Was bedeutet die erwartete Rendite?
Die Cashflows aus Crowdfunding-Projekten können sehr unterschiedlich sein – so hängen beispielsweise die Erträge aus Eigenkapitalinvestitionen vom Erfolg der Umsetzung des Businessplans ab. Bei einem in Bau befindlichen Mehrfamilienhaus können zu langsame Verkäufe und steigende Rohstoffpreise ein Risiko darstellen. Auch das Gegenteil kann der Fall sein: Die Rohstoffpreise sind stabil, aber die Marktsituation ermöglicht es, trotz steigender Verkaufspreise Wohnungen schneller als erwartet zu verkaufen.
Bei Unternehmenskrediten mit festem Zahlungsplan gibt es etwas mehr Klarheit, aber es müssen mögliche Tage von Verzugszinsen berücksichtigt werden – sie können die Rendite erhöhen oder verringern. Es hängt alles davon ab, ob der Verzugszinssatz gleich dem Zinssatz des Darlehens ist oder davon abweicht.
In beiden Fällen sind die Anleger an der erwarteten Rendite interessiert, da auf dieser Grundlage Entscheidungen über die Kapitalanlage getroffen werden können. Crowdestate verwendet die aus Tabellenkalkulationsprogrammen bekannte XIRR-Funktion, um die erwartete Rendite zu berechnen. Da die aus dem Projekt erhaltenen Summen in Betrag und Häufigkeit unterschiedlich sein können, berechnet die XIRR-Funktion die interne Rendite für einen unregelmäßigen Cashflow. Hier finden Sie ein Beispiel.
Angenommen, wir investieren am 6. Januar 1.000 EUR in ein Eigenkapitalprojekt. Der Markt ist aktiver als erwartet, weshalb der Bauherr beschließt, die erste Auszahlung von 550 EUR am 9. August und die letzte, ebenfalls 550 EUR, am 3. September vorzunehmen.
| Datum | Cashflow |
| 06.01.2018 | -1 000,00 |
| 09.08.2018 | 550,00 |
| 03.09.2018 | 550,00 |
| XIRR | 16,53% |
Die mit der XIRR-Methode berechnete Rendite beträgt 16,53 %, aber in Wirklichkeit haben wir eine Rendite von 10 % auf die Erstinvestition erzielt. Welche Zahl ist korrekt?
Beide Berechnungen sind korrekt, aber sie zeigen unterschiedliche Sachverhalte. Der Return on Investment (ROI) zeigt den Geldbetrag, den wir im Vergleich zur Erstinvestition verdient haben. XIRR geht davon aus, dass der Investor jederzeit Zugang zu ähnlichen Projekten hat – einfacher ausgedrückt, wenn das verfügbare Kapital in ein Projekt mit ähnlicher Rendite reinvestiert werden kann, wird der Investor 165,30 EUR Zinserträge bei 1.000 EUR in einem Jahr erzielen. Daher berücksichtigt XIRR sowohl den Zeitpunkt des Geldeingangs als auch die Höhe der Summen, anhand derer sie einen auf Jahresbasis umgerechneten Zinssatz findet, um den der Wert der Investition steigt. Daher ist XIRR ein Diskontsatz, der es uns bei der Umsetzung ermöglicht, den aktuellen Wert aller Cashflows zu sehen.
Darlehenszinsen und interner Zinssatz sind unterschiedlich
Bei Projekten mit festen Zinssätzen ist die Einschätzung der erwarteten Rendite in der Regel recht genau. So betrug beispielsweise im abgeschlossenen Projekt L. Koidula 32 (II) der Zinssatz 11 %, die tatsächliche Rendite jedoch 11,05 %. Das Koidula-Projekt war einzigartig durch seine einmalige Auszahlung, die die Differenz zwischen dem Zinssatz und der tatsächlichen Rendite minimierte.
Bei der Finanzierung des Betriebskapitals von Global Nord Timber (III) bat der Projektträger die Investoren um 400.000 EUR für bis zu sieben Monate. Es wurde vereinbart, dass der Projektträger einen Zins von 15 % vom Nennbetrag des Darlehens zahlen würde. Die monatlichen Rückzahlungen würden sich aus 28.000 EUR zuzüglich der aktuell aufgelaufenen Zinsen zusammensetzen. Die letzte Zahlung würde 260.000 EUR plus Zinsen betragen. Unter der Annahme, dass alle Zahlungen planmäßig erfolgen, beträgt die Rendite des Projekts mit der XIRR-Methode 16,1 %. Dies ist etwas höher als der vereinbarte Zinssatz von 15 %, da die XIRR-Methode davon ausgeht, dass wir das zurückgezahlte Geld jeden Monat zu den gleichen Bedingungen reinvestieren können.
Die erwartete Verzinsung von Eigenkapitalprojekten
Für Eigenkapitalprojekte bietet Crowdestate drei mögliche Szenarien an: ein Negativszenario, ein Normalszenario und ein optimistisches Szenario. Bei allen drei Szenarien werden die Cashflows des Projekts aus konservativer, wahrscheinlicher und optimistischer Sicht bewertet und die erwartete Rendite auf Basis dieser Bewertungen berechnet.
Die erwartete Rendite ist daher eine Funktion zur bestmöglichen Einschätzung der möglichen Erträge durch Crowdestate.
Beispiel für die Berechnung von XIRR
Hier finden Sie einige Tipps, wenn Sie die Rendite Ihres Portfolios mit der XIRR-Methode selbst berechnen möchten.
Geben Sie die Daten in der ersten Spalte und die Investitionssummen in der zweiten Spalte ein. Das folgende Bild zeigt, dass die Investitionssummen positiv oder negativ sein können. Die Logik, die allgemein verwendet wird, besagt, dass wir bei einer Investition Geld aus der Hand geben, was sich negativ auf den Geldbetrag auswirkt, welchen wir übrig haben. Daher werden diese Ergebnisse als negativ markiert. Eingehende Gelder (Rückzahlungen des Nennbetrags, Zinsen und Verzugszinsen) werden als positiv markiert, da sie den Geldbetrag, den wir haben, erhöhen und sich positiv auf die Summe auswirken.
| Datum | Cashflow |
| 06.01.2018 | -1 000,00 |
| 09.08.2018 | 550,00 |
| 03.09.2018 | 550,00 |
| XIRR | 16,53% |
Um den langfristigen XIRR Ihres Portfolios zu berechnen, müssen Sie das aktuelle Datum und den aktuellen Saldo des Portfolios in der letzten Zeile markieren. Wie aus dem untenstehenden Musterportfolio ersichtlich, wurden zwei Investitionen getätigt, wodurch vier Rückzahlungen mit 650 EUR geleistet wurden, die noch ausstehend sind. Wäre dieser Betrag am 17. September 2018 eingegangen, würde die interne Rendite dieses Portfolios 15,64 % betragen. Allerdings führt jeder zusätzliche Tag dazu, dass die interne Rendite aufgrund des Zeitwertes des Geldes sinkt – der Euro von heute ist mehr wert als der Euro von morgen.
| Datum | Cashflow | Kommentar |
| 06.01.20203 | -1 000,00 | Investition |
| 02.04.2023 | -1 500,00 | Investition |
| 16.05.2023 | 300,00 | Rückzahlung |
| 08.06.2023 | 650,00 | Rückzahlung |
| 04.08.2023 | 750,00 | Rückzahlung |
| 06.08.2023 | 300,00 | Rückzahlung |
| 17.09.2023 | 650,00 | Saldo |
| XIRR | 15,64% |
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