Osa 3. Usaldusväärse ühisrahastusplatvormi hea tava

Lugemiseks kuluv aeg: 6 min.

Teie ees on meie kolmeosalise blogipostituse sarja ühisrahastus ja P2P platvormide hea tava viimane osa. 

Esimeses postituses kirjeldasime platvormi haldava ettevõtte struktuuri ja juhtimist.
Loe siit: Osa 1a: Platvormi haldaja – Ettevõtte struktuur, finantsvõimekus ja aruanded
Loe siit: Osa 1b: Platvormi haldaja – Ettevõtte juhtkond ja võtmeisikud

Teises osas keskendusime hoolsuskohustusele, läbipaistvusele, täielikule teabele ning sisse- ja väljamaksetele.

Loe siit: Osa 2: Protsessid

Viimases osas anname ülevaate investeerimisvõimaluste analüüsist ja õiguslikest struktuuridest. 

a. Lepingud 

Turult võib leida erinevaid tüüpi laene. On tagatud laenud, tagamata laenud või omakapitali investeeringud. Siin on lühike kokkuvõte sellest, mida erinevad laenutüübid investori jaoks tähendavad: 

Tagatisega laenud (tuntud ka kui “seenior laenud”) on tavaliselt kõige turvalisemad ja seega ka kõige vähem kasumlik kapitalitüüp. Laen on tagatud tagatisega, milleks on tavaliselt kinnisvara hüpoteek, ettevõtte vara pant või mõni muu tagatis. Seda tüüpi laenu korral tehakse väljamakse investoritele esimesena ning probleemide korral saab tagatise kahjumi minimeerimiseks realiseerida. Tagatise olemasolu tähendab aga seda, et risk (ja seetõttu ka tootlus) on madalam ning kindlasti tuleks uurida tagatisena pakutavat vara. Samal ajal peaksid investorid teadvustama, et tagatis on tagasimaksete viimane võimalus ja head projektid peaksid tekitama piisavalt rahavooge, et maksta tagasi kapitali ilma vajaduseta tagatist realiseerida. Siin on näide tagatud laenust.

Tagatiseta laen on kapitali kiht omakapitali ja tagatud laenude vahel. Seda tüüpi laenud on riskantsemad kui tagatud laenud, kuid ka tulusamad. Kui hüpoteeklaenude omanikud saavad tavaliselt tagasimakseid esmajärjekorras, siis tagatiseta lenude puhul saab tagasimakseid alles siis, kui kõikidele tagatud laenuandjatele on täielikult tasutud. Järjekorras teisena tagasimakseid saades tähendab, et tagamata võla intressimäär peaks olema kõrgem kui tagatud võla korral. Ehkki tagatiseta laen on endiselt kindlam kui eelistatud või tavaline omakapital, võib projekti ulatuslik ebaõnnestumine põhjustada olukorra, kus puuduvad vahendid tagatiseta võlausaldajate tagasimaksmiseks pärast tagatud võlausaldajate väljamakseid. Tagatiseta laenude puhul tuleks pöörata tähelepanu Sponsorile, kes usaldab oma vahendeid ja platvormi probleemse laenu sissenõudmise protsessi. Siin on näide tagatiseta laenust. 

Mezzanine’i investeering on hübriidkapital (kas allutatud laen või eelistatud omakapital), mis jääb omakapitali ja laenude vahele. Sellel on endiselt madalam risk kui omakapitalil – tagasimaksed tehakse enne omakapitali, kuid pärast kõigi seenior kohustuste täitmist. Mezzanine’i laenu puhul võib lisaks intressidele teenida ka boonuseid, mis sõltuvad projekti tasuvusest. Siin on näide mezzanine laenust. 

Omakapital on kapital, mis on omanikude poolt ettevõttesse ise investeeritud. Omakapitali investeeringutel on nii kõrgeim risk kui ka potentsiaalselt kõige suurem tulu. Seda tüüpi investeeringute puhul tuleks arvestada ettevõtte kohustuste struktuuriga – ettevõte tasub kõigepealt võlad töötajatele ja võlausaldajatele ning alles siis saavad investorid oma väljamaksed ettevõtte ülejäänud varast. Ebaõnnestumise korral on reaalne võimalus, et investori kasum vähendatakse nullini ja halvimal juhul võivad investorid kaotada kogu oma investeeringu. Kui projekt õnnestub, saavad töötajad ja võlausaldajad tavaliselt fikseeritud intressimäära, samal ajal kui investor võtab kogu ülejäänud kasumi. Seega tuleks sel juhul veenduda, et enne investeeringu tegemist hinnatakse ka ebaõnnestumise tõenäosust. Kas projekt on arusaadav? Kas projektis esitatud numbrid on realistlikud? Siin on näide omakapitali projektist. 

Rusikareeglina tuleks investoril meeles pidada – mida madalam on projekti risk, seda madalam on oodatav tootlus.

Peamine asi, mida silmas pidada: Võtke aega laenulepingute lugemiseks ja veenduge, et mõistate investeerimisvõimaluse õiguslikku ülesehitust.

b. Garantiid

Ehkki garantii või tagatis ei tohiks olla peamine tagasimakseallikas, vähendaks tagatise või garantii olemasolu investeeringu riskitaset (ja ka eeldatavat tulu). Samal ajal ei taga tagatise või garantii olemasolu projekti edukust. Tagatise või garantii eesmärk on tagada, et Sponsor oleks motiveeritud intresside ja laenude tagasimaksmiseks vastavalt lepingule.

Vaatame järgmist näidet:

Laenuandja annab korteri ehituse finantseerimiseks laenu 100 eurot. Laen tagatakse kinnisasjale seatud esimese järgu hüpoteegiga. Laenusaaja eesmärk on müüa korter pärast valmimist 150 euroga.

Hüpoteek ei taga, et Laenusaaja suudab korteri plaanipäraselt müüa 150 euro eest. Kui laenusaaja turuanalüüs oli vale, kinnisvaraturg langeb või laenusaaja ei saa ehitust lõpule viia (ükskõik mis põhjusel), võib kinnisvara väärtus olla suuremal või vähemal määral alla 100 euro, äärmisel juhul võib see olla peaaegu mitte midagi väärt ning järelikult on hüpoteegi väärtus väiksem kui 100 EUR või peaaegu olematu.

Seega tagab hüpoteek selle, et võlgnikul on huvi laenu tagasi maksta vastavalt kokkuleppele, sest vastasel juhul realiseeritakse garantii. Tänu tagatistele on laenuandjal tugevamad tagasinõude võimalused laenuvõtja vastu ja laen makstakse kiiremini tagasi.

Peamised aspektid, mida meeles pidada: 

  1. Enne investeeringu tegemist kontrolli alati, millised tagatised ja garantiid on Sponsori poolt antud. 
  2. Tagatised ja garantiid peavad olema täpsustatud ning investeeringu kirjelduses selgesti tuvastatavad. 
  3. Ehkki tagamata projektide oodatav tulu on üldjuhul suure, on need ka riskantsemad. 

Garantiid on hädavajalikud maksete hilinemise või ootamatute sündmuste korral ning ootamatud sündmused kinnisvaras on üsna tavapärased. 

Crowdestate’i lähenemisviis: 

Crowdestate on täieliku kapitalipakki pakkuja, mis tähendab, et meie eesmärk on pakkuda kinnisvaraettevõtetele erinevat tüüpi kapitali, sealhulgas tagatud hüpoteeklaene, mezzanine’i või omakapitali. Vajadus konkreetse kapitalitüübi järele tuleneb projektist endast ja see sõltub Sponsori omakapitalist ja sihi võimendusest. Investori seisukohast tähendaks korrektselt struktureeritud kapitalipakk seda, et projektis on piisavalt omakapitali ja et kõikidele kapitali kihtidele kehtestatakse õige hind.

Praktilisest küljest on Crowdestate’i eesmärk alati kindlustada investeeringud tagatiste või garantiidega, kui need on olemas. Enamik meie investeerimisvõimalustest pakub investoritele garantiisid, mis on selgelt ja nähtavalt välja toodud. Tagatisi ja garantiisid esindavad tavaliselt:

  • Hüpoteegid
  • Ettevõtte osakute pandid
  • Isiklikud garantiid
  • Krediidi määramine. 

c. “Tagasiostugarantii”

„Tagasiostugarantii” on turundustrikk, mida kasutavad mitmed ühisrahastusplatvormid, eriti P2P tagamata tarbijalaenude laenuturul. See lubab investorile laenude automaatse tagastamise, kui laenuintressid või tagasimaksed hilinevad.

“Garantii” lubadus kõlab nii hästi, et paljud investorid ei pööra tähelepanu asjaolule, et “tagasiostugarantii” on antud laenuvõtja enda poolt (mitte fondi või kolmanda osapoole).

Kui laenu väljastaja ei suuda enam oma lepingulisi kohustusi investorite ees teenindada, lõpetavad nad intresside ja põhiosa tagasimaksete tegemise ning ükski “tagasiostugarantii” ei saa neid sundida makseid tegema.

P2P-investoritel on juba kogemus, et tagasiostugarantiid on täiesti väärtusetud. Esimene (ja võib-olla juba unustatud) õppetund pärineb Poola tarbimislaenufirmalt Eurocent 2017. aastal (loe üksikasjalikku artiklit siit), mis muutus maksejõuetuks ja lõpetas oma laenuandjatele maksete tegemise vaatamata “tagasiostugarantii” lubamisele. Värskemateks näideteks on pettusel ülesehitatud ühisrahastusplatvormid Envestio ja Kuetzal, kus mitteeksisteerivad projektid olid tagatud nende enda tagasimaksetega.

Praeguses majanduslikus ebastabiilsuses on suur tõenäosus, et mõne laenuvõtja või laenu väljastaja tagasimaksevõime võib saada kahjulikult mõjutatud ning nende „tagasiostugarantiid” osutuvad väärtusetuks, nagu ka Eurocenti puhul.

Meie soovitus on olla tagasiostugarantiide suhtes olla väga skeptiline, välja arvatud juhul, kui tagatisi pakub võimsam kolmas osapool, näiteks pank või kindlustusselts. Samuti soovitame suhtuda skeptiliselt sotsiaalmeedias tegutsevatele suunamudijatesse kes, kasutavad ühisrahastusplatvormide hindamisel tagasiostugarantiid kui „kvaliteedi märki“.

Kokkuvõte

Artiklis toodud nõuannete järgimine ei taga teie investeeringute edukust, kuid tõenäoliselt aitab teil hoida eemale kahtlastest, läbipaistmatutest platvormidest ning sobimatutest investeerimisvõimalustest.

Ülaltoodud kõige olulisemad tegurid, mida ühisrahastusplatvormi valimisel tuleb arvestada, on subjektiivsed ega ole kindlasti ka kõikehõlmavad.

Kas midagi olulist jäi mainimata? Anna meile teada, saates oma mõtted e-posti aadressile info@crowdestate.eu. Aitäh!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.