Lugemiseks kuluv aeg: 1.40 min.
Investeerimine kinnisvarasse on jätkuvalt Eestis üks populaarsemaid investeerimisliike. On ju eestlased tuntud kinnisvaraarmastajad, isegi sellisel määral, et kui arenenud riikides üürib 70% rahvastikust eluaset, siis Eestis on see näitaja pigem 20% juures. Paljuski on selline tasakaalunihe tulenenud meie minevikust ning ootamatuid muutuseid kinnisvara lembuses on raske näha. Ühisrahastus võimaldab kinnisvarasse investeerida igaühel, kellel kasvõi väike summa igakuiselt pangakontol üle jääb.
Milline roll on SPV-l?
Kinnisvara ühisrahastamise puhul on võimalused tegelikult piiramatud, ja turul pakutakse väga erinevaid objekte. Toome siinkohal mõned näited:
- Pärnu mnt 457 projekti puhul rahastati kinnistu ostu, et seal detailplaneeringu muutmisega lisaväärtust luua ning seejärel objekt kasumlikult võõrandada.
- Sipelga 3 objekti puhul investeeriti kortermaja arendamisse, mis on tänaseks valminud ja investoritele väljamaksedki teostatud.
- L. Koidula 32 projektiga rahastati renoveerimist vajava kortermaja projekti eesmärgiga viia lõpule projekteerimistööd ning taotleda ehitusluba. Sealjuures seati investorite kasuks objektile 1. järgu hüpoteek.
Lühidalt öeldes tähendab ühisrahastuse kaudu investeerimine seda, et investorile saab võimalikuks investeerimine kinnisvarasse, mida ta üksi ei suudaks endale võimaldada. Kuid sellist tüüpi investeeringu hinnaks on otsese omandisuhte puudumine projekti kuuluvate objektidega. Crowdestate’i platvormil võib ühte projekti raha paigutavate investorite arv ulatuda mõnest sajast tuhande investorini. Kõikidega notaris käimine ja objekti ümbervormistamine oleks finantsiliselt kulukas (kui mitte võimatu), nõuaks palju ajaressurssi ning mõjutaks otseselt saadavat tootlust.
Lahenduseks on investeerimine spetsiaalselt loodud SPV (single purpose vechicle või special purpose vechicle) kaudu. Selleks vormistatakse laenuleping investori ja SPV vahel. Tegu on juriidiliselt kõige lihtsama ja kiirema viisiga kaasata paljudelt investoritelt korraga raha ning kuna iga projekti tarbeks luuakse vajadusel eraldiseisev ettevõte, siis see aitab hoida erinevate projektide riskid lahus ning rahaasjad paremini korras. Lisaks on SPV puhul juhtinvestoriks Crowdestate, kes on projektidele teinud omapoolse analüüsi ja taustauuringu (due diligence).
Tagatud laen, tagamata laen või hoopis omakapitali investeering?
Kinnisvaraga seotud ühisrahastusprojekti puhul on projektist tulenevad riskid sageli erinevad. Pakutakse nii tagatud ja tagamata investeeringuid, kui ka omakapitali investeeringuid. Teeme siinkohal lihtsa ülevaate kuidas kapitali tüübi järgi on projekti riski võimalik hinnata.
- Tagatud laen – Pakutavaks tagatiseks võib olla kinnisvara, muud tüüpi vara, kaubavarud jpm. Seda tüüpi laenu puhul on investoril õigus esimesena oma raha tagasi saada ning probleemide ilmnemise korral on võimalik tagatiseks pakutud vara realiseerida. Tagatise olemasolu tähendab, et risk (ja tootlusootus) on madalam, ja kindlasti tuleb uurida pakutavat tagatist ja selle kvaliteeti.
- Tagamata laen – Väljamaksete korral on eelisjärjekorras tagatud laenu omanikud, mistõttu tagamata laenu tootlusootus peab olema kõrgem tagatud laenust. Projekti ebaõnnestumisel ei saa loota tagatise realiseerimisele, sest paljudel juhtudel tagatist ei ole (nt kiirlaenud). Sellisel juhul tuleks hinnata nii ettevõtet/inimest, kellesse investeerida, kui ka seda, kas ja kui hästi suudab portaal probleemsete klientidega tegeleda nii headel kui halbadel aegadel.
- Omakapitali investeering – Seda tüüpi projektide puhul tuleb tähele panna kohustiste tasumise järjekorda: esimesena tasutakse võlad ettevõtte töötajatele, siis võlausaldajatele ning kõige viimases järgus saavad allesjäänud varade eest tasutud omakapitali investorid. Projekti õnnestumise korral tasutakse töötajatele ja võlausaldajatele üldiselt fikseeritud tasu ning omakapitaliinvestor teenib selle võrra rohkem. Ebaõnnestumise korral võib omakapitali investori osa kahaneda isegi kuni nullini. Seetõttu on alati enne omakapitali investeeringu tegemist oluline hinnata ebaõnnestumise tõenäosust. Kas pakutav projekt on Sulle arusaadav? Kas projektis kuvatud numbrid tunduvad tegelikult ka loogilised?
Üldiselt peaks iga investor meeles pidama – mida madalamale suudame projekti riskid viia, seda madalam peaks olema meie tootlusootus. Kui mõttes on investeerimine kinnisvarasse, mille tootlusootus on üle 20% aasta baasile viiduna, siis tuleks kriitiiselt kaaluda, mis tüüpi projektiga on tegu. Tänases madalate intressidega majanduskeskkonnas on raske uskuda, et tegu võiks olla kinnisvaraga tagatud laenuga, mis toob aga endaga kindlasti kaasa suurema riski.
Seega, ära osta tootlust, vaid investeeringut! Oluline on mõista, kuhu investeerid, kellele oma raha usaldad ning olla realistlik tootluse osas. Crowdestate’i platvormil on esindatud kõik kolm eelpoolmainitud laenutüüpi, millega saad “Investeeri” sektsooonis tutvuda.
