Investeerimisel ei saa üle ega ümber faktist, et investeeringu oodatav tulusus ning investeeringuga seotud riskid on omavahel tihedalt seotud. Mida kõrgem on investeerimisrisk, seda suurem peaks olema investori poolt taotletav tootlus. Mida suuremad on investori ootused tootlusele, seda suuremat riski peab ta olema valmis võtma.
Investeerimisriskide ja isikliku riskitaluvuse mõistmine on teadlike investeerimisotsuste tegemisel äärmiselt oluline.
Investeerimisriskide spekter on mitmekülgne, hõlmates erinevaid alariske, mis võivad mõjutada sinu investeerimisportfelli tulusust.
Kinnisvara ühisrahastusega seonduvad peamised investeerimisriskid
Allpool on ära toodud nimekiri peamistest investeerimisriskidest, mida sa peaksid kinnisvarasse investeerimisel teadvustama.
Tururisk
Tururisk on investeeringu väärtuse muutumise võimalus makromajanduslike tegurite, poliitilise ebastabiilsuse või sotsiaalsete rahutuste tõttu. Tururiski saab maandada investeeringute hajutamisega erinevate varaklasside ja geograafiliste piirkondade vahel.
Kinnisvara ühisrahastuses võib tururisk avalduda kinnisvarahindade langusena majanduslanguse, kohalike tööhõivemäärade muutuste või nõudluse vähenemise tõttu. Näiteks 2008. aasta ülemaailmne finantskriis põhjustas kinnisvarahindade märkimisväärse languse kogu maailmas, mõnel turul kukkusid kinnisvarahinnad üle 30%.
Likviidsusrisk
Likviidsusrisk realiseerub, kui investor ei saa oma investeeringut kiiresti müüa või investeeringust ilma märkimisväärset kahju kannatamata väljuda.
Kinnisvara on hea näide mittelikviidsest varast, mida ei ole võimalik kiiresti müüa ilma selle hinda märkimisväärselt langetamata. Näiteks, kui sul on ettenägematutel asjaoludel vaja oma kinnisvaraobjekti müüa., siis pead saa kiireks tehinguks olema valmis aktsepteerima turuhinnast madalamat hinda, ning seeläbi saama kahju.
Likviidusrisk on on asjakohane ka kinnisvara ühisrahastuses, kus investeeringud on sageli mitme aasta pikkused ning nende kiireks müümiseks ei pruugi järelturul olla piisavalt likviidsust. Näiteks kui saoled investeerinug 3-aastase investeerimishorisondiga elukondlikku kinnisvara arendusprojekti, ning oled sunnitud ootamatult täiendavaid rahalisi vahendeid, siis ilma likviidse järelturuta ei õnnestu sul oma investeeringust ennetähtaegselt väljuda või tuleb sul see müüa märkimisväärse allahindlusega.
Valuutarisk
Valuutakursside kõikumised võivad mõjutada sinu investeeringu tulusust juhul, kui sa investeerid välisriikides asuvatesse kinnisvaraprojektidesse. Kuigi valuutariske on erinevate instrumentidega võimalik maandada, kaasnevad sellega täiendavad kulud.
Näiteks kui euro nõrgeneb investeerimisperioodi jooksul dollari suhtes, võib USA investor Euroopa kinnisvaraprojektis näha oma dollaripõhiste tulude vähenemist.
Inflatsioonirisk
Inflatsioon vähendab aja jooksul raha ostujõudu. Investeeringu reaalväärtuse vähenemine inflatsiooni tõttu on eriti oluline pikaajaliste investeeringute puhul. Kui sinu investeeringute tulusus jääb inflatsioonile alla, siis tähendab see seda, et vaatamata teenitud tulule on sinu investeeringu reaaltulusus negatiivne.
Näiteks, kui sa oled kinnisvaraarendajale andnud laenu 8%-lise aastase intressiga ning inflatsioon on samal perioodil 5%, on sinu investeeringute reaaltulususeks ainult 3%.
Õiguslik ja regulatiivne risk
Muudatused kinnisvara, investeerimist või maksustamist reguleerivates õigusaktides võivad mõjutada sinu investeeringu tulusust. See on asjakohane ka ühisrahastuses, mis on suhteliselt uus investeerimismudel ning mille osas kehtiv regulatsioon võib muutuda.
Näiteks võib valitsus muuta maksuseadusi, mis reguleerivad investori teenitud tulu maksustamist, või võib uus planeerimisregulatsioon piirata hoonete kõrgust piirkonnas, kuhu projektiomanik on kavandanud rajada kõrghoone, ning seeläbi vähendada kinnistu väärtust.
Poliitiline risk
Geopoliitilised sündmused võivad oluliselt mõjutada kinnisvara väärtust. Poliitiline risk on kõrgem arenevatele turgudele või poliitiliselt ebastabiilsetesse piirkondadesse tehtavate investeeringute puhul. Radikaalsed muutused majandus- või õiguskeskkonnas (näiteks natsionaliseerimine), sise- või rahvusvahelised poliitilised suhted või sotsiaalsed kriisid (nagu rahvarahutused) on kõik näited poliitilisest riskidest.
Näiteks Venezuela poliitiline ebastabiilsus ja majanduspoliitika tõid kaasa hüperinflatsiooni ja kinnisvaraturu kokkukukkumise, laastades seeläbi nii kohalike ja kui ka välismaiste investore poolt tehtud investeeringuid.
Keskkonnarisk
Keskkonnariskid, näiteks looduskatastroofid või muutused keskkonnaõiguses, võivad mõjutada kinnisvara väärtust.
Näiteks, kui sulle kuulub mereäärne kinnistu, siis võivad uued regulatsioonid piirata tõusva meretaseme tõttu sinna hoonete rajamist, ning see võib kaasa tuua sinu kinnistu väärtuse järsu vähenemise.
Intressirisk
Muutused intressimäärades võivad oluliselt mõjutada kinnisvara väärtust ja arendusprojektide finantseerimiskulusid. Üldjuhul vähendavad tõusvad intressimäärad minnisvara väärtust ja vastupidi.
Näiteks aastatel 2022-2023 tõusis Euroopa baasintressimäär kiiresti üle 4%, tuues kaasa sisulise elukondliku kinnisvaraturu hangumise. Oma kinnisvara müüa soovivad inimesed olid sunnitud müügitehingute õnnestumiseks oma kinnisvara müügihindu märkimisväärselt langetama.
Konsentratsioonirisk
Kontsentratsioonirisk tekib, kui sinu investeerimisportfell keskendub liigselt ühele varaklassile, geograafilisele piirkonnale või lause ühele ainsale kinnisvaraobjektile. Kontsentratsiooniriski saab lihtsalt vähenda oma investeerimisportfelli hajutamisega erinevate kinnisvaraliikide (nt elukondlik, kaubandus-, äri- ja tööstuskinnisvara) ning geograafiliste piirkondade vahel.
Näiteks investor, kelle investeerimisportfell on keskendunud lühiajaliseks väljaüürimiseks mõeldud korteritele, oli märkimisväärselt mõjutatud aastatel 2020 – 2021 COVID-19 pandeemia tulemusel kehtinud reisi- ja liikumispiirangutest.
Projektiomaniku risk
Kinnisvarapõhises ühisrahastuses ei investeeri sa mitte ainult konkreetsesse kinnisvaraprojekti, vaid ka projektiomaniku kogemustesse, oskustesse ja usaldusväärsusesse. Projektiomaniku finantsseisund, varasemalt elluviidud projektid ning äritavad võivad otseselt mõjutavad sinu investeeringut.
Näited projektiomanikuga seotud riskide realiseerumisest on juhtumid, kus projektiomanik otsustab investorite raha varastada, selle asemel, et kasutada seda investoritele algselt avaldatud eesmärgil või kus projektiomanik ei ole võimeline investoritele algselt avaldatud väljumisstrateegiat ellu viima.
Ühisrahastusprojekti risk
Iga kinnisvaraprojektiga kaasneb teatud kogum riske, mille realiseerumine võib mõjutada sellesse projekti tehtud investeeringut. Need riskid tulenevad konkreetsest kinnisvarast, selle asukohast, selle kinnisvara arendus- või juhtimisplaanist ning üldistest muutustest kinnisvaraturul. Selliste projektipõhiste riskide mõistmine on teadlike investeerimisotsuste tegemiseks hädavajalik.
Näited realiseerunud ühisrahastusprojektide riskidest hõlmavad ehitustöödega seotud ülekulu, viivitusi projekti elluviimise ajakavas ning konkreetse toote turunõudluse väärhindamist.
Tegevusrisk
Tegevusrisk hõlmab riske, mis tulenevad nõrgast juhtimisest või tõrgetest majandustegevuses.
Kui sa investeerid kinnisvarasse, mida haldav ettevõte ei teosta vajalikke hooldus- ja remonditöid, võib sellise kinnisvara väärtus selle halveneva seisukorra tõttu langeda.
Krediidirisk
Krediidirisk on võimalus, et laenu võtvad projektiomanikud ei suuda või ei taha võetud laene tagasi maksta.
Näiteks, kui sa annad projektiomanikule laenu ja mõned eespool kirjeldatud ühisrahastusprojektiga seotud riskidest realiseeruvad, ei pruugi projektiomanik olla võimeline sinult võetud laenu tagasi maksta.
Väärtuse hindamise risk
Väärtuse hindamise risk on võimalus saada ebatäpne või üle hinnatud kinnisvara väärtus.
Kinnisvara väärtuse korrektne ja õiglane hindamine on otsustava tähtsusega kinnisvarapõhises ühisrahastuses, kus investorid annavad projektiomanikele laenu, lähtudes muuhulgas laenude tagatiseks seatava kinnisvara väärtusest. Kahjuks on kinnisvara väärtuse hindamine on pigem kunst kui teadus, sisaldades hulgaliselt subjektiivseid eeldusi ja valikuid. Kinnisvara väärtuse hindamisel tehtavad vääritimõistmised või tahtlikud manipulatsioonid võivad investoritele kaasa tuua märkimisväärsed riske.
Näited kinnisvara väätuse hindamisega kaasnevatest riskidest hõlmavad juhtumeid, kus hindaja on tahtlikult või ekslikult üle hinnanud kinnisvara väärtust, kasutades asjakohatuid andmeid või eksitavaid võrdlusobjekte või kasutades valesid eeldusi arenduskulude või tulevaste tulude kohta.
Ühisrahastusplatvormi risk
Kinnisvarapõhise ühisrahastuse puhul peavad investorid teadvustama, et platvormi vahendusel investeerimisega kaasnevad samuti riskid. Kinnisvara ühisrahastusplatvormid on sõltumatud vahendajad, mis viivad projektiomanikud kokku nende phisrahastusprojekti investeerimisest huvitatud investoritega. Ühisrahastusplatvormi finantstugevus ja äritavad võivad otseselt mõjutavad sinu investeeringute turvalisust ja tulusust.
Näiteks 2019. aastal kadusid investorite rahaga jäljetult mitu pettuslikku Lätist juhitud kinnisvara ühisrahastusplatvormi (Kuetzal, Monethera, Envestio).
Oma riskitaluvuse mõistmine
Riskitaluvus on sinu emotsionaalne ja finantsiline võimekus taluda investeeringu väärtuse muutusi. Riskitaluvust mõjutavad erinevad tegurid – nt vanus, jõukus, investeerimishorisondi pikkus ja sinu isikuomadused.
Üldiselt jaotatakse investorid riskitaluvuse osas kolme gruppi:
Konservatiivsed
Konservatiivsed investorid eelistavad kapitali säilitamist tulu teenimisele. Konservatiivne investeerimisstrateegia sobib väga lühiajalisteks investeeringuteks või pensionieale lähenevatele investoritele.
Mõõdukad
Mõõduka riskitaluvusega investor on nõus mõõdukate tuluse teenimiseks aktsepteerima mõõdukaid riske. Mõõduka riskiga investeeringud sobivad tüüpiliselt keskealisetele inimestele, kelle investeerimishorisont on 10-15 aasta pikkune.
Agressiivsed
Agressiivsed investorid ootavad oma investeeringutelt eelkõige kõrget tulusust ning on selleks valmis taluma keskmisest oluliselt kõrgemaid riske. Kõrge riskiga investeerimisstrateegia sobib eelkõige noorematele, pika investeerimishorisondi (20+ aastat) ja stabiilsete sissetulekutega investoritele.
Oma riskitaluvuse hindamine
Riskitaluvuse hindamisel hinda, milline on sinu:
- Kahjumi talumise võime: Kui suure osa oma investeeringust oled valmis kaotama ilma, et see mõjutaks sinu elustandardit?
- Investeerimishorisont: Pikem investeerimishorisont tähndab üldjuhul kõrgemat riskitaluvust, sest see annab aega võimalikest investeerimiskahjumitest taastuda.
- Emotsionaalne vastupidavus: Kas suudad vältida paanilist müügisoovi turusurutiste ajal?
Kokkuvõte
Kinnisvara ühisrahastus pakub põnevaid investeerimisvõimalusi, kuid sellega kaasnevad riskid samamoodi, kui mistahes muude investeeringutega. Riskide ja oma individuaalse riskitaluvuse mõistmine aitab sul luua investeerimisportfelli, mis on kooskõlas sinu finantseesmärkide ja emotsionaalse rahuoluga. Oma investeerimisriske saad sa lihtsalt ja oluliselt vähendada oma investeerimisportfelli hajutamisega erinevate projektiomanike, ühisrahastusprojektide, kinnisvaraliikide ja geograafiliste pirkondade.
Kui sa oled kaalumas kinnisvarasse investeerimist ja usud, et see on kooskõlas sinu finantseesmärkidega, palun registreeru tasuta Crowdestate’i investoriks ning uuri lähemalt meie poolt pakutavaid kinnisvarasse investeerimise võimalusi.
