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Cuando buscas una forma fiable de generar patrimonio, los inmuebles son un de las mejores maneras que puedes encontrar. El sector inmobiliario es una industria vibrante que continuará siendo un éxito en los años venideros. Al fin y al cabo, siempre necesitaremos terrenos y edificios para vivir y realizar otras actividades. Por eso, la inversión inmobiliaria nunca se acabará. Sin embargo, si bien es cierto que el inmobiliario puede ser un sector en auge, la inversión en propiedades y la obtención de beneficios gracias a ella no es algo sencillo. La inversión inmobiliaria presenta muchas opciones diferentes, que incluyen diferentes tipos de propiedades y estrategias de inversión. Uno de esos tipos de propiedades son las comerciales. En este artículo, vamos a hablar sobre las propiedades comerciales y ofrecerte información de calidad que debes conocer sobre ellas.
¿Qué es una propiedad comercial?
Muy sencillo. Una propiedad comercial es cualquier propiedad que esté pensada para destinarse a una actividad comercial o que ya esté en uso para ello. Las propiedades inmobiliarias comerciales incluyen cualquier edificio o terreno que se utilice para ganar dinero u obtener beneficios. Esto incluye edificios residenciales que se vayan a alquilar y edificios comerciales. La razón de que se designe así a las propiedades comerciales es que el tratamiento fiscal al que están sujetas puede ser diferente a las que no lo son.
Tipos de propiedades comerciales
De acuerdo a la definición de propiedad comercial, tú mismo podrías estimar qué tipos de propiedades comerciales existen. De todos modos, aquí los tienes los resumidos:
1) Oficinas: Las oficinas son el tipo de propiedad comercial más común. Estos edificios pueden tener cualquier tipo de estructura, desde grandes rascacielos, hasta pequeños espacios para un solo arrendatario. Generalmente, se categorizan en tres categorías: Clase A, B y C.
Los edificios de Clase A son aquellos más prestigiosos y valorados en el mercado inmobiliario. Están situados en lugares estratégicos y cuentan con los mejores servicios. Un edificio de Clase A suele estar gestionado por una empresa gestora que también cumple con los más altos estándares.
Los edificios de Clase B son principalmente más antiguos. Estos edificios han permanecido bajo gestión durante años y solo han requerido pequeñas reparaciones. Los edificios comerciales de Clase B no tienen precios tan altos como los de Clase A. Suelen ser el objetivo de los inversores.
Como seguramente hayas supuesto, los edificios de Clase C son los de categoría más baja. Incluyen edificios que están mal situados o necesitan una gran inversión para readecuarlos. Suelen estar vacíos o con muchas vacantes, etc.
2) Comercial: Los edificios comerciales suponen una parte importante de los edificios comerciales. Están por todos lados. Son propiedades como los centros comerciales, restaurantes, locales comerciales en los que hay bancos, tiendas, etc. Pueden tener uno o varios arrendatarios.
3) Propiedades industriales: Este tipo de inmuebles son almacenes, centros de distribución, plantas de producción, naves de investigación y desarrollo, etc. Generalmente, están situados fuera de las zonas más pobladas y suelen estar cerca de rutas de transporte. Las propiedades industriales se han creado para satisfacer necesidades específicas, lo que generalmente hace que sea difícil reusarlas y reocuparlas cuando se marcha el usuario inicial, a no ser que se haga una inversión significativa para realizar cambios y volver a adaptarlas al nuevo inquilino.
4) Complejos multifamiliares: Incluye grandes edificios o edificios que constan de más de una unidad habitable. Por ejemplo, los complejos de apartamentos y edificios de pisos.
5) Propósitos especiales: Son propiedades de inversores en propiedades comerciales y se usan para propósitos especiales como pueden ser iglesias, escuelas, parques de atracciones, etc.
Ventajas de las propiedades comerciales
Las propiedades comerciales y la inversión en ellas nos ofrecen importantes ventajas. La más importante es la entrada regular de ingresos y su rentabilidad. Las propiedades inmobiliarias comerciales tienen un mejor ROI (Retorno de la Inversión) e ingresos regulares debido a los largos periodos que suelen tener los contratos de alquiler, que hay muchas unidades disponibles y que la mayoría de los costes como seguros, impuestos y mantenimiento suelen estar cubiertos por los arrendadores.
Otra ventaja es la menor competencia. La inversión en propiedades comerciales se suele considerar difícil y exigente. Por tanto, es un sector poco saturado. Además, puesto que las propiedades comerciales se suelen alquilar a empresas y organizaciones, ellas suelen hacerse cargo del mantenimiento necesario para preservar el edificio.
Riesgos de los inmuebles comerciales
Por buena que pueda parecer, la inversión en propiedades comerciales también tiene sus problemas y riesgos y, si vas a acometerla, debes asumirlos.
Para los principiantes, el coste inicial para comprar y gestionar una propiedad comercial puede ser demasiado. Incluso si aceptas ese riesgo y el negocio o inversión despega, siempre hay una alta posibilidad de que algo vaya mal. Por ejemplo, de pronto puede surgir una gran factura debido a reparaciones en el tejado o cualquier otra cosa. Tendrás que pagar las facturas y, si los costes superan los ingresos, entrarás en pérdidas y no tendrás beneficios.
Tienes que invertir tu propio tiempo y plantearte contratar a un gestor, que querrá cobrar un buen sueldo. No puedes ser el típico propietario que nunca se preocupa ni supervisa su propiedad. Hacerlo solo te llevará a tener problemas con el mantenimiento de la propiedad y el comportamiento de los arrendatarios.
Calcular el ROI
Los factores que afectan al cálculo del ROI en una inversión en propiedad comercial incluyen los costes de convertirse en arrendador, el seguro, los costes de mantenimiento, los costes de las agencias, etc.
Saber todo esto te ayudará a hacer tus previsiones. El ROI son los ingresos del alquiler divididos entre el valor de la propiedad.
Consejos para invertir en propiedades comerciales
Te ofrecemos algunos consejos para que evites errores y hagas tus inversiones en propiedades comerciales de la mejor manera posible:
- Evalúa la viabilidad de lo que vas a hacer.
Como arrendador, tendrás que aprender a prepararte rápidamente para acontecimientos inesperados que pueden amenazar tu inversión. Para evitar los peores, comprueba siempre el plan urbanístico y las regulaciones, para asegurarte de que no hay sorpresas tras la esquina como reclamaciones debido al ruido que proviene de tus edificios.
- Evalúa todos los riesgos.
No te bases en predicciones poco realistas. Investiga todo lo que puedas sobre los riesgos de la inversión. Por ejemplo, ¿qué pasa si un arrendatario no renueva su contrato? O cualquier otra cosa. Estar bien informado te ayudará a afrontar estos problemas cuando vayan apareciendo.
- Protege tu propiedad
Contar con la protección de un buen seguro y un abogado es algo vital. ¿Qué ocurre si se quema el edificio o hay una demanda?
En conclusión, las propiedades comerciales tienen mucho que ofrecerte siempre que puedas lidiar con los riesgos, igual que ya lo hacen muchos otros propietarios e inversores.
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