Sõltuvalt sellest, kas soovid olla aktiivne või passiivne investor ning sellest, kui oluline on sinu jaoks võimalus ise oma kinnisvarainvesteeringuid valida, on kolm põhimõtteliselt erinevat viisi kinnisvarasse investeerimiseks. Igal variandil on oma oma plussid ja miinused, ning seetõttu peaksid sa kaaluma iga viisi sobivust oma investeerimiseelistustega.
Järgmine otsustuspuu aitab sul valida kõige sobivama viisi kinnisvarasse investeerimiseks:
Otsene kinnisvarainvesteering
Kinnisvarasse otse investeerides saab investorist alati konkreetse kinnisvara (kaas)omanik.
Otseseid kinnisvarainvesteeringuid tegevad investorid teenivad raha üüritulu, vara väärtuse kasvu ja/või kinnisvara kasutamisega seonduvate äritegevuste kaudu. Kõik alljärgnevad investeeringud on näited otsestest kinnisvarainvesteeringutest:
- Korteri, kontori või ärihoone ostmine ja välja üürimine;
- Korteri või eramaja ostmine, selle kordategemine ja müümine (fix and flip);
- Tühja kinnistu ostmine eramaja ehitamiseks ja seejärel müümiseks;
- Tööstusmaade ostmine eesmärgiga muuta nende kasutusotstarve elamumaaks;
- Metsamaa ostmine puidu kasvatamiseks ja raiumiseks jne.
Otsesel kinnisvarainvesteerimisel on mitu eelist:
- Investoril on alati täielik kontroll investeeringu üle, alates investeeringu valimisest kuni selle haldamiseni kogu selle eluea jooksul kuni kinnisvara lõpliku müügini;
- Investor saab ise valida investeeringu soovitava finantseerimisstruktuuri – peamiselt otsustada investeeringu finantsvõimenduse üle;
- Investor saab kasu nii vaba rahavoost kui ka kinnisvara väärtuse kasvust.
Otsesel kinnisvarainvesteerimisel on ka mitu miinust:
- Otsene kinnisvarainvesteerimine nõuab palju vaba raha;
- Hajutatud otsese kinnisvarainvesteeringute portfelli ülesehitamine nõuab veelgi rohkem vaba raha;
- Otsese kinnisvarainvesteerimisega kaasneb märkimisväärne finantsrisk. Kuna enamik otseseid kinnisvarainvestoreid kaasab oma investeeringute tegemiseks võõrkapitali, peavad nad suutma oma laenukohustusi teenindada isegi kinnisvaraturu kokku kukkumise või kvaliteetsete üürnike leidmise raskuse korral;
- Otsese kinnisvarainvesteeringuga kaasnevad suhteliselt suured tehingukulud – alates esialgsest investeeringu analüüsist kuni juriidiliste tehingudokumentide koostamiseni;
- Otsene kinnisvarainvesteerimine on aja- ja energiamahukas: kinnisvaraojektide otsimine, analüüsimine, ostmine, haldamine ja müümine võtab palju aega.
Eelpool toodud põhjustel tegelevad otsese kinnisvarainvesteerimisega peamiselt professionaalsed ja institutsionaalsed investorid, kellel on sellele valdkonnale keskendunud meeskonnad ja vaba juurdepääs vajalikule kapitalile.
REIT-id ja REIF-id
REIT-id ja REIF-id on investorite vaatenurgast üsna sarnased struktuurid, peamiseks erinevuseks on juriidilised ja tulu jaotamise üksikasjad.
REIT on lühend ingliskeelsest terminist Real Estate Investment Trust, millega tähistatakse ettevõtet, mis on loodud investeerimiseks üüritulu teenivasse kinnisvarasse. REIF on lühend ingliskeelsest terminist Real Estate Investment Fund, mis tähistab kinnisvarasse investeerivat investeerimisfondi.
REIT-ide ja REIF-ide kaudu investeerimisel on mitu plussi:
- REIT-ide ja REIF-ide kaudu kinnisvarasse investeerimine annab investorile kohese juurdepääsu hajutatud kinnisvaraportfellile;
- Investeeringuid haldab professionaalne investeeringute meeskond, säästes nii investorite aega ja vaeva;
- REIT-i aktsiad ja REIF-i osakud on likviidsed, võimaldades investoritel lihtsalt juurde investeerida või oma olemasolevaid investeeringuid müüa;
- REIT-id ja REIF-id pakuvad väiksematele investoritele mugavat juurdepääsu suurtele kinnisvaraobjektidele, nagu kontorihooned, kaubanduskeskused, hotellid jne.
REIT-ide ja REIF-ide kaudu investeerimisel on ka mitu miinust:
- Investoritel on piiratud kontroll REIT-i või REIF-i investeeringute üle. Kõik investeerimisotsused tehakse REIT-i või REIF-i juhtkonna poolt, seega pole investoritel mingit kontrolli portfelli lisatavate varade ega nende omandamis- või haldustingimuste üle;
- REIT-idesse ja REIF-idesse investeerimisega kaasneb läbipaistvuse puudumine, investorid ei tea, kuidas nende raha tegelikult investeeritakse ja kuidas iga kinnisvara osana suuremast portfellist toimib;
REIT-id ja REIF-id võivad olla väga tundlikud intressimäärade kõikumiste suhtes – intressimäärade tõus põhjustab REIT-i ja REIF-i investeeringute väärtuse languse ja vastupidi; - REIT-i ja REIF-i haldustasud on üsna kõrged olenemata REIT-i või REIF-i tulemuslikkusest, vähendades seega investorite netotulusust.
Sellegipoolest võivad REIT-id ja REIF-id olla suurepärased võimalused tulu ja kasvu lisamiseks investorite kinnisvaraportfellidesse.
Kinnisvara ühisrahastus
10 aastat tagasi tekkinud kinnisvara ühisrahastus on tänu oma arvukatele plussidele muutunud tavainvestorite peamiseks viisiks kinnisvarasse investeerimisel. Suuremad kinnisvara ühisrahastusplatvormid tegutsevad ka piiriüleselt, pakkudes oma investoritele juurdepääsu erinevate riikide kinnisvaraturgudele.
Kinnisvara ühisrahastusplatvormide kaudu investeerimisel on mitu plussi:
- Investorid saavad ligipääsu professionaalsele kinnisvarainvesteeringutele väga väikse (50 või 100 eurot) investeeringu summaga;
- Väike minimaalne investeeringu summa võimaldab investoritel luua hajutatud kinnisvarainvesteeringute portfelli vaid mõne tuhande euroga;
- Parimad kinnisvara ühisrahastusplatvormid pakuvad oma investoritele investeerimisvõimalusi tasuta, seega ei kaasne kinnisvara ühisrahastusplatvormide kaudu investeerimisega lisakulusid;
- Investoritel on täielik kontroll oma ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringute üle ja nad saavad oma investeeringud ise valida;
- Ühisrahastuse kaudu kapitali kaasata soovivad kinnisvaraettevõtted peavad läbima platvormipidaja poolt läbi viidava taustakontrolli protsessi, mis keskendub nõrkade ja ebasobivate investeerimisvõimaluste kõrvaldamisele;
- Ühisrahastuse kaudu kapitali kaasata soovivad kinnisvaraettevõtted, avalikustavad kogu asjakohase teabe kinnisvaraprojekti kohta, pakkudes investoritele läbipaistvust ja täielikku teavet, mis on vajalik asjatundliku investeerimisotsuse tegemiseks;
- Järelturu funktsioon pakub investoritele vajaduse korral suurepärast likviidsust.
Kinnisvara ühisrahastusplatvormide kaudu investeerimisel on ka mõned miinused:
- Esiteks võib juhtimiskogemus ja -võimekus kinnisvara ühisrahastuses laialdaselt varieeruda. Kuigi enamik projektiomanikke on pikaajalise tegevsuajalooga ning kogenud, võib mõnede taust ja kogemuse olla väiksemad.
- Teiseks, enamik ühisrahastusplatvorme avaldavad investeerimispakkumisi investoritele siis, kui pakkumised on avaldamiseks valmis. See võib tähendada, et ühel hetkel on samaaegselt avatud mitu kinnisvaraprojekti, ning mõne aja pärast pole saadaval mitte ühtegi. See võib investoritele ajutuselt kaasa tuua vaba, tulu mitte teeniva rahajäägi tekkimise.
- Kolmandaks, hajutatud kinnisvarainvesteeringute portfelli ülesehitamine võib võtta aega, sest investorid lisavad kinnisvarainvesteeringuid oma portfelli ükshaaval.
Milline viis sulle sobib?
Kinnisvarasse investeerimiseks on kolm põhimõtteliselt erinevat viisi, ning siin ei ole ei õiget ega vale vastust. Igal viisil on oma plussid ja miinused, ning kõik viisid võivad investori jaoks olla väärtuslikud,
Loe “9 kinnisvarainvesteeringute trendist”, mida on kinnisvarainvesteeringute tegemisel hea teada.
Alusta või jätka oma kinnisvarainvesteerimise teekonda Crowdestate’iga.
