A interação entre risco e retorno está intrinsecamente ligada ao equilíbrio entre risco e retorno esperado. Um princípio fundamental é que riscos mais elevados devem ser correspondidos com o potencial de retornos mais altos. Inversamente, se procura retornos mais altos, deve estar preparado para aceitar níveis de risco aumentados. Compreender os riscos de investimento e a tolerância pessoal ao risco é crucial para tomar decisões de investimento informadas.
O espectro de riscos de investimento é multifacetado, abrangendo vários sub-riscos que podem afetar o desempenho da sua carteira.
Principais riscos de investimento no financiamento colaborativo imobiliário
Aqui está a lista dos principais riscos de investimento que deve conhecer ao fazer investimentos imobiliários.
Risco de mercado
O risco de mercado é o potencial de o valor de um investimento flutuar devido a fatores macroeconómicos, instabilidade política ou agitação social. Mitigar o risco de mercado envolve diversificar os seus investimentos por diferentes classes de ativos e regiões.
No financiamento colaborativo imobiliário, o risco de mercado poderia manifestar-se como uma queda nos valores das propriedades devido a uma recessão, mudanças nas taxas de emprego locais ou mudanças na procura. Por exemplo, a crise financeira global de 2008 levou a um declínio significativo nos preços imobiliários em todo o mundo, com alguns mercados vendo quedas temporárias de mais de 30%.
Risco de liquidez
O risco de liquidez surge quando um investidor não consegue vender ou sair rapidamente de um investimento sem incorrer em perdas substanciais.
O imobiliário é um excelente exemplo de um ativo ilíquido, significando que não pode ser vendido rapidamente sem uma potencial perda de valor. Por exemplo, se precisar de vender uma propriedade rapidamente devido a uma emergência financeira pessoal, poderá ter que aceitar um preço mais baixo do que o valor de mercado, realizando uma perda.
Este risco é relevante no financiamento colaborativo imobiliário, pois os investimentos são frequentemente comprometidos por vários anos, e pode não haver liquidez suficiente no mercado secundário para vendê-los. Por exemplo, suponha que é um investidor num projeto de desenvolvimento residencial de 3 anos e precisa de fundos para uma emergência. Sem um mercado secundário líquido, poderá ter que manter o investimento ou vendê-lo com um desconto significativo.
Risco cambial
As flutuações nas taxas de câmbio podem impactar os retornos ao investir em propriedades em países estrangeiros. Embora existam instrumentos de cobertura, eles têm custos e complexidades.
Por exemplo, um investidor dos EUA num projeto imobiliário europeu poderia ver os seus retornos denominados em dólares diminuírem se o euro enfraquecer contra o dólar durante o período de investimento.
Risco de inflação
A inflação corrói o poder de compra do dinheiro ao longo do tempo. A erosão do valor do investimento devido à inflação é crucial, particularmente para investimentos de longo prazo. Se os seus retornos de investimento não superarem a inflação, os seus retornos reais (ajustados pela inflação) poderiam ser mais baixos do que o antecipado.
Por exemplo, se emprestou dinheiro a um promotor imobiliário a 8% ao ano, e a inflação está a 5%, o seu retorno real é de 3%.
Risco legal e regulatório
Mudanças nas leis que regem o imobiliário, atividades de investimento ou tributação podem impactar o seu investimento. Isto é particularmente pertinente no financiamento colaborativo, um modelo de investimento relativamente novo sujeito a regulamentações em evolução.
Por exemplo, o governo pode mudar as leis fiscais que regem a tributação do rendimento obtido pelo investidor, ou uma nova lei de zoneamento poderia restringir a altura dos edifícios numa área onde o promotor do projeto possui um local de desenvolvimento, potencialmente reduzindo o valor do local.
Risco político
Eventos geopolíticos podem impactar significativamente os valores imobiliários. Este risco é aumentado ao investir em mercados emergentes ou regiões politicamente instáveis. Mudanças radicais no ambiente económico ou legal (como nacionalização), assuntos políticos internos ou internacionais ou crises sociais (como agitação civil) são todos exemplos de risco político.
Por exemplo, a agitação política e as políticas económicas da Venezuela levaram à hiperinflação e a um colapso nos valores das propriedades, devastando investidores locais e estrangeiros.
Risco ambiental
Riscos ambientais como desastres naturais ou mudanças nas leis ambientais podem afetar os valores imobiliários.
Por exemplo, se possuir uma propriedade costeira e novas regulamentações limitarem o desenvolvimento devido ao aumento do nível do mar, o valor da sua propriedade poderia cair drasticamente.
Risco de taxa de juro
Mudanças nas taxas de juro podem afetar significativamente os valores das propriedades e os custos de financiamento. Taxas mais altas geralmente afetam adversamente os preços imobiliários e vice-versa.
Por exemplo, em 2022-2023, a taxa de juro base europeia aumentou rapidamente para 5%, paralisando o mercado habitacional e reduzindo os valores das propriedades.
Risco de concentração
Este risco surge quando a sua carteira de investimentos se concentra num tipo de ativo, região geográfica ou até mesmo numa única propriedade. A diversificação por diferentes tipos de imóveis (residencial, comercial, industrial) e localizações pode mitigar este risco.
Por exemplo, um investidor com todos os seus investimentos de financiamento colaborativo em apartamentos de aluguer de curta duração teria sido severamente impactado pelas restrições de viagem devido à COVID-19 durante 2020-2021.
Risco do promotor do projeto
No financiamento colaborativo imobiliário, não está apenas a investir numa propriedade específica, mas também na perícia e integridade do promotor do projeto. A sua saúde financeira, histórico e práticas de negócios impactam diretamente o seu investimento.
Exemplos da realização do risco do promotor do projeto são casos onde o promotor decide roubar os fundos dos investidores em vez de usá-los para o propósito originalmente divulgado aos investidores ou falha em executar a estratégia de saída inicialmente divulgada.
Risco do projeto de financiamento colaborativo
Cada projeto imobiliário tem o seu próprio conjunto de riscos que podem impactar os retornos do investimento. Estes riscos são inerentes à propriedade específica, à sua localização, ao plano de desenvolvimento ou gestão proposto, e às condições mais amplas do mercado. Compreender estes riscos específicos do projeto é essencial para tomar decisões de investimento informadas.
Exemplos de riscos de projetos de financiamento colaborativo que foram realizados incluem excedentes de custos de construção, atrasos no cronograma e erro de julgamento da procura do mercado para um produto específico.
Risco operacional
Isto inclui riscos de má gestão ou falhas operacionais.
Se investir numa propriedade gerida por uma empresa que negligencia a manutenção, o valor da propriedade poderia diminuir devido à sua condição deteriorada.
Risco de crédito
Há sempre o risco de promotores de projetos mutuários falharem nos seus empréstimos.
Por exemplo, se fornecer um empréstimo ao promotor do projeto, e alguns dos riscos do projeto de financiamento colaborativo delineados acima se realizarem, o promotor do projeto pode não ser capaz de reembolsar o empréstimo.
Risco de avaliação
O risco de avaliação é o risco de uma avaliação de propriedade imprecisa ou inflacionada.
Uma avaliação precisa da propriedade é crucial no financiamento colaborativo imobiliário, onde os investidores concedem empréstimos aos promotores de projetos. Sustenta as decisões de investimento, determina os rácios de risco e influencia os retornos projetados. No entanto, a avaliação de propriedades é mais arte do que ciência, envolvendo julgamentos subjetivos e pressupostos. Mal-entendidos ou manipulações destas avaliações podem levar a riscos significativos para os investidores.
Exemplos de riscos de avaliação incluem casos onde o avaliador, voluntária ou erroneamente, sobrevaloriza a propriedade usando comparativos irrelevantes ou enganadores, ou fazendo pressupostos incorretos sobre custos de desenvolvimento ou receitas futuras.
Risco da plataforma de financiamento colaborativo
Ao participar no financiamento colaborativo imobiliário, os investidores devem reconhecer que a própria plataforma introduz uma camada de risco. Estas plataformas atuam como intermediários, ligando investidores a promotores ou proprietários de imóveis. A integridade operacional, saúde financeira e práticas de negócios da plataforma impactam diretamente a segurança e o sucesso dos seus investimentos.
Por exemplo, em 2019, várias plataformas fraudulentas de financiamento colaborativo imobiliário da Letónia (Kuetzal, Monethera, Envestio) desapareceram com o dinheiro dos investidores.
Compreendendo a sua tolerância ao risco
A tolerância ao risco é a sua capacidade emocional e financeira para suportar flutuações no valor do investimento. Fatores como idade, riqueza, horizonte de investimento e personalidade a influenciam.
Geralmente, os investidores são categorizados como:
Conservadores
Os investidores conservadores preferem a preservação do capital sobre retornos altos. A estratégia de investimento conservadora é adequada para investimentos de curto prazo ou investidores perto da aposentadoria.
Moderados
Uma tolerância ao risco moderada aceita riscos moderados por retornos moderados. Investimentos de risco moderado tipicamente se adequam a profissionais de meia-carreira com um horizonte de 10-15 anos.
Agressivos
Os investidores agressivos procuram retornos altos e podem tolerar volatilidade significativa. Esta estratégia de investimento se adequa a investidores mais jovens com horizontes longos (20+ anos) e rendimentos estáveis.
Avaliando a sua tolerância ao risco
Ao avaliar a sua tolerância ao risco, considere:
- Tolerância a perdas: Quanto do seu investimento pode se permitir perder sem impactar o seu estilo de vida?
- Horizonte de investimento: Horizontes mais longos geralmente permitem maior tolerância ao risco, pois tem tempo para se recuperar de quedas.
- Resiliência emocional: Pode evitar vender em pânico durante quedas do mercado?
Conclusão
O financiamento colaborativo imobiliário oferece emocionantes oportunidades de investimento, mas não está isento de riscos. Ao compreender estes riscos e a sua tolerância individual ao risco, pode construir uma carteira que se alinha com os seus objetivos financeiros e conforto emocional. A diversificação através de projetos de financiamento colaborativo, tipos de propriedades e geografias pode mitigar significativamente os riscos.
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