Sipelga 3 ja Rootsiküla projektid liiguvad ehitusfaasi

Lugemisele kuluv aeg: 2 min.

Crowdestate’i investorite poolt osaliselt rahastatud Sipelga 3 ning Rootsiküla korterelamute arendusprojektide ettevalmistusfaasid on lõppemas ning lähinädalatel liiguvad projektid edasi ehitusfaasi. Mõlema projekti puhul on ettevalmistusfaasi käigus muutunud nii arendatavad korterelamud ise kui ka projektide eelarved ning kasumiprognoosid.

Sipelga 3

Esialgse äriplaaniga võrreldes on kasvanud ehitusmaht ning paranenud korterelamu sisuline kvaliteet, mis on kaasa toonud ehituseelarve kulupoole väikese kasvu. Suurenenud müüdav netopind ning kõrgema kvaliteediga korterid on omakorda andnud alust müügitulu prognoosi kasvatamiseks. Kulude ja tulude kasvu tulemusel kasvab projekti kogukasum ca 50.000 euro võrra ning tänase teadmise kohaselt saab Crowdestate’i liikmete investeeringu puhastootlus olema esialgses põhistsenaariumis arvestatust mõnevõrra kõrgem.

Võrreldes esialgse äriplaaniga on projekti kogukulud kasvanud kokku 118.760 euro võrra, millest 52.230 eurot tuleb ehitatava pinna ruutmeetrite arvu kasvust ning 66.530 eurot hoone sisulise kvaliteedi kasvust. Hoone projekteerimiskulud on 50% võrra eelarvestatust madalamad ning lisanduv elektrivõimsus tõi kaasa liitumiskulude 26.000 eurose kasvu.

Esialgses äriplaanis eelarvestatud ehituskulu suureneb kolmel põhilisel põhjusel:

1. Ehitusmahu suurenemine. Uue hoone brutoehitusmaht on esialgsest suurem ning selle põhjuseks on vajadus suurendada panipaikade arvu. Hoone ehitusmahu kasvu tulemusel suureneb panipaikade arv esialgselt 26-lt 33-le, samuti lisandub müüdavat korteripinda. Mõlemad muudatused mõjutavad positiivselt projekti müügitulude prognoosi.
2. Viimistlustaseme muutus. Korterite müüdavuse tagamiseks otsustas Arendaja parandada korterite viimistlustaset ning asendada esialgsed valged siseuksed spoonitud ustega.
3. Hoone energiaklassi muutus. Esialgse äriplaani kohaselt oli hoone projekteeritud C-energiaklassi ehitisena. Kuna hoone arvestuslik energiakulu oli üsna lähedal B-energiaklassi normatiividele, otsustas Arendaja hoone ümber projekteerida B-energiaklassi hooneks. Tulevased madalad kommunaalteenuste kulud võimaldavad hoonet konkureerivatest arendustest positiivselt eristada.

Hoone müüdava pinna ja kvaliteedi, panipaikade arvu ning korterite viimistlustaseme kasvu põhjal on korterite müüki korraldav kinnisvarabüroo Uus Maa koostanud uued müüghinnad, mille tulemusel on kogu projekti müügitulud kasvanud 183.070 euro võrra.

Sipelga 3 korterelamu avalikku müüki ei ole alustatud, sest hoonele ei ole veel väljastatud ehitusluba. Ehitusloa saamine on kavandatud k.a. jaanuarikuu lõpuks ning Arendaja on enda poolt astunud kõik ehitusloa ajakavakohaseks väljastamiseks vajalikud sammud. Sipelga 3 arenduse müüki alustatakse koheselt peale ehitusloa väljastamist.

Rootsiküla korterelamud

Vaata Rootsiküla korterelamute müügikeskkonda ning uue arhitektuurse lahenduse pilte siit!

Ettevalmistusfaasi käigus on märkimisväärselt muutunud korterelamute projekt ning kasutatavad tehnoloogilised lahendused, mis on omakorda kaasa toonud muutusi nii projekti tulu- kui ka kuluprognoosis, samuti saab projekti ajakava olema ilmselt ca 2 – 3 kuu võrra lühem. Projekti tulude, kulude ja ajakava muutumine on kaasa toonud rahastajate oodatava netotulususe muutuse, täpsustatud netotulususe ootus on tänase teadmise kohaselt ca 22,5% aasta baasil.

Kui eelmise aasta suvel koostatud kavade kohaselt nägi Rootsiküla arendusprojekt ette korterelamute rajamist vanade olemasolevate eskiisprojektide järgi, siis ettevalmistusfaasis toimunud kliendiuuringud näitasid, et moraalselt vananenud ehitusprojektidest lähtumine võib kaasa tuua müügiriskide märkimisväärse kasvu. Seetõttu otsustas Arendaja projekteerida täiesti uue ja kaasaegse lahenduse. Uues kortermajas on kasvanud ehitusmahud ning lisatud on klientide ostuotsuseid positiivselt mõjutavaid elemente (suured rõdud, säästlik küttesüsteem jpm).

Moodsate kortermajade rajamise ehituskulud on eelarvestatust kõrgemad ning see mõjutab rahastajate oodatavat tootlust negatiivselt. Korterelamute ehitusmaksumuse kasvu põhjustasid peamiselt alljärgnevad tegurid:

1. Projekteerimiskulud. Ettevalmistusfaasis projekteeriti täiesti uus, kaasaegne ning veidi suurem hoone
2. Küttelahendus. Esialgne maagaasil põhinev küttelahendus on asendatud soojuspumpadega. Soojuspumpadel põhinev küttesüsteem on keskkonnasõbralik, kaasaegne ning tõstab oluliselt projekti müüdavust. Soojuspumpade kasutuselevõtt tõi kaasa vajaduse juurde osta täiendavat elektrivõimsust, mis suurendas projekti kulupoolt ca 16.000 euro võrra.
3. Kergliiklustee. Rae valla nõudmisel tuleb Arendajal oma kuludega rajada projektiväline täiendav kergliiklustee, mis suurendab projekti maksumust ca 20.000 euro võrra.
4. Ehituskulud. Uus projekt tõi kaasa mõnevõrra kasvanud ehitusmahud. Kui esialgse plaani kohaselt koosnes kogu projekt ainult 3-toalistest korteritest, siis uue projekti kohaselt on pooled korterid 4-toalised. 4-toaliste korterite puhul on ehitusmaksumust suurendanud lisanduvad siseseinad, elektrisüsteem, ventilatsioon, WC, aknad jpm. Uue projekti kohaselt on suurendatud rõdude ja terrasside pindu ca 50% võrra, ning rõdudele lisanduvad esialgses projektis puudunud katused. 4-toalistesse korteritesse on ette nähtud saunad. Haljastuse ja piirdeaedade maht on võrreldes esialgse projektiga kasvanud ca 15% võrra.

Kõikide parenduste tulemusel kasvas ehitushind ca 27 euro võrra ruutmeetri kohta. Projekti kõik kulud on kasvanud 325.920 euro võrra.

Märkimisväärselt paremad lahendused on oluliselt tõstnud rajatavate korterelamute müüdavust, vähendanud müügiriski ning võimaldavad küsida äriplaanis ette nähtust mõnevõrra kõrgemat hinda. Projekti oodatavad müügitulud on parenduste, müüdavate ruutmeetri arvu ning parkimiskohtade arvu kasvu tulemusel suurenenud 192.830 euro võrra.

Rootsiküla arendusprojekti korterite avalikku müüki alustati reedel, 9. jaanuaril 2015. 14. jaanuariks oli ostuhuvilistelt laekunud eelbroneeringuid kokku 19-le korterile. Tänase turuolukorra valguses on ostjate huvi ülisuur ning projekti müügitegevust korraldava Pindi Kinnisvara soovitusel tõstis Arendaja müümata korterite ja parkimiskohtade hindu. Uued hinnad kajastuvad eelpool toodud projekti oodatavate tulude kasvus.