que se debe invertir o disponer. En el caso de que no se disponga los inversores acuden a la obtención de un préstamo, lo que trae consigo intereses.

Este aspecto determina dos cosas, una de ellas es que debes tener capital suficiente para comenzar, la otra es que si se realiza un préstamo sin la experiencia adecuada y mal manejo de la inversión las consecuencias son graves.

Desde la perspectiva del crowdfunding es distinto. Quizás la ventaja más grande que posee esta forma es que no necesitas grandes cantidades de dinero para invertir y esto se debe a que compras un porcentaje de la propiedad.

Al tratarse de un esfuerzo conjunto la propiedad es dividida en los porcentajes que coloque cada inversor. Dependiendo de la plataforma y el proyecto el monto mínimo para invertir puede variar, pero siempre será mucho menos que lo necesario para adquirir por ejemplo una vivienda completa.

¿Con capital propio o préstamo?

En el mismo orden de ideas podemos profundizar en la necesidad de solicitar un préstamo a un banco o no dependiendo de qué tipo de inversión se trate.

No es un secreto que un porcentaje de personas que ingresan a la inversión inmobiliaria lo hacen sin fondos suficientes. 

Incluso inversores luego de años en el mercado pueden verse en la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario a algún banco para poder adquirir una propiedad.

Además de la dificultad de conseguirlo en algunos países por los requisitos que establecen los bancos, también recaen las características de ese tipo muy específico de préstamos. Regularmente son establecidos a largo plazo por lo que los intereses suelen ser elevados y además está la incidencia de ellos por un tiempo extendido.

Por otro lado, el crowdfunding plantea la inversión de pequeñas cantidades, por lo que rara vez es necesario pedir un préstamo a los bancos.

Diferencia entre propietario e inversor

Dentro del crowdfunding inmobiliario tu perfil es el de un inversionista nada más, no tienes ninguna responsabilidad en la administración, estrategia y desarrollo de la propiedad más que invertir el dinero para generar rentabilidad.

Una vez que se realice la inversión la plataforma de crowdfunding se encarga del desarrollo de la manutención del inmueble, para eso disponen de un equipo especializado que administra los bienes. Cabe destacar que esto implica cuotas que se deben cancelar por parte de los inversores en determinado tiempo.

Cada plataforma del sector inmobiliario tiene formas distintas de trabajar, algunas colocan las tarifas y un plazo previamente antes que comiences a invertir, para que así puedas calcular cuál es el retorno y la ganancia por cada participación.

En las inversiones tradicionales el rol es distinto, ya que este debe hacerse cargo de administrar y mantener los inmuebles, además de contactar directamente con los compradores e inquilinos según sea el caso.

Rango de acciones locales o global

El crowdfunding al estar sustentado a través de plataformas digitales tiene la ventaja de que puede ser global. El impacto de esto radica en la posibilidad de invertir en cualquier parte del mundo, buscando los sitios con un mercado más estable o con mayor crecimiento.

A diferencia de esto los inversores inmobiliarios tradicionales al realizar la compra de inmuebles están anclados a las fluctuaciones del mercado inmobiliario local, por lo que si este decae una propiedad entera puede ocasionar una gran pérdida en la rentabilidad.

Dado que el crowdfunding es distinto en este aspecto permite diversificarse en distintos mercados inmobiliarios teniendo una cartera de proyectos más amplia.

Si algún inmueble decae la pérdida de rentabilidad se genera en un bajo porcentaje y lo más probable es que lo compensen en otro lugar.

Administración y lugar de trabajo

Las inversiones inmobiliarias deben llevar su propio portafolio y administrar toda la organización correspondiente a los activos. En cambio, a través de la plataforma de crowdfunding no es necesario.

Ya que el usuario lleva su propio orden de manera digital, lo que permite hacerle seguimiento y planificar con herramientas dispuestas según la plataforma que se escoja.

Siempre pudiendo trabajar desde casa o desde las oficinas del lugar donde trabaje, ya que todo es mediante la página web de la empresa. 

Cuestión que difiere de la inversión tradicional, ya que debes contactar directamente para realizar los negocios, sean inquilinos o compradores. Lo cual tiene la ventaja de poder ver los inmuebles y tener más contacto en lo que vas a invertir.

Manejo de las propiedades y responsabilidad

Mucho de los aspectos mencionados anteriormente influyen en esta distinción entre la inversión normal y el crowdfunding inmobiliario.

Cuando se adquiere una vivienda, por ejemplo, todo lo que conlleva previo a la compra y posterior es un proceso difícil. Invertir una gran suma de dinero en activos inmobiliarios conlleva un alto riesgo, sin embargo, se tiene las riendas de lo que desee hacer con la propiedad y un porcentaje del éxito depende del inversor. 

Si se tiene la experiencia y el conocimiento puede generar estrategias que le permitan una rentabilidad óptima.

En cambio, al no comprar la totalidad de la propiedad, si no invertir un porcentaje y además mediante la administración de una empresa se generan dos aspectos.

Por un lado, la responsabilidad es mínima debido a que los expertos están llevando la inversión que el usuario realizo. La contraparte es que gracias a esto no se tiene una libertad en la toma de decisiones sobre cómo se administran los inmuebles.

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Tamaño regular de los inmuebles

Algunos tipos de inversiones inmobiliarias se caracterizan por requerir un desembolso de fondos importante. En el mercado también se puede invertir en inmuebles más reducidos, pero la tendencia gira hacia el desembolso por propiedades de gran envergadura como conjuntos residenciales, complejos comerciales, entre otros.

En cambio, en el crowdfunding inmobiliario, aunque puede haber grandes propiedades puestas para invertir, la tendencia es a los proyectos con un precio accesible que permitan invertir fácilmente a los usuarios.

Límites de inversión

El crowdfunding inmobiliario no es un espacio donde se pueden desembolsar grandes cantidades de dinero sin regulaciones.

Por ejemplo, en España existen límites de inversión para reducir el riesgo a personas que no están profesionalizadas en el área. Si se es un inversor no acreditado no se puede invertir más de 3.000 € en un proyecto, como también el límite anual de inversión en estas plataformas es de 10.000 €.

Cuando se es un inversor acreditado no existen límites para invertir, pero se deben cumplir una serie de requisitos económicos para optar por esta licencia. 

Riesgos

No existe la inversión sin riesgos y problemas dentro del sector inmobiliario, todo tipo de inversión conlleva implícitamente un riesgo. Lo que si puede cambiar es el tamaño del mismo y esto está asociado a varios factores.

La diversificación que mencionamos anteriormente es una característica que reduce el riesgo de inversión, junto el tamaño de las inversiones, administración de la propiedad por una plataforma experimentada, entre otros, son elementos que ofrece el crowdfunding inmobiliario que permite riesgos inferiores.

Por otro lado, las empresas de crowdfunding inmobiliario están supervisadas en el caso de España por la Comisión Nacional del Mercado de Valores que supervisa, inspecciona y aplica sanciones protegiendo los fondos de las personas de plataformas fraudulentas.

La inversión tradicional conlleva más variables que para personas no experimentadas pueden generar problemas.

Por ejemplo, el precio de venta de una casa, impuestos, intereses de préstamos con un banco, manejo de los alquileres y manutención de una vivienda se traducen en una carga de estrés por los problemas que se pueden ocurrir.

Rentabilidad

La rentabilidad dentro de las distintas formas de inversión inmobiliaria es el dinero obtenido luego de la venta o alquiler de los inmuebles, que pueden ser viviendas, edificios comerciales entre otros.

Cada plataforma de crowdfunding tiene sus pautas, dentro del proyecto deben aparecer los plazos de alquiler y cuando se plantea vender el inmueble. Por lo que se podrá revisar cuando posiblemente se obtendrá el dinero invertido y las ganancias de alquiler. Así permite planificarse y ver si ese plazo le conviene al inversor

Aunque el término es igual dentro de las inversiones inmobiliarias tradicionales esto depende de los acuerdos que llega el vendedor los clientes y en qué momento pretenda vender el inmueble.

Rendimiento

Es un hecho que los rendimientos están sujetos a un contexto que cambia constantemente y a las estrategias implementadas. Por eso no se considera una diferencia entre estas dos formas de inversión inmobiliaria, sino como un aspecto a considerar en la actualidad.

Los rendimientos en la inversión inmobiliaria al igual que en el crowdfunding varían por el precio del mercado. Sin embargo, dadas las diferencias se ha visto que los rendimientos son distintos. En el caso tradicional ronda del 4 al 6 por ciento.

Mientras que mediante el crowdfunding inmobiliario van desde un 12 hasta el 15 por ciento anual. Es cierto que los tiempos en que se obtienen las ganancias tienden a ser a mediano y largo plazo, aunque cabe destacar que es un dato importante que impacta en la rentabilidad a la hora de invertir en bienes raíces.

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Conclusión

Con las diferencias aquí demostradas se puede dilucidar las ventajas y desventajas de cada manera de invertir en inmuebles. Además, ver cuál es la que más llama la atención si deseas invertir en este sector.

En cualquier tipo de inversión es importante resaltar que el conocimiento juega un papel importante. Ya sea en mayor o menor medida es relevante para un buen desempeño y la generación de ingresos pasivos.

Es un hecho que el crowdfunding inmobiliario abrió las posibilidades de invertir a la gente que no tiene una gran suma de capital.

Creando oportunidades de generar ingresos y una comunidad con una visión distinta de las inversiones demostrando además que es un modelo en el que vale la pena invertir.

Por otro lado, también beneficia al desarrollo inmobiliario del país, ya que al haber más capacidad de inversión se financia mayor cantidad de proyectos y la infraestructura crece y es mejorada.

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