Come valutare un modello finanziario?

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Il crowdfunding può essere suddiviso in più parti. Da un lato possiamo tracciare una linea di demarcazione tra prestiti e investimenti azionari; dall’altro, può entrare in gioco il volume finanziario dei progetti di investimento. Ad esempio, se per i prestiti al consumo a breve termine, l’effetto di diversificazione, in cui è possibile inserire in portafoglio migliaia di piccoli prestiti, funziona bene, per i progetti immobiliari più grandi potrebbe essere un problema, poiché il numero di progetti offerti è sempre molto limitato.

L’importo di investimento minimo (ticket) di Crowdestate è insolitamente alto per il settore del crowdfunding: 100 euro, il che, da un lato, impone agli investitori di operare al meglio. D’altro canto è tuttavia evidente che per gli investimenti limitati non è possibile raggiungere la diversificazione necessaria nel portafoglio, dal momento che in media il volume del nostro progetto raggiunge le centinaia di migliaia di euro. Prima di effettuare l’investimento, offriamo sempre agli investitori la possibilità di esaminare approfonditamente il progetto al fine di operare una decisione ponderata e consapevole. Di frequente il progetto è corredato da informazioni di supporto, come ad esempio un modello finanziario.

Nella fase di preparazione delle valutazioni sulla redditività del progetto, prevediamo generalmente tre scenari: negativo, base e ottimista. Per ciascun scenario valutiamo il potenziale futuro e cerchiamo di capire come cambieranno la redditività e il rischio del progetto nei diversi casi.

Ad esempio, nel caso del progetto di sviluppo al n.2 di Sooja Street, Saue, lo sponsor del progetto ha richiesto un prestito non garantito. La nostra condizione preliminare prevedeva che gli investitori dovessero ottenere un tasso di interesse preferenziale del 18%. Nel caso specifico, dobbiamo essere certi che il progetto sia in grado di ripagare il prestito, anche in caso di rallentamento del mercato immobiliare. Da un confronto tra gli appartamenti del progetto in via di sviluppo e le offerte della concorrenza, si evince che in media i nostri competitor sono leggermente più cari rispetto al nostro scenario di base. Un prezzo più accessibile potrebbe stimolare un interesse maggiore nei confronti dell’appartamento, determinando una significativa diminuzione del rischio legato al progetto. In questo caso, il costruttore è pronto a correggere i prezzi al rialzo. Per contro, dobbiamo essere pronti ad una valutazione prudente, motivo per cui, in caso di scenario negativo, ipotizziamo un prezzo medio per metro quadrato leggermente inferiore. Se anche in questo caso il progetto è ancora interessante per gli investitori e i costruttori, lo offriremo ai nostri investitori. Uno scenario negativo, tuttavia, non implica che il progetto generi perdite, bensì è solo la nostra opinione sul possibile rendimento qualora dovesse concretizzarsi il livello di vendite prudente stimato.

Nella fase di valutazione del potenziale successo di un progetto, dobbiamo considerare diverse variabili. Sebbene il modello finanziario o altro materiale a supporto del progetto forniscano anticipatamente una grande quantità di informazioni, come il costo d’acquisto, le tasse, i costi di collegamento o, per i prestiti alle imprese, lo stato patrimoniale e il conto economico, risulta tuttavia difficoltoso valutarne con precisione il rischio. Per un progetto di sviluppo, i costi di costruzione possono variare più del previsto e per il finanziamento delle imprese, la vendita potrebbe muoversi in una direzione inaspettata. Eppure, considerata tale incertezza, è necessario comprendere al meglio i rischi e, se del caso, valutarli sulla base del modello finanziario da proposto.

Per i progetti realizzati in più fasi, è opportuno confrontare la variazione dei modelli finanziari su un periodo di tempo più lungo. Ad esempio, Global Nord Timber, che opera nell’esportazione del legname segato dalla Russia all’Asia, ha ottenuto in cinque occasioni finanziamenti da parte di Crowdestate, per finanziare il capitale d’esercizio. Il periodo di finanziamento del primo prestito è stato di 7 mesi e le previsioni finanziarie pubblicate coprivano tale periodo. Durante il periodo previsionale, lo sponsor auspicava di realizzare un fatturato pari a circa 4,1 milioni di euro. Secondo le ultime informazioni, le aspettative non si sono concretizzate e il risultato reale per l’intero esercizio 2018 è stato di 2,5 milioni di euro. Dal modello finanziario della fase cinque possiamo notare che le previsioni future sono state valutate in modo particolarmente prudente. Inoltre, un modello finanziario consente di valutare i piani futuri dell’azienda in termini di utilizzo dei prestiti. Sebbene Global Nord Timber abbia contratto un prestito tramite Crowdestate per cinque volte, le passività esistenti sono state rifinanziate con i prestiti ricevuti e il capitale residuo utilizzato per lo sviluppo della società. Il rendiconto finanziario tiene in considerazione l’impiego del capitale e mostra quanti flussi finanziari ha a disposizione la società per sostenere la propria attività!

È sempre saggio lavorare tramite modelli finanziari. Se un progetto raccoglie finanziamenti per la prima volta, come il suddetto progetto Sooja Street a Saue, potrebbero esservi altri progetti simili che sono già stati finanziati e dai quali estrapolare dati comparativi di supporto. Nell’ambito del progetto Kalevi Kodud, sono stati costruiti 3 edifici residenziali a poca distanza dalla città, i cui dati avrebbero potuto essere usati per valutazioni comparative per il progetto Sooja Street.

Tuttavia, se i finanziamenti vengono raccolti in diverse fasi, ciascuna di queste permetterà di acquisire informazioni preziose e, in questo caso, occorrerà riesaminare i modelli di tutte le fasi. Ogni trimestre gli sponsor del progetto di Crowdestate presenteranno una panoramica dell’attività in cui è possibile trovare preziose informazioni sull’avanzamento della vendita e indicazioni sul futuro. Naturalmente è sempre possibile richiedere ulteriori informazioni anche nell’area dedicata al commento del progetto. I nostri collaboratori sono sempre disponibili per rispondere ai vostri quesiti all’indirizzo info@crowdestate.eu.

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