Panoramica del mercato immobiliare estone per il 2021

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Nonostante la pandemia, il mercato estone sta proseguendo a buon ritmo 

Il concetto predominante durante lo scorso anno, anche nel mercato immobiliare, è stato inevitabilmente il Covid-19. La diffusione del virus è cominciata questa primavera sia su scala europea che in Estonia; da quel momento sono cambiate tutte le prospettive relative alla nostra vita, all’economia e inevitabilmente anche del mercato immobiliare. Già dai mesi di Marzo e Aprile, abbiamo visto una significativa diminuzione del numero di transazioni e compravendite effettuate nell’ambito del mercato immobiliare. Tuttavia, dopo questo periodo di stallo e rallentamento, il mercato ha ripreso un buon ritmo.

Per evidenti ragioni, durante i mesi primaverili, nel mezzo della prima ondata pandemica, pochissime persone erano interessate alla possibilità di comprare casa, visto che la situazione sanitaria aveva l’assoluta priorità. Questo comportamento da parte degli acquirenti, ha inevitabilmente causato una leggera fluttuazione dei prezzi del mercato. 

Nel secondo trimestre del 2020 si sono registrati dei dati piuttosto negativi, con un abbassamento del valore degli appartamenti – specialmente quelli più vecchi – fino a raggiungere il 10 per cento di svalutazione. Nel caso invece delle unità abitative più moderne, il prezzo non ha pressoché risentito di un svalutazione. Difatti, paragonando i dati del secondo trimestre del 2020 con quelli dell’anno precedente, le statistiche relative ai prezzi delle unità abitative più moderne non hanno riscontrato una diminuzione di valore.

Con l’arrivo della stagione estiva, la prima ondata si è sensibilmente ridotta: in questo modo il mercato immobiliare ha ripreso le proprie attività ad un buon ritmo, registrando un aumento delle transazioni e una risalita dei prezzi. Il terzo trimestre ha suggellato una ripresa significativa rispetto alla battuta d’arresto del trimestre precedente. 

Per quanto concerne il quarto trimestre del 2020, nella sola zona di Tallinn il numero di compravendite immobiliari ha superato il numero registrato nello stesso periodo dell’anno precedente. Incredibili sono i dati relativi al mese di Novembre 2020, dove si è registrato il maggior numero di transazioni immobiliari degli ultimi dodici anni.

Alla luce di quanto detto finora, possiamo affermare che – sebbene il Covid abbia causato dei rallentamenti sia nella costruzione che nella vendita di immobili – dal mese di Settembre il mercato estone è stato segnato da una ripresa incoraggiante.

Apartment numbers Tallinn

La domanda per gli immobili rimane costante

Nel 2021, la domanda presente sul mercato immobiliare rimane forte (nonostante gli acquirenti nei mesi passati fossero leggermente diminuiti e il numero di disoccupati aumentato).

È doveroso specificare che le compravendite di immobili riguardano due diverse categorie: gli investitori che comprano appartamenti per poi metterli in locazione e le persone che acquistano la prima casa. E’ evidente che nel periodo di lockdown sono state ben poche le transazioni immobiliari.

Ci sono numerose offerte sul mercato

L’offerta nel mercato immobiliare non è al momento un problema. Durante la scorsa primavera, nel pieno della prima ondata, gli sviluppatori immobiliari hanno dovuto attendere qualche mese per far passare la bufera. La fiducia dei developer è stata premiata e la maggior parte dei progetti immobiliari sono proseguiti nei mesi successivi. Secondo gli studi di settore, il numero di vendite registrate sui portali immobiliari è pressoché il medesimo di un anno fa.

Nemmeno la vendita di unità abitative più vecchie è diminuita. Secondo i dati disponibili, l’offerta è in equilibrio con la domanda dei potenziali acquirenti. L’equilibrio di mercato è sotto controllo e ciò permette ai prezzi di rimanere sostanzialmente invariati.

Un dato estremamente significativo riguarda le percentuali di nuovi appartamenti in vendita: infatti si stima che tra il 70-75% degli immobili sul mercato siano provenienti dalle 20 società immobiliari più importanti del Paese.

I prezzi degli immobili sono rimasti invariati

Prima della crisi pandemica, il bilanciamento tra offerta e domanda nel mercato immobiliare risultava equilibrata e i prezzi crescevano in maniera moderata.

Attualmente il potere di acquisto in Estonia è rimasto pressochè stabile e questo ha garantito un equilibrio anche nel mercato immobiliare.

A cavallo tra il 2020 e il 2021, la situazione è rimasta più o meno invariata. Le transazioni del mercato immobiliare stanno crescendo in maniera continua. Nello specifico, sono le unità abitative più moderne a godere di un maggior aumento del valore di mercato, mentre quelle più datate e con degli spazi meno funzionali stanno svalutandosi. Per quale motivo? 

In questo anno anche il concetto di abitazione e le esigenze degli acquirenti sono cambiate. La qualità dell’abitazione è diventata sempre più un punto centrale nella vita di numerose persone che prediligono delle case più spaziose con giardini e terrazzi.

Average price of apartment transactions, Tallinn

Il virus continua ad essere un elemento di rischio

E’ indubbio che la crisi pandemica è tuttora un elemento di rischio per i mercati, compreso quello immobiliare. Tuttavia la situazione è in continuo divenire e nessuno può con esattezza fornire una risposta univoca. Sicuramente, sulla base dei dati fino ad ora raccolti, l’auspicio è che la campagna vaccinale ed il contestuale arrivo della stagione estiva comportino una riduzione sensibile dei casi di coronavirus.

In questo contesto, si dipanano diversi temi che nel futuro prossimo diverranno centrali: dagli effetti economico-commerciali post Brexit, all’aumento della disoccupazione, l’acuirsi delle disuguaglianze economiche ai possibili problemi di natura sociale. Tutto ciò, fa parte di una grande scacchiera a cui bisognerà prestare attenzione nei prossimi mesi.

Per questo motivo la situazione economica europea e, nello specifico, quella estone non possono essere ignorate. I dati economici negativi, l’aumento della disoccupazione, sono tutti fattori che al momento non si sono ancora palesati nel mercato immobiliare. La domanda è: ci saranno ripercussioni sul lungo periodo? 

Bisognerà vedere se l’economia europea sarà in grado di riprendersi. Stando alle attuali proiezioni accademiche, una ripresa economica è prevista per la seconda metà del 2021, quando i casi Covid saranno di meno e le attività riprenderanno a lavorare a buon ritmo.

La risposta del mercato immobiliare

L’anno appena trascorso ci ha mostrato con chiarezza che la situazione di crisi è difficile da prevedere. Ciononostante, sulla base dei dati in nostro possesso, è necessario effettuare una lucida analisi e programmare con strategia i prossimi step.

Nel futuro prossimo, il mercato immobiliare può tornare a crescere senza effetti negativi, a patto che le attività commerciali e l’intero mondo del lavoro riprenda a lavorare ai ritmi pre covid. In questo contesto di moderata e costante crescita dei prezzi, non c’è ragione per temere un crollo del valore del mercato immobiliare. 

Considerando che l’offerta è alta, è realistico pensare che nei prossimi mesi la crescita dei prezzi proseguirà in maniera moderata in un intervallo compreso tra il 3-8%. 

Che tipo di futuro di aspetta?

Il mercato immobiliare in questo momento è in una situazione tutto sommato positiva, che non si discosta di molto da quella di un anno fa, per questo motivo è lecito sperare un buon andamento anche per l’anno prossimo. Date le difficoltà del contesto economico generale, si può dire che il mercato immobiliare abbia retto l’onda d’urto di questa pandemia. 

Rimane una domanda a cui soltanto i fatti potranno rispondere: quale sarà la risposta del mercato immobiliare estone alle sollecitazioni economiche di quest’anno? 

Turnover of apartment transactions, Tallinn

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