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Si alguna vez has participado en la construcción de una propiedad, sabrás que puede ser muy exigente financieramente. Como promotor inmobiliario, generalmente necesitas tres cosas que son: capital, un terreno y conocimiento. El capital suele ser la parte más difícil de conseguir, principalmente porque las cantidades son muy altas.
Esto representa un problema para ambos promotores y la gente que, de otra forma, podría convertirse en inversora en promociones inmobiliarias. Aunque algunos promotores, especialmente los más nuevos, han sufrido con las limitaciones de capital, en los últimos años ha aparecido la solución del crowdfunding.
El crowdfunding no es un concepto tan nuevo, pues ya lleva años oyéndose en muchos países y en el sector inmobiliario en particular. Crowdfunding consiste simplemente en juntar a muchas personas para contribuir financieramente a la financiación de un proyecto. La idea es que con cada persona contribuyendo con la cantidad que pueda permitirse, se pueda recopilar la cantidad necesaria para el proyecto de una forma mucho más rápida que si se tuviera que esperar a que una sola persona o entidad ofreciese la cantidad completa. Funciona en muchos sectores, así que ¿por qué no en el sector y la promoción inmobiliaria?
Por tanto, el crowdfunding para la promoción inmobiliaria se refiere al acceso de un conjunto de inversores a través de una plataforma de crowdfunding para contribuir/invertir al desarrollo de una propiedad. La inversión se centra en la construcción de nuevas viviendas y de conseguir beneficios con el incremento del valor y no mediante las rentas de alquiler. Estas inversiones se pueden hacer tanto en propiedades residenciales como comerciales.
Otros crowdfundings inmobiliarios, incluyen la inversión en propiedades que ya existen para conseguir beneficio a través del alquiler, y mucho más.
Historia del crowdfunding inmobiliario
Aunque es entendible pensar que el crowdfunding es un nuevo concepto y método de conseguir capital, la historia nos muestra lo contrario. Durante siglos, los negocios han reconocido el valor de utilizar grupos de inversores grandes para alcanzar sus objetivos de inversión. El primer uso público del crowdfunding, se remonta al año 1714 para el Longitude Prize. En aquél momento, el gobierno británico estaba afrontando problemas financieros y solía usar el crowdfunding para solucionarlos. Con el tiempo, la práctica del crowdfunding se incrementó y evolucionó, cruzando el atlántico. En el siglo XIX, banqueros y financieros necesitaban capital para el ferrocarril que se expandía por toda la nación y solicitaron inversores entre el público general. Así, se utilizó en varios proyectos que requerían mucho capital.
Se dice que el crowdfunding tuvo su primer reconocimiento oficial en el año 2006 en un artículo del Wired Magazine de Jeff Howe.
En lo que se refiere a los inmuebles, el crowdfunding inmobiliario es una palabra histórica en sí misma. Sin embargo, solo era posible mediante acuerdos entre socios, que requerían grandes cantidades de dinero, haciéndolo, por tanto, inaccesible para el inversor medio particular. La inversión carecía de diversificación.
En 2012, EEUU aprobó una nueva ley que permitía a los pequeños inversores particulares invertir en el crowdfunding inmobiliario. Esta legislación se conoció como la ley ACT, y en ella se dice que “a través de esta legislación, los inversores acreditados y no acreditados pueden invertir en crowdfunding inmobiliario”.
Cómo funciona el crowdfunding para la promoción inmobiliaria
El crowdfunding presenta varios beneficios tanto para el inversor como para el promotor. También tiene ventajas y riesgos. Lo revisaremos todo a continuación.
Los pasos del financiamiento mediante crowdfunding para promociones inmobiliarias suelen variar entre las plataformas. Sin embargo, el proceso general es el siguiente:
- El prestatario envía una solicitud online
- El prestatario/promotor consigue la aprobación de la plataforma de crowdfunding inmobiliario online
- El prestatario crea el proyecto y da los detalles
- Los inversores que buscan oportunidades revisan el proyecto
- Cada inversor invierte la cantidad que considera oportuno
- Cuando el proyecto se financia, el promotor comienza la construcción
- Tras la construcción, la propiedad se pone en venta en el mercado y los inversores reciben el dinero correspondiente de la venta en función de lo que hubiesen invertido.
Un inversor puede invertir en crowdfunding inmobiliario utilizando cualquiera de estos dos métodos:
Crowdfunding mediante patrimonio neto o acciones con el que el inversor contribuye a la compra de un activo a través de una sociedad vehículo. De esta manera, el inversor es propietario de acciones en la sociedad vehículo que, a su vez, posee el activo. El promotor o prestatario también tendrá acciones en la sociedad vehículo con un acuerdo operativo que definirá sus derechos y responsabilidades. Los inversores comparten un porcentaje del beneficio de la venta del activo.
RIESGOS – El crowdfunding mediante patrimonio neto se considera más arriesgado para los inversores, pues se involucran de forma pasiva en la inversión. Esto significa que asumen el riesgo de fracaso de la inversión con la variación del valor de sus acciones, ya que cambiará igual que lo hace el del activo.
Crowdfunding mediante deuda es casi lo opuesto al crowdfunding mediante acciones pues el promotor recibe el capital de los inversores sin sacrificar sus acciones. Las deudas de crowdfunding suelen estar aseguradas mediante el desarrollo de la propiedad.
RIESGOS – En general, no hay riesgos en el crowdfunding mediante deuda. Se devuelve el dinero a los inversores en dos años o menos y también reciben la parte proporcional de los intereses acumulados del proyecto. El prestatario es el que paga.
Ventajas del crowdfunding para inversores y promotores de promociones inmobiliarias
- Diversificación – Los inversores pueden dividir sus fondos entre diferentes propiedades.
- Fácil de gestionar – Los promotores se encargan de todas las necesidades de gestión, así que los inversores no tienen que preocuparse.
- Los inversores pueden invertir como lo hacen los inversores profesionales e institucionales.
- Es una forma rápida de reunir capital para llevar a cabo promociones inmobiliarias.
- Es un método eficiente porque las plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrecen menores costes en comparación con los bancos. Esto se traduce en tasas de interés más bajas para los prestatarios/promotores y menos comisiones para todos los implicados.
- Los promotores más pequeños pueden reunir capital fácilmente proveniente de inversores cualificados.
- Las plataformas de crowdfunding son muy flexibles respecto al tipo de propiedades y el tipo de proyectos que ofrecen a los inversores, así como las formas de financiación que los inversores pueden ofrecer a los promotores.
Desventajas y riesgos del crowdfunding para inversores y promotores de promociones inmobiliarias
- Se puede perder capital.
- Es casi imposible salir de una inversión que no rinda como se esperaba de ella.
- Las decisiones se basan en la mayoría de votos.
- Para los promotores, algunas plataformas no liberan los fondos obtenidos si no se alcanza la cantidad total. En esos casos, los fondos se devuelven a los inversores.
Cómo elegir una plataforma
Hay varias plataformas de crowdfunding inmobiliario entre las que escoger y cada una tiene sus reglas, métodos y procedimientos. Aquí tienes algunos factores que considerar:
- Restricciones de la plataforma
- Tus objetivos con el crowdfunding
- Estructura de la plataforma
- Opciones de personalización de la plataforma
Conclusión
El crowdfunding para las promociones inmobiliarias puede crear una situación ganar-ganar para todos los implicados. Conlleva algunos riesgos y desventajas, pero las ventajas superan los inconvenientes. Encontrar la plataforma de crowdfunding correcta, organizar una campaña correctamente, conseguir inversores que cumplan con los requisitos y finalmente terminar el proyecto son los factores necesarios para desarrollar proyectos con éxito.
