Lugemiseks kuluv aeg: 4 minutit.
Kui olete kunagi kinnisvaraehitusega tegelenud, siis teate, kui kulukas see võib olla. Kinnisvaraarendajana on teil tavaliselt vaja kolme asja: maad, kapitali ja teadmisi. Kapitali on sageli kõige keerulisem leida, kuna seda on vaja suures koguses.
See muutus probleemiks nii arendajatele kui ka neile, kes oleksid muidu kinnisvaraarendusse investeerida tahtnud. Ehkki selle piirangu tõttu kannatasid mitmed arendajad (eelkõige uued), töötati ühisrahastuse näol välja lahendus sellele probleemile.
Ühisrahastus pole tegelikult uus mõiste, kuid viimasel ajal on see eri riikides ja tööstustes uuesti esile kerkinud. Ühisrahastuse mõte seisneb selles, et oma jõu ühendavad inimesed, kes soovivad rahaliselt mõnda projekti panustada. Iga inimene panustab nii palju kui ta saab ja nõnda leitakse projekti jaoks ette nähtud summa palju kiiremini kui olukorras, kui kogu summa peaks leidma üks inimene. Ühisrahastus on olnud hea lahendus paljude tööstusharude puhul, seega miks mitte katsetada seda ka kinnisvara ja kinnisvaraarenduse valdkondades?
Seega pakub kinnisvaraarenduste ühisrahastamine mõne ühisrahastusplatvormi vahendusel juurdepääsu hulgale investoritele, kes saavad anda oma panuse (investeerida) kinnisvaraarendustesse. Selline investeering väljendub uute hoonete ehitamises ja seejärel kasumi teenimises pigem majade väärtuse suurenemisest kui üüritulust. Investeerida võib nii elamutesse kui ka ärikinnisvarasse.
Muud kinnisvara ühisrahastusviisid hõlmavad investeerimist juba eksisteerivasse kinnisvarasse, et teenida renditulust kasumit, ja palju muud.
Kinnisvara ühisrahastuse ajalugu
Ehkki võib arvata, et ühisrahastus on lihtsalt uus raha kogumise mõiste ja meetod, näitab ajalugu, et see pole nii. Ettevõtetes on sajandeid teatud, kui oluline on suur investeerijate rühm investeerimiseesmärkide saavutamisel. Esimene ühisrahastuskampaania toimus juba 1714. aastal nn pikkuskraadipreemia rahastamiseks. Sel ajal seisis Briti valitsus silmitsi rahastamisprobleemidega ja kasutas neist pääsemiseks ühisrahastust. Aja jooksul ühisrahastamise viisid arenesid ja mõne aja pärast võeti need kasutusele ka teisel pool Atlandi ookeanit. 19. sajandil vajasid pankurid ja rahastajad kapitali läbi kogu riigi kulgeva raudtee jaoks ning otsisid investoreid avalikkusest. Nõnda hakati ühisrahastust kasutama mitmetes projektides, mis vajasid suuremat rahastust.
Ühisrahastamist tunnustas väidetavalt esimest korda ametlikult Jeff Howe oma artiklis, mis ilmus 2006. aastal ajakirjas Wired.
Kinnisvaravaldkonnas on kinnisvara ühisrahastamine sama vana kui sõna „kinnisvara” ise. Siiski sai seda kasutada vaid erakapitali tehingutes, kus oli vajadus suurte summade järele, ja nõnda oli see meetod nn hobiinvestorile kättesaamatu. Seda tüüpi investeering vajas mitmekesistamist.
2012. aastal võeti vastu uus seadus, mis lubas hobiinvestoritel kinnisvara ühisrahastusse investeerida. See seadus oli töökohtade loomise seadus (JOBS Act) ja selles on kirjas, et „selle seaduse kaudu saavad akrediteeritud investorid ja mitteakrediteeritud investorid investeerida kinnisvara ühisrahastusse”.
Kuidas ühisrahastus kinnisvaraarenduses töötab
Ühisrahastamine pakub nii investorile kui ka arendajale mitmeid eeliseid rahastuse leidmisel. Sellel on ka omad puudused ja riskid. Vaatame kõike seda lähemalt allpool.
Ühisrahastamise etapid kinnisvaraarenduses erinevad sageli platvormide lõikes. Üldiselt käib see siiski järgmiselt.
- Laenutaotleja esitab internetis avalduse.
- Laenutaotleja (arendaja) taotlus kiidetakse interneti ühisrahastusplatvormis heaks.
- Laenutaotleja seab paika üksikasjad ja loob projekti.
- Kvalifitseeritud investorid tutvuvad projektiga ja annavad sellele hinnangu.
- Seejärel investeerivad nad sobiliku summa.
- Kui projekt on rahastuse leidnud, alustab laenutaotleja ehitusega.
- Pärast arendamist pannakse kinnisvara müüki ja investorid saavad olenevalt investeeritud summa suurusest osa müügitulust.
Investor saab investeerida kinnisvara ühisrahastusse kahel järgmisel meetodil.
Osaluspõhine ühisrahastus, kus investor aitab osta vara eriotstarbelise ettevõtte kaudu. Investorid omavad seega aktsiaid eriotstarbelises ettevõttes, millele kuulub vara. Eriotstarbelise ettevõtte aktsiad kuuluvad ka arendajale või laenutaotlejale ning mõlema õigused ja kohutused on toodud tegevuslepingus. Investorid jagavad omavahel osa kasumist, mis saadakse vara müügist.
RISK – arvatakse, et osaluspõhine ühisrahastus on investoritele riskantsem, kuna nad on investeeringuga seotud passiivselt. Seega ohustavad investoreid igasugused ebaõnnestumisriskid, kuna nende omakapitaliosaluse väärtus muutub koos vara omaga.
Ühisvõlakirjad on peaaegu otsene osaluspõhise ühisrahastuse vastand, kuna siin saab arendaja investoritelt kapitali ilma omakapitali ohverdamata. Kõik ühisvõlakirjadel põhineva ühisrahastamise võimalused tagatakse tavaliselt kinnisvara arendamisega.
RISKID – ühisvõlakirjadel põhineval ühisrahastusel ei pruugi investorite jaoks riske olla. Investoritele makstakse kahe aasta või lühema aja jooksul ja nad saavad ka osa projekti intressidest. Selle eest tasub laenutaotleja.
Kinnisvaraarenduste ühisrahastamise eelised investorite ja arendajate jaoks
- Mitmekesistamine – investorid võivad investeerida mitmesugusesse kinnisvarasse.
- Haldamise lihtsus – haldamisega tegelevad arendajad, seega on investoritel muretum elu.
- Investorid saavad investeerida koos professionaalsete ja institutsionaalsete investoritega.
- Kiire viis kapitali kogumiseks kinnisvara arendamise eesmärgil.
- Meetod on kulutõhus, kuna interneti ühisrahastusplatvormid on pankadega võrreldes madalamate üldkuludega. See tähendab laenuvõtjatele ja arendajatele madalamaid intressimäärasid ning vähem tasusid kõigi asjaosaliste jaoks.
- Väiksemad või uued arendajad saavad kvalifitseeritud investorite abil hõlpsalt kapitali koguda.
- Investorid leiavad ühisrahastusplatvormide vahendusel palju eri tüüpi kinnisvara ja kinnisvaraprojekte ning sellised platvormid on paindlikud selles, millist rahastust saab investor pakkuda.
Kinnisvaraarenduste ühisrahastamise ohud ja riskid investorite ja arendajatete jaoks
- Kapitali on võimalik kaotada.
- Kehva tootlusega kinnisvarast on raske lahti saada.
- Otsused põhinevad häälteenamusel.
- Arendajate jaoks on puudus see, et mõned platvormid ei vabasta kogutud vahendeid, kui eesmärgikohast kogusummat ei saavutata. Sellises olukorras tagastatakse raha investoritele.
Kuidas platvormi valida
Ühisrahastusplatvorme on mitmeid ning igaühel neist on omad reeglid, kasutusmeetodid ja kord. Arvestage järgmisega:
- platvormi piirangud
- teie ühisrahastamise eesmärgid
- platvormi struktuur
- platvormi kohandamisvõimalused
Lõppsõna
Ühisrahastamine kinnisvara arendamiseks võib olla kasulik kõigile pooltele. Ehkki sellega kaasnevad mõned riskid ja puudused, kaaluvad selle eelised need üles. Õige ühisrahastusplatvormi leidmine, korraliku kampaania korraldamine, kvalifitseeritud investorite leidmine ja projekti viimistlemine on tegurid, mida arvestades on võimalik luua mitu edukat projekti.
