L’interazione tra rischio e rendimento è intrinsecamente legata al bilanciamento tra rischio e rendimento atteso. Un principio fondamentale è che i rischi più elevati dovrebbero essere associati al potenziale di rendimenti più elevati. Al contrario, se si cercano rendimenti più elevati, bisogna essere preparati ad accettare livelli di rischio maggiori. Comprendere i rischi di investimento e la tolleranza personale al rischio è cruciale per prendere decisioni di investimento informate.

Lo spettro dei rischi di investimento è multiforme, comprendendo vari sotto-rischi che possono influenzare la performance del tuo portafoglio.

Principali rischi di investimento nel crowdfunding immobiliare

Ecco l’elenco dei principali rischi di investimento che dovresti conoscere quando effettui investimenti immobiliari.

Rischio di mercato

Il rischio di mercato è il potenziale di fluttuazione del valore di un investimento a causa di fattori macroeconomici, instabilità politica o disordini sociali. Mitigare il rischio di mercato comporta la diversificazione degli investimenti attraverso diverse classi di attività e regioni.

Nel crowdfunding immobiliare, il rischio di mercato potrebbe manifestarsi come un calo dei valori immobiliari a causa di una recessione, cambiamenti nei tassi di occupazione locali o spostamenti nella domanda. Ad esempio, la crisi finanziaria globale del 2008 ha portato a un significativo declino dei prezzi immobiliari in tutto il mondo, con alcuni mercati che hanno visto cali temporanei di oltre il 30%.

Rischio di liquidità

Il rischio di liquidità sorge quando un investitore non può vendere o uscire rapidamente da un investimento senza incorrere in perdite sostanziali.

L’immobiliare è un eccellente esempio di un’attività illiquida, il che significa che non può essere venduta rapidamente senza una potenziale perdita di valore. Ad esempio, se hai bisogno di vendere una proprietà rapidamente a causa di un’emergenza finanziaria personale, potresti dover accettare un prezzo inferiore al valore di mercato, realizzando una perdita.

Questo rischio è rilevante nel crowdfunding immobiliare, poiché gli investimenti sono spesso vincolati per diversi anni e potrebbe non esserci abbastanza liquidità sul mercato secondario per venderli. Ad esempio, supponi di essere un investitore in un progetto di sviluppo residenziale di 3 anni e di aver bisogno di fondi per un’emergenza. Senza un mercato secondario liquido, potresti dover mantenere l’investimento o venderlo con uno sconto significativo.

Rischio di valuta

Le fluttuazioni dei tassi di cambio possono influenzare i rendimenti quando si investe in proprietà in paesi stranieri. Mentre esistono strumenti di copertura, questi hanno costi e complessità.

Le fluttuazioni valutarie possono influenzare significativamente i rendimenti degli investimenti in immobili esteri.

Ad esempio, un investitore statunitense in un progetto immobiliare europeo potrebbe vedere i suoi rendimenti denominati in dollari diminuire se l’euro si indebolisce rispetto al dollaro durante il periodo di investimento.

Rischio di inflazione

L’inflazione erode il potere d’acquisto del denaro nel tempo. L’erosione del valore dell’investimento a causa dell’inflazione è cruciale, in particolare per gli investimenti a lungo termine. Se i rendimenti dell’investimento non superano l’inflazione, i rendimenti reali (aggiustati per l’inflazione) potrebbero essere inferiori a quanto previsto.

Ad esempio, se hai prestato denaro a uno sviluppatore immobiliare all’8% annuo, e l’inflazione è al 5%, il tuo rendimento reale è del 3%.

Rischio legale e regolamentare

I cambiamenti nelle leggi che regolano l’immobiliare, le attività di investimento o la tassazione possono influenzare il tuo investimento. Questo è particolarmente pertinente nel crowdfunding, un modello di investimento relativamente nuovo soggetto a regolamenti in evoluzione.

Ad esempio, il governo potrebbe cambiare le leggi fiscali che regolano la tassazione del reddito guadagnato dall’investitore, o una nuova legge di zonizzazione potrebbe limitare l’altezza degli edifici in un’area dove il titolare del progetto possiede un sito di sviluppo, riducendo potenzialmente il valore del sito.

Rischio politico

Gli eventi geopolitici possono influenzare significativamente i valori immobiliari. Questo rischio è accentuato quando si investe in mercati emergenti o regioni politicamente instabili. Cambiamenti radicali nell’ambiente economico o legale (come la nazionalizzazione), affari politici interni o internazionali o crisi sociali (come disordini civili) sono tutti esempi di rischio politico.

Ad esempio, i disordini politici e le politiche economiche del Venezuela hanno portato all’iperinflazione e al collasso dei valori immobiliari, devastando gli investitori locali e stranieri.

Rischio ambientale

I rischi ambientali come disastri naturali o cambiamenti nelle leggi ambientali possono influenzare i valori immobiliari.

Ad esempio, se possiedi una proprietà costiera e nuove normative limitano lo sviluppo a causa dell’innalzamento del livello del mare, il valore della tua proprietà potrebbe crollare.

Rischio di tasso di interesse

I cambiamenti nei tassi di interesse possono influenzare significativamente i valori immobiliari e i costi di finanziamento. Tassi più elevati generalmente influenzano negativamente i prezzi immobiliari e viceversa.

Ad esempio, nel 2022-2023, il tasso di interesse base europeo è aumentato rapidamente al 5%, bloccando il mercato immobiliare e riducendo i valori immobiliari.

Rischio di concentrazione

Questo rischio sorge quando il tuo portafoglio di investimenti si concentra su un tipo di attività, una regione geografica o addirittura una singola proprietà. La diversificazione attraverso diversi tipi di immobili (residenziale, commerciale, industriale) e località può mitigare questo rischio.

Ad esempio, un investitore con tutti i suoi investimenti di crowdfunding in appartamenti per affitti a breve termine sarebbe stato gravemente colpito dalle restrizioni di viaggio COVID-19 durante il 2020-2021.

Rischio del titolare del progetto

Nel crowdfunding immobiliare, non stai solo investendo in una proprietà specifica, ma anche nell’esperienza e nell’integrità del titolare del progetto. La loro salute finanziaria, il track record e le pratiche commerciali influenzano direttamente il tuo investimento.

Esempi della realizzazione del rischio del titolare del progetto sono casi in cui il titolare del progetto decide di rubare i fondi degli investitori invece di utilizzarli per lo scopo originariamente divulgato agli investitori o non riesce a eseguire la strategia di uscita inizialmente divulgata.

Rischio del progetto di crowdfunding

Ogni progetto immobiliare ha il proprio set di rischi che possono influenzare i rendimenti dell’investimento. Questi rischi sono inerenti alla proprietà specifica, alla sua posizione, al piano di sviluppo o gestione proposto e alle più ampie condizioni di mercato. Comprendere questi rischi specifici del progetto è essenziale per prendere decisioni di investimento informate.

Esempi di rischi del progetto di crowdfunding che si sono realizzati includono sforamenti dei costi di costruzione, ritardi nella tempistica e errori di valutazione della domanda di mercato per un prodotto specifico.

Rischio operativo

Questo include rischi derivanti da una cattiva gestione o da guasti operativi.

Se investi in una proprietà gestita da un’azienda che trascura la manutenzione, il valore della proprietà potrebbe diminuire a causa del suo stato di deterioramento.

Rischio di credito

C’è sempre il rischio che i titolari di progetti che prendono in prestito denaro non riescano a rimborsare i loro prestiti.

Ad esempio, se fornisci un prestito al titolare del progetto, e alcuni dei rischi del progetto di crowdfunding delineati sopra si realizzano, il titolare del progetto potrebbe non essere in grado di rimborsare il prestito.

Rischio di valutazione

Il rischio di valutazione è il rischio di una valutazione immobiliare imprecisa o gonfiata.

Una valutazione immobiliare accurata è cruciale nel crowdfunding immobiliare, dove gli investitori concedono prestiti ai titolari dei progetti. Essa sostiene le decisioni di investimento, determina i rapporti di rischio e influenza i rendimenti previsti. Tuttavia, la valutazione immobiliare è più arte che scienza, coinvolgendo giudizi soggettivi e ipotesi. Malintesi o manipolazioni di queste valutazioni possono portare a rischi significativi per gli investitori.

Esempi di rischi di valutazione includono casi in cui il valutatore sopravvaluta volontariamente o per errore la proprietà usando comparativi irrilevanti o fuorvianti o facendo ipotesi errate sui costi di sviluppo o sui ricavi futuri.

Rischio della piattaforma di crowdfunding

Quando ci si impegna nel crowdfunding immobiliare, gli investitori devono riconoscere che la piattaforma stessa introduce un livello di rischio. Queste piattaforme fungono da intermediari, collegando gli investitori con gli sviluppatori o i proprietari immobiliari. L’integrità operativa, la salute finanziaria e le pratiche commerciali della piattaforma influenzano direttamente la sicurezza e il successo dei tuoi investimenti.

Ad esempio, nel 2019, diverse piattaforme di crowdfunding immobiliare lettoni fraudolente (Kuetzal, Monethera, Envestio) sono scomparse con i soldi degli investitori.

Comprendere la tua tolleranza al rischio

La tolleranza al rischio è la tua capacità emotiva e finanziaria di sopportare fluttuazioni nel valore dell’investimento. Fattori come età, ricchezza, orizzonte di investimento e personalità la influenzano. In generale, gli investitori sono categorizzati come:

Conservativi

Gli investitori conservativi preferiscono la conservazione del capitale ai rendimenti elevati. La strategia di investimento conservativa è adatta per investimenti a breve termine o investitori prossimi al pensionamento.

Moderati

Una tolleranza al rischio moderata accetta rischi moderati per rendimenti moderati. Gli investimenti a rischio moderato sono tipicamente adatti a professionisti a metà carriera con un orizzonte di 10-15 anni.

Aggressivi

Gli investitori aggressivi cercano rendimenti elevati e possono tollerare una significativa volatilità. Questa strategia di investimento si adatta a investitori più giovani con orizzonti lunghi (20+ anni) e redditi stabili.

Valutare la tua tolleranza al rischio

Nel valutare la tua tolleranza al rischio, considera:

• Tolleranza alla perdita: Quanto del tuo investimento puoi permetterti di perdere senza impattare il tuo stile di vita? 
• Orizzonte di investimento: Orizzonti più lunghi generalmente permettono una maggiore tolleranza al rischio poiché hai tempo per recuperare dai ribassi. 
• Resilienza emotiva: Puoi evitare vendite di panico durante i cali di mercato?

Conclusione

Il crowdfunding immobiliare offre opportunità di investimento entusiasmanti, ma non è privo di rischi. Comprendendo questi rischi e la tua tolleranza individuale al rischio, puoi costruire un portafoglio che si allinea con i tuoi obiettivi finanziari e il tuo comfort emotivo. La diversificazione tra progetti di crowdfunding, tipi di proprietà e geografie può mitigare significativamente i rischi.

Se stai contemplando un investimento immobiliare e credi che si allinei con i tuoi obiettivi finanziari, non esitare a registrarti gratuitamente con Crowdestate per esplorare le nostre opportunità di investimento.