Le “Best-practices” per una piattaforma di crowdfunding immobiliare affidabile

Tempo di lettura: 10 minuti
Articolo di Niccolò Pravettoni

Il numero di nuove piattaforme di crowdfunding e P2P lending cresce continuamente e in parallelo cresce il numero di investitori che si affacciano a questa nuova modalità di investimento. 
Non tutti gli investitori però hanno piena conoscenza del funzionamento dello strumento. 

Considerato il momento difficile che stiamo attraversando e le preoccupazioni che si stanno facendo largo tra gli investitori, ritengo sia il momento giusto per condividere questa “guida ai buoni comportamenti” che una piattaforma di crowdfunding o di P2P lending dovrebbe adottare. 

Per far sì che l’investimento non si trasformi in una scommessa, questi sono i principali aspetti da valutare con attenzione:

1. IL MANAGEMENT DELLA SOCIETA’

La piattaforma ha principalmente il compito di valutare e selezionare le migliori società promotrici e le migliori opportunità di investimento. 
Oltre a ciò, ha però l’onere di gestire una community formata da migliaia di investitori, a volte provenienti da decine di paesi diversi, gestire relazioni commerciali con società Sponsor di importi rilevanti e complicati accordi legali per tutelare tutte le parti in gioco.

Per gestire tutta questa complessità è fondamentale che le decisioni vengano prese da personale altamente qualificato, con un comprovato background finanziario e/o manageriale e rilevante esperienza nel settore.

Aspetti principali da tenere a mente:
Fareste gestire i vostri risparmi ad una persona che non ha nessuna esperienza in campo finanziario? Credo proprio di no.
Ecco perchè, allo stesso modo, è improbabile che una società potrà essere affidabile nel lungo periodo se il team non ha le competenze necessarie.

1. Verificate che la piattaforma sia trasparente sull’identità delle persone che compongono il team
2. Qual è il loro background e quali sono le loro competenze? 
3. Iniziate dal CEO. Quali esperienze ha alle spalle? 

Diffidate da piattaforme poco chiare sulle figure di riferimento, se hanno dirigenti con scarsa esperienza o di cui sia difficile reperire le informazioni. Basterà una veloce ricerca su Google per far emergere eventuali criticità. 

L’approccio di Crowdestate:
In Crowdestate abbiamo deciso di pubblicare una pagina con il profilo e la descrizione delle figure chiave della società (la nostra storia):

• Il nostro CEO è un imprenditore con esperienza decennale nel settore finanziario.
• Tutti i componenti del team condividono i propri contatti lavorativi e le informazioni riguardo al proprio CV.
• Tutte le informazioni sono facilmente verificabili tramite i principali portali online (contatti linkedin).

2. DUE-DILIGENCE, TRASPARENZA E COMPLETEZZA DELLE INFORMAZIONI

L’investimento tramite piattaforma di crowdfunding deve essere effettuato in maniera razionale, mirata e consapevole. Non tutte le opportunità di investimento proposte sono uguali. Esse differiscono tra loro per durata, livello di rischio, modalità di pagamento e ritorno offerto.

La decisione di investire oppure no è nelle mani dell’investitore. E’ quindi fondamentale conoscere tutti i dettagli dell’investimento e avere accesso a quante più informazioni possibile per effettuare una scelta consapevole.

Bisogna tenere a mente che il prestito verrà ripagato dalla società Sponsor dell’iniziativa, non dalla piattaforma di crowdfunding (che ha solo un ruolo di “vetrina” o “intermediario”). Bisogna sapere esattamente su chi si sta investendo!  

Aspetti principali da tenere a mente:
E’ possibile verificare l’attendibilità del progetto e della società Sponsor solo se la piattaforma pubblica un’analisi completa del progetto, con informazioni precise riguardo ai costi e ai ricavi attesi ed un’analisi del mercato e della concorrenza (i cosiddetti “comparables”, per il mercato immobiliare). 
Facendo l’esempio di un progetto immobiliare, ecco cosa non può mancare:

1. Descrizione chiara dell’iniziativa, delle tempistiche e delle modalità di pagamento. 
2. Piano economico dettagliato, con le voci di costo e di ricavo attese.
3. Analisi del mercato e dei principali comparables, per confermare che il prezzo stimato di vendita sia realistico.
4. Analisi dei flussi di cassa, per dimostrare che la società avrà tutta la liquidità necessaria per far fronte alle spese. 
5. Analisi della società Sponsor, chi sono le persone che dovranno ripagare il vostro prestito e quali competenze hanno. E’ fondamentale che ci mettano la faccia!.  

Se una società o un imprenditore vogliono raccogliere fondi tramite una piattaforma di crowdfunding e non sono disposti a presentarsi personalmente e metterci la faccia, questo già rappresenta un forte campanello d’allarme.

L’approccio di Crowdestate:
Crowdestate ha sempre dedicato grande sforzo ed attenzione alla valutazione delle società Sponsor che accedono alla piattaforma. A dimostrazione di ciò:

• Ogni progetto è corredato da una corposa analisi qualitativa.
• La descrizione comprende diverse sezioni tecniche (SWOT analisi, analisi di mercato, dei prezzi, statistiche di riferimento, ecc..) 
• Allegati alla descrizione vengono forniti business plan, analisi dei flussi di cassa e perizie estimative.
• Tutti gli imprenditori delle società Sponsor vengono presentati e analizzate le loro competenze. Molti di questi rilasciano anche una garanzia personale agli investitori.
  

Questo approccio è mirato a dare agli investitori tutti gli strumenti necessari per prendere una decisione il più possibile informata e consapevole. 

3. L’ORGANIZZAZIONE SOCIETARIA DELLA PIATTAFORMA

Il settore del crowdfunding è nuovo ed è in corso una regolamentazione a livello europeo che sarà sempre più precisa e mirata. Al momento però le regole differiscono a seconda del paese in cui si opera e alcune società potrebbero adottare dei comportamenti poco “virtuosi”.

Per salvaguardare i fondi degli investitori è importante che la società abbia una sede in un paese stabile, meglio se all’interno della comunità Europea e che si affidi a istituti bancari riconosciuti per la movimentazione dei conti. 

I conti privati della società e quelli degli investitori devono essere rigorosamente separati, in modo che le esigenze finanziarie della società (costi di marketing, del personale, IT, ecc..) non possano intaccare i depositi degli investitori. 

Aspetti principali da tenere a mente:

1. Verificate quale sia la sede della società e che effettivamente gli uffici e il personale si trovino li.
2. Verificate che non ci siano cambi frequenti della sede sociale o degli istituti bancari di riferimento.
3. Verificate che la sede non sia in paesi diversi rispetto a quelli dove la società opera regolarmente.
   

Se, ad esempio, la società opera in Italia, Francia e Germania che senso avrebbe che la sede legale fosse a Cipro e i conti correnti in Lussemburgo??? …Grosso campanello d’allarme!   

L’approccio di Crowdestate:
In Crowdestate abbiamo da sempre utilizzato un fondo segretato per i movimenti dei fondi degli investitori. Anche se Crowdestate dovesse rimanere senza liquidità o addirittura andare in “default”, i fondi degli investitori non verrebbero intaccati. Abbiamo la sede principale in Estonia, a Tallinn, paese di nascita del nostro CEO e nel quale operiamo dal 2014 con oltre 110 opportunità di investimento concluse con successo (“concluse” nel senso di ripagato capitale e interessi agli investitori!).

4. DEPOSITI E PRELIEVI AUTOMATICI E IMMEDIATI

Come conseguenza del punto precedente, se i conti della società e degli investitori sono separati, i depositi e i prelievi di fondi verso i conti degli investitori saranno automatici e immediati, senza nessun tipo di autorizzazione preventiva da parte della piattaforma. Con tempistiche velocissime.

Se un investitore ha 1.000 Euro disponibili sul proprio conto deve poterli prelevare in qualsiasi momento, senza che la piattaforma abbia bisogno di verificare alcunché.
Quello che invece – purtroppo – non sta accadendo ultimamente per alcune piattaforme di P2P lending, che hanno bloccato i pagamenti agli investitori per problemi di cash-flow.  

L’approccio di Crowdestate:
In Crowdestate da sempre depositi e prelievi sono totalmente automatizzati (e gratuiti). I depositi vengono accreditati giornalmente con un aggiornamento dei conti di investimento ogni 10 minuti. Lo stesso vale per i prelievi. 

Per verificare questo meccanismo è sufficiente fare un deposito verso il proprio conto di investimento (solitamente impiega 1 o 2 giorni al massimo a seconda della propria banca) e non appena accreditato prelevare la medesima somma. Potrete verificare che sempre in 1 o massimo 2 giorni verrà riaccreditata sul vostro conto corrente. 

5. GARANZIE, GARANZIE E ANCORA GARANZIE!

Soprattutto quando si tratta di prestiti, è di cruciale importanza che la piattaforma negozi delle garanzie con le società Sponsor.

Tenete a mente che la garanzia non assicura il successo del progetto. 
La garanzia fa sì che la società Sponsor, che deve ripagare il prestito agli investitori, abbia però tutto l’interesse a farlo secondo le condizioni stabilite, altrimenti dovrà risponderne appunto con le garanzie lasciate.

Facciamo un esempio:

Finanzio con un prestito di 100, garantito da ipoteca, la costruzione di un appartamento. L’obiettivo è vendere l’appartamento, una volta completato, a 150. 

L’ipoteca non mi garantisce che riuscirò a vendere l’appartamento a 150. 

Se l’analisi di mercato è sbagliata o il mercato cambia radicalmente o non riesco a completare la costruzione dell’appartamento, l’immobile potrebbe valere molto meno di 100. Nelle situazioni più gravi potrebbe non valere nulla e, di conseguenza, anche la mia garanzia ipotecaria perderebbe valore.

L’ipoteca mi garantisce quindi sul fatto che il debitore avrà tutto l’interesse a ripagare il prestito secondo gli accordi presi, poiché altrimenti non verrà liberata la garanzia. Grazie alle garanzie, il creditore avrà degli strumenti più forti per rivalersi sul debitore e rientrare più velocemente del proprio prestito.  

Aspetti principali da tenere a mente:

1. Verificate sempre quali garanzie vengono date dalle società Sponsor prima di effettuare un investimento. 
2. Le garanzie devono essere specificate e ben identificabili nella descrizione dell’investimento. 
3. Diffidate dai progetti che non presentano alcuna garanzia accessoria alla semplice obbligazione derivante dal contratto di prestito. 

Le garanzie saranno fondamentali nel caso dovessero esserci ritardi nei pagamenti o degli imprevisti nell’esecuzione del progetto. E gli imprevisti in un progetto immobiliare sono all’ordine del giorno! 

L’approccio di Crowdestate:
In Crowdestate abbiamo sempre dato grande importanza al tema delle garanzie. Ogni opportunità di investimento viene corredata di garanzie per gli investitori e la sezione che le descrive è dettagliata e ben visibile. Le garanzie sono principalmente:

• Ipoteche su immobili
• Pegno su quote sociali
• Garanzie personali
• Accordi per la cessione del credito. 

1. “BUYBACK GUARANTEE” – POCA SICUREZZA E TANTO MARKETING: 

Il Buyback garantito è una particolare forma di “garanzia” proposta da alcune piattaforme, specialmente nel settore del P2P lending.

Consiste nel garantire all’investitore un ripagamento automatico del proprio investimento, nel caso ci sia un ritardo nei pagamenti da parte del debitore. 

Se il “buyback” viene garantito dalla stessa società debitrice allora si tratta di una pura strategia di marketing, niente di più. 

Diversi investitori ne hanno già pagato il prezzo in passato e ciò si sta verificando nuovamente  durante questo periodo. 

Alcune società (cosiddette “loan originator”), quando non riescono più a far fronte ai propri debiti verso gli investitori, cessano di pagare e immediatamente anche il “buyback guarantee” smette di funzionare.

E’ utile vedere quello che è successo con la società polacca Eurocent, nel 2017 (qui un articolo dettagliato) o quello che sta accadendo attualmente con diversi loan originator sul portale Mintos, il principale operatore nel mercato del P2P lending europeo per numero di investitori. In questo momento di difficoltà, le società che non riescono a far fronte ai propri debiti semplicemente non ripagano i propri creditori, che abbiano o no il “buyback guarantee”. 

CONCLUSIONI
Seguire i consigli di questo articolo non garantirà il successo dei vostri investimenti, ma quanto meno vi terrà alla larga dalle opportunità più rischiose e da piattaforme poco affidabili.