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Quando si è alla ricerca di un modo affidabile per creare ricchezza, l’immobiliare è uno dei migliori settori in cui ci si possa imbattere. L’immobiliare è un settore fiorente che continuerà ad avere successo negli anni a venire. Dopo tutto, avremo sempre bisogno di terreni ed edifici dove poter vivere o per altre esigenze. Questo è il motivo per cui l’investimento immobiliare non può mai perdere del tutto il proprio valore. Il settore immobiliare potrebbe essere in piena espansione, ma investire in immobili e ricavarne denaro non è un’impresa semplice. Il settore immobiliare è ampio e presenta una miriade di opzioni, tra cui le varie tipologie di proprietà e le strategie di investimento. Una di queste tipologie di proprietà nel settore immobiliare è la proprietà commerciale. In questo articolo, esploreremo la proprietà commerciale e forniremo le informazioni necessarie per divenire informati al riguardo.
Cos’è una proprietà commerciale?
In termini molto semplici, per proprietà commerciale si intende qualsiasi proprietà destinata o già in uso a fini commerciali. Per proprietà commerciale od immobile ad uso commerciale si intende qualsiasi edificio o terreno che sarà utilizzato per guadagnare denaro oppure generare profitti. Essi includono edifici residenziali in affitto ed edifici commerciali. La ragione per cui la proprietà commerciale è così concepita è che l’uso della stessa a fini commerciali influenza il suo regime fiscale e le altre leggi ad essa applicabili.
Tipologie di immobili ad uso commerciale?
In base alla definizione di immobili ad uso commerciale, può apparire semplice intuire quali siano le diverse tipologie di proprietà commerciali. Di seguito ne trovate un elenco:
1. Uffici – Un ufficio è la tipologia più comune di immobile ad uso commerciale, e tali ambienti possono trovarsi in qualsiasi struttura, dai grattacieli agli spazi con un solo conduttore. La tipologia di ufficio, quale immobile ad uso commerciale, viene ulteriormente suddivisa in tre classi: Classe A, Classe B, Classe C.
Gli edifici di classe A sono i più prestigiosi o di alto valore sul mercato immobiliare. Sono posizionati strategicamente in posizioni privilegiate e dotati dei migliori comfort. Gli edifici di classe A sono spesso gestiti da società di gestione immobiliare dotate di standard altrettanto elevati.
La classe B comprende principalmente edifici più datati. Tali edifici sono stati adeguatamente gestiti nel tempo e richiedono solamente piccole manutenzioni, di tanto in tanto. Gli edifici di classe B non raggiungono mai un prezzo elevato come quelli di classe A. Gli edifici di classe B sono gli obiettivi principali degli investitori.
La classe C, come prevedibile, è il gruppo più modesto dei tre. Comprende edifici o proprietà che sono situati in posizioni non strategiche, richiedono molte spese per essere ristrutturati, sono di sovente sfitti, e così via.
2. Immobili destinati al commercio al dettaglio – Gli immobili destinati al commercio al dettaglio ricoprono una grande fetta degli edifici ad uso commerciale. Sono letteralmente ovunque. Tali proprietà comprendono centri commerciali, ristoranti, banche, centri di aggregazione sociale, e così via. Essi variano da edifici con un singolo conduttore ad altri con molti conduttori, oppure si tratta di immobili indipendenti.
3. Proprietà industriali – Questo tipo di immobili ad uso commerciale fa riferimento a proprietà immobiliari quali depositi, centri di distribuzione, locali destinati alla produzione, ad attività di ricerca e sviluppo, locali di stoccaggio ed assemblaggio di prodotti. Tali beni immobili sono spesso ubicati lontano da aree urbane densamente popolate e si trovano soprattutto lungo le direttrici di trasporto delle merci. Le proprietà industriali sono costruite per soddisfare esigenze specifiche, che spesso rendono difficile riutilizzarle oppure rioccuparle senza variazioni d’uso ed investimenti significativi.
4. Complesso multifamiliare – Questa tipologia di beni immobili comprende edifici più grandi oppure edifici con più di un’unità immobiliare. Esempi di tale tipologia sono i complessi residenziali e le unità condominiali multipiano.
5. Edifici con destinazione specifica d’uso –Si tratta di immobili di proprietà di investitori immobiliari commerciali e dotati di una destinazione specifica d’uso come una chiesa, una scuola, un parco divertimenti e altro ancora.
Vantaggi dell’investire in immobili ad uso commerciale
Gli immobili ad uso commerciale o gli investimenti in questo settore offrono notevoli vantaggi. I benefici principali sono un flusso di cassa costante e l’elevata redditività. Gli immobili commerciali hanno un migliore ritorno sull’investimento (ROI) ed un flusso costante di reddito dovuti a lunghi periodi di locazione, molte unità immobiliari disponibili, ed al fatto che la maggior parte delle spese come tasse, assicurazioni, e manutenzione sono a carico dei conduttori.
Un altro vantaggio è la riduzione della concorrenza. Investire in immobili commerciali è spesso considerato difficile ed impegnativo. Di conseguenza, questo settore non è saturo. Inoltre, poiché alcune proprietà commerciali sono concesse in locazione a società, oppure ad organizzazioni, viene da queste effettuata una manutenzione di alta qualità, che contribuisce a preservare la fruibilità ed il valore dell’edificio.
Rischi legati all’investire in immobili ad uso commerciale
Per quanto l’investimento in immobili ad uso commerciale possa apparire ottimo, non è privo di lati negativi e dei rischi associati che devi essere disposto a correre.
Per cominciare, il costo iniziale richiesto per possedere e gestire un immobile commerciale può essere vertiginoso. Anche quando si corra tale rischio e l’attività o l’investimento decolli, sussiste sempre un’alta possibilità che qualcosa possa andare storto. Ad esempio, può capitare di dover pagare una fattura con importi elevati per riparazioni del soffitto o rispetto a qualsiasi altra voce di spesa. Ti viene richiesto il pagamento delle bollette e qualora i costi superino i profitti, allora stai generando delle perdite e non un profitto.
E’ necessario investire il tuo tempo e prendere in considerazione l’eventualità di assumere un Property Manager. Non puoi essere come un padrone di casa che non controlla regolarmente la sua proprietà. Fare questo può portare a problemi con la manutenzione della proprietà ed il comportamento dei conduttori.
Dovresti, inoltre, prendere in considerazione l’assunzione di un Property Manager per gestire una percentuale significativa delle stesse.
Calcolo del ritorno sull’investimento (ROI)
I fattori che incidono sui calcoli relativi al ritorno sull’investimento (ROI) per una proprietà ad uso commerciale includono i costi sostenuti per divenirne proprietari, l’assicurazione, i costi di manutenzione, le spese per l’agenzia immobiliare, e così via.
Essere a conoscenza di tutto ciò ti aiuterà nel fare i calcoli corretti (circa il ritorno sull’investimento). Il ritorno sull’investimento (ROI) è il nuovo reddito da locazione diviso per il valore dell’immobile.
Consigli per investire in immobili ad uso commerciale
Al fine di evitare errori e realizzare correttamente l’investimento, ecco i suggerimenti per investire in immobili ad uso commerciale:
- Valutare l’idoneità di quanto si sta per fare
In qualità di proprietario di immobili ad uso commerciale si impara rapidamente ad essere preparati ad affrontare gli eventi imprevisti che potrebbero minacciare il proprio investimento. Per evitare il peggiore degli imprevisti, controlla sempre la pianificazione urbanistica della città al fine di essere certo che non vi siano sorprese in arrivo, come ad esempio un improvviso accertamento sul “inquinamento acustico” prodotto dall’edificio.
- Valutare tutti i rischi
Non affrontare l’investimento con aspettative irrealistiche. Scopri tutto ciò che puoi sui rischi connessi all’investimento. Per esempio, cosa accade se un conduttore non rinnova il contratto? O qualche altra vicissitudine. Sii adeguatamente informato per essere pronto ad affrontare questi problemi non appena si dovessero presentare.
- Proteggete il vostro asset
Tutele come l’assicurazione ed un legale con cui consultarsi, se necessario, sono fondamentali. Cosa accade se l’edificio viene distrutto da un incendio oppure viene avviata un’azione legale?
In conclusione, gli immobili ad uso commerciale hanno molto da offrire, a condizione di essere in grado di affrontare i rischi connessi, così come già fanno molti investitori e proprietari immobiliari.
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