La interacción entre riesgo y rentabilidad está intrínsecamente ligada al equilibrio entre el riesgo y la rentabilidad esperada. Un principio fundamental es que los riesgos más altos deben corresponderse con el potencial de rentabilidades más altas. A la inversa, si buscas rentabilidades más altas, debes estar preparado para aceptar niveles de riesgo mayores. Entender los riesgos de inversión y la tolerancia personal al riesgo es crucial para tomar decisiones de inversión informadas.
El espectro de riesgos de inversión es multifacético, abarcando varios subriesgos que pueden afectar el rendimiento de tu cartera.
Principales riesgos de inversión en el financiación participativa inmobiliario
Aquí está la lista de los principales riesgos de inversión que debes conocer al realizar inversiones inmobiliarias.
Riesgo de mercado
El riesgo de mercado es el potencial de que el valor de una inversión fluctúe debido a factores macroeconómicos, inestabilidad política o malestar social. Mitigar el riesgo de mercado implica diversificar tus inversiones en diferentes clases de activos y regiones.
En el financiación participativa inmobiliario, el riesgo de mercado podría manifestarse como una caída en los valores de las propiedades debido a una recesión, cambios en las tasas de empleo locales o cambios en la demanda. Por ejemplo, la crisis financiera global de 2008 llevó a un declive significativo en los precios inmobiliarios a nivel mundial, con algunos mercados experimentando caídas temporales de más del 30%.
Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez surge cuando un inversor no puede vender o salir rápidamente de una inversión sin incurrir en pérdidas sustanciales.
Los bienes inmuebles son un excelente ejemplo de un activo ilíquido, lo que significa que no se pueden vender rápidamente sin una potencial pérdida de valor. Por ejemplo, si necesitas vender una propiedad rápidamente debido a una emergencia financiera personal, podrías tener que aceptar un precio más bajo que el valor de mercado, realizando una pérdida.
Este riesgo es relevante en el financiación participativa inmobiliario, ya que las inversiones a menudo están comprometidas por varios años, y puede que no haya suficiente liquidez en el mercado secundario para venderlas. Por ejemplo, supongamos que eres un inversor en un proyecto de desarrollo residencial de 3 años y necesitas fondos para una emergencia. Sin un mercado secundario líquido, podrías tener que mantener la inversión o venderla con un descuento significativo.
Riesgo de divisa
Las fluctuaciones en los tipos de cambio pueden impactar los rendimientos al invertir en propiedades en países extranjeros. Aunque existen instrumentos de cobertura, tienen costos y complejidades.
Por ejemplo, un inversor estadounidense en un proyecto inmobiliario europeo podría ver disminuir sus rendimientos denominados en dólares si el euro se debilita frente al dólar durante el período de inversión.
Riesgo de inflación
La inflación erosiona el poder adquisitivo del dinero con el tiempo. La erosión del valor de la inversión debido a la inflación es crucial, particularmente para inversiones a largo plazo. Si tus rendimientos de inversión no superan la inflación, tus rendimientos reales (ajustados por inflación) podrían ser más bajos de lo anticipado.
Por ejemplo, si has prestado dinero a un promotor inmobiliario al 8% anual, y la inflación está al 5%, tu rendimiento real es del 3%.
Riesgo legal y regulatorio
Los cambios en las leyes que rigen los bienes inmuebles, las actividades de inversión o la tributación pueden impactar tu inversión. Esto es particularmente pertinente en el financiación participativa, un modelo de inversión relativamente nuevo sujeto a regulaciones en evolución.
Por ejemplo, el gobierno puede cambiar las leyes fiscales que rigen la tributación de los ingresos obtenidos por el inversor, o una nueva ley de zonificación podría restringir la altura de los edificios en un área donde el promotor del proyecto posee un sitio de desarrollo, potencialmente reduciendo el valor del sitio.
Riesgo político
Los eventos geopolíticos pueden impactar significativamente los valores inmobiliarios. Este riesgo se incrementa al invertir en mercados emergentes o regiones políticamente inestables. Cambios radicales en el entorno económico o legal (como la nacionalización), asuntos políticos internos o internacionales o crisis sociales (como disturbios civiles) son todos ejemplos de riesgo político.
Por ejemplo, la inestabilidad política y las políticas económicas de Venezuela llevaron a la hiperinflación y un colapso en los valores de las propiedades, devastando a inversores locales y extranjeros.
Riesgo ambiental
Riesgos ambientales como desastres naturales o cambios en las leyes ambientales pueden afectar los valores inmobiliarios.
Por ejemplo, si posees una propiedad costera y nuevas regulaciones limitan el desarrollo debido al aumento del nivel del mar, el valor de tu propiedad podría desplomarse.
Riesgo de tasa de interés
Los cambios en las tasas de interés pueden afectar significativamente los valores de las propiedades y los costos de financiación. Las tasas más altas generalmente afectan adversamente a los precios inmobiliarios y viceversa.
Por ejemplo, en 2022-2023, la tasa de interés base europea aumentó rápidamente al 4%, estancando el mercado de la vivienda y reduciendo los valores de las propiedades.
Riesgo de concentración
Este riesgo surge cuando tu cartera de inversiones se centra en un tipo de activo, región geográfica, o incluso una sola propiedad. La diversificación a través de diferentes tipos de bienes inmuebles (residencial, comercial, industrial) y ubicaciones puede mitigar este riesgo.
Por ejemplo, un inversor con todas sus inversiones de financiación participativa en apartamentos de alquiler a corto plazo habría sido severamente impactado por las restricciones de viaje debido al COVID-19 durante 2020-2021.
Riesgo del promotor del proyecto
En el financiación participativa inmobiliario, no solo estás invirtiendo en una propiedad específica, sino también en la pericia e integridad del promotor del proyecto. Su salud financiera, historial y prácticas comerciales impactan directamente tu inversión.
Ejemplos de la realización del riesgo del promotor del proyecto son casos donde el promotor decide robar los fondos de los inversores en lugar de usarlos para el propósito originalmente divulgado a los inversores o falla en ejecutar la estrategia de salida inicialmente divulgada.
Riesgo del proyecto de financiación participativa
Cada proyecto inmobiliario tiene su propio conjunto de riesgos que pueden impactar los rendimientos de la inversión. Estos riesgos son inherentes a la propiedad específica, su ubicación, el plan de desarrollo o gestión propuesto, y las condiciones más amplias del mercado. Entender estos riesgos específicos del proyecto es esencial para tomar decisiones de inversión informadas.
Ejemplos de riesgos de proyectos de financiación participativa que se han realizado incluyen sobrecostos en la construcción, retrasos en el cronograma y errores en juzgar la demanda del mercado para un producto específico.
Riesgo operacional
Esto incluye riesgos por mala gestión o fallos operativos.Si inviertes en una propiedad gestionada por una empresa que descuida el mantenimiento, el valor de la propiedad podría disminuir debido a su condición deteriorada.
Riesgo de crédito
Siempre existe el riesgo de que los promotores de proyectos prestatarios incumplan sus préstamos.
Por ejemplo, si proporcionas un préstamo al promotor del proyecto, y algunos de los riesgos del proyecto de financiación participativa descritos anteriormente se realizan, el promotor del proyecto podría no ser capaz de reembolsar el préstamo.
Riesgo de valoración
El riesgo de valoración es el riesgo de una valoración de propiedad inexacta o inflada.
Una valoración precisa de la propiedad es crucial en el financiación participativa inmobiliario, donde los inversores otorgan préstamos a los promotores de proyectos. Sustenta las decisiones de inversión, determina los ratios de riesgo e influye en los rendimientos proyectados. Sin embargo, la valoración de propiedades es más arte que ciencia, involucrando juicios subjetivos y suposiciones. Malentendidos o manipulaciones de estas valoraciones pueden llevar a riesgos significativos para los inversores.
Ejemplos de riesgos de valoración incluyen casos donde el tasador, voluntaria o erróneamente, sobrevalora la propiedad usando comparativas irrelevantes o engañosas, o haciendo suposiciones incorrectas sobre costos de desarrollo o ingresos futuros.
Riesgo de la plataforma de financiación participativa
Al participar en el financiación participativa inmobiliario, los inversores deben reconocer que la plataforma en sí introduce una capa de riesgo. Estas plataformas actúan como intermediarios, conectando a los inversores con los promotores o propietarios de los bienes. La integridad operacional, la salud financiera y las prácticas comerciales de la plataforma impactan directamente la seguridad y el éxito de tus inversiones.
Por ejemplo, en 2019, varias plataformas fraudulentas de financiación participativa inmobiliario letones (Kuetzal, Monethera, Envestio) desaparecieron con el dinero de los inversores.
Entendiendo tu tolerancia al riesgo
La tolerancia al riesgo es tu capacidad emocional y financiera para soportar fluctuaciones en el valor de la inversión. Factores como la edad, riqueza, horizonte de inversión y personalidad la influencian.
Generalmente, los inversores se categorizan como:
Conservadores
Los inversores conservadores prefieren la preservación del capital sobre altos rendimientos. La estrategia de inversión conservadora es adecuada para inversiones a corto plazo o inversores cerca de la jubilación.
Moderados
Una tolerancia al riesgo moderada acepta riesgos moderados por rendimientos moderados. Las inversiones de riesgo moderado típicamente se adaptan a profesionales de mediana carrera con un horizonte de 10-15 años.
Agresivos
Los inversores agresivos buscan altos rendimientos y pueden tolerar volatilidad significativa. Esta estrategia de inversión se adapta a inversores más jóvenes con horizontes largos (20+ años) e ingresos estables.
Evaluando tu tolerancia al riesgo
Al evaluar tu tolerancia al riesgo, considera:
- Tolerancia a pérdidas: ¿Cuánto de tu inversión puedes permitirte perder sin impactar tu estilo de vida?
- Horizonte de inversión: Horizontes más largos generalmente permiten mayor tolerancia al riesgo, ya que tienes tiempo para recuperarte de caídas.
- Resiliencia emocional: ¿Puedes evitar vender por pánico durante caídas del mercado?
Conclusión
El financiación participativa inmobiliario ofrece emocionantes oportunidades de inversión, pero no está exento de riesgos. Al entender estos riesgos y tu tolerancia individual al riesgo, puedes construir una cartera que se alinee con tus objetivos financieros y comodidad emocional. La diversificación a través de proyectos de financiación participativa, tipos de propiedades y geografías puede mitigar significativamente los riesgos.
Si estás contemplando una inversión inmobiliaria y crees que se alinea con tus objetivos financieros, no dudes en registrarte gratuitamente en Crowdestate para explorar nuestras oportunidades de inversión.
