Investeerimisel ei saa üle ega ümber faktist, et investeeringu oodatav tulusus ning investeeringuga seotud riskid on omavahel tihedalt seotud. Mida kõrgem on investeerimisrisk, seda suurem peaks olema investori poolt taotletav tootlus. Mida suuremad on investori ootused tootlusele, seda suuremat riski peab ta olema valmis võtma.
Investeerimisega kaasnev risk ei ole ühene mõiste, vaid see koosneb suurest hulgast erinevatest alamriskidest.
Investeerimisega kaasnevad üldised riskid
Tururisk
Tururisk on oht, et investeeringu väärtus võib muutuda turul aset leidvate ebasoodsate sündmuste, näiteks makromajanduslike põhjuste, poliitiliste või sotsiaalsete süsteemide ebastabiilsuse, investorite käitumine vms tõttu. Eelpool mainitud asjaolud võivad põhjustada kinnisvarahindade muudatusi ja volatiilsust. Tururiski saab vähendada investeerimisportfelli hajutamisega erinevatesse varaklassidesse, majanduspiirkondadesse ning tööstusharudesse.
Likviidsusrisk
Likviidsusriski all mõistetakse investeeringu realiseerimise hetkel valitsevat ebasoodsat olukorda, kus kinnisvaraturul ei ole müüja poolt soovitud ajal või müüja poolt soovitud hinnatasemel piisavalt ostjaid. Likviidsusriski realiseerumine võib pikendada investeeringust väljumiseks kuluvat aega. Juhul, kui investor on sunnitud likviidsusriski realiseerumisel siiski investeeringust väljuma, võib see kaasa tuua investeeringu tulususe vähenemise või kahjumi tekke. Samuti võib selline olukord kaasa tuua ettenägematuid lisakulusid, näiteks kinnisvara hindamisega seotud kulusid, täiendavaid vahendustasusid vms. Likviidusriski realiseerumisel võib kinnisvarainvesteeringust väljumine võtta märkimisväärselt aega, välja arvatud juhul, kui investor on nõus investeeringu müüma selle tegelikust väärtusest oluliselt madalama hinnaga.
Valuutarisk
Investeerimisobjekti paiknemisel teises riigis või teises valuutakeskkonnas eksiteerib oht, et investor võib saada kahju valuutakursside omavahelisest ebasoodsast muutumisest. Valuutariski on võimalik maandada erinevate riskimaandamise meetodite ja instrumentidega.
Inflatsioonirisk
Inflatsioonrisk on olukord, kus inflatsioon ehk hinnatõus vähendab investeeringu reaaltootlust või reaalväärtust.
Juriidiline risk
Juriidiline ehk õigusliku keskkonna risk tuleneb asjaolust, kus investeeringut reguleerivad õigusaktid, investeerimistegevust reguleerivad seadused ja investeeringutelt saadava tulu maksustamise reeglid võivad investeerimisperioodi jooksul muutuda. Näiteks võib riik muuta maksuseadusi, mis reguleerivad investorite poolt teenitud tulu maksustamist.
Poliitiline risk
Poliitiline risk ehk riigirisk on oht, et investeeringu asukohariigis või -piirkonnas võivad aset leida olulised poliitilised või muud sündmused, mille tulemusel investeeringu väärtus märkimisväärselt muutuda. Poliitilise riskina on käsitletavad radikaalsed muutused majandus- või õiguspolitilises olukorras (näiteks investeeringu natsionaliseerimine), sisepoliitilised või sotsiaalsed kriisiolukorrad (nt rahvarahutused) vms.
Intressirisk
Intressimäärade muutumine võib märkimisväärselt mõjutada kinnisvarainvesteeringute väärtust. Kõrgetel intressimääradel on üldiselt kahjulik mõju kinnisvarahindadele ja vastupidi.
Konsentratsioonirisk
Kontsentratsioonirisk võib tekkida olukorras, kus investori investeerimisportfell koosneb vaid ühte varaklassi (näiteks aktsiatest) või majanduspiirkonda (näiteks Eesti) kuuluvatest investeeringutest. Kontsentratsiooniriski saab vältida investeeringu mõistliku hajutamisega.
Crowdestate’i riskireiting
Crowdestate’l on kinnisvara investeerimisvõimaluste juures riskireiting, mis näeb välja selline:
Crowdestate’i reiting väljendab investeerimisvõimaluse koondriskiastet, summeerides investeerimisvõimaluse erinevatele parameetritele antud kvalitatiivseid ja kvantitatiivseid hinnanguid. Muuhulgas arvestab reiting investeerimisvõimaluse kapitalistruktuuri, finantsvõimendust, projekti asukohta, projekti staadiumit, rahavoogu, projekti meeskonna kvaliteeti ja kogemust ning tagatiste ja/või käenduste olemasolu. A1 on väga turvaline, C5 väga riskantne.
Eelpool toodud reiting väljendab Crowdestate’i subjektiivset hinnangut investeerimisvõimaluse riskiastmele, mis ei võta arvesse iga üksiku investori riskitaluvust ning ei asenda investori hoolsuskohustust oma investeerimisotsuste tegemisel, samuti ei ole Crowdestate’i poolt antud reitingul seost rahvusvaheliste reitinguagentuuride poolt antavate reitingute või nende andmise aluseks oleva metoodikaga.
Investor ja riskitaluvus
Kui n-ö tavaline inimene defineeriks investeerimisriski kui investeeritud kapitali osalist või täielikku kaotust, siis finantseksperdid soovitavad investeerimisriski käsitleda kui oodatava ja tegeliku tootluse erinevust või veelgi laiemalt, investeeringi tegemisel püsititatud eesmärgini mitte jõudmist.
Riskitaluvus on iga investori isiklik tunnetus, kui suurt investeeringu väärtuse muutumist (nii kasvu kui ka kahanemist) on ta valmis investeerimisperioodi jooksul välja kannatama. Riskitaluvus on individuaalne ning sõltub paljudest asjaoludest – investori vanusest, haridusest, varanduslikust seisust jne. Näiteks vanuse kasvades väheneb üldjuhul ka investori riskitaluvus.
Tavaliselt jaotatakse investorid riskitaluvuse põhjal kolmeks:
- konservatiivsed (tahavad riski vältida või riskivad vähe, isegi, kui tootlus on väga madal)
- mõõdukad (aktsepteerivad mõõdukat riski mõõduka tootluse saavutamiseks)
- agressiivsed (soovivad kõrgemat tootlust, isegi, kui heitlikkus on suur)
Riskitaluvuse välja selgitamiseks kasutatakse küsimustikke, kus pööratakse tähelepanu järgnevatele küsimustele:
- Kui suure osa oma investeeringust oled Sa valmis kaotama?
- Kas Sa saaks oma harjumuspärast elu jätkata, kui konkreetse investeeringu väärtus väheneks nt 20%?
- Kui pikk on sinu investeerimishorisont?
Mida pikem on Sinu investeerimishorisont (ja investeerimisega saavutada soovitava eesmärgini jõudmise aeg), seda suurem on üldjuhul sinu riskitaluvus.
- Milline on sinu emotsionaalne võime taluda kaotusi ja kahjumit?
- Kas investeeringute väärtuse ajutine vähenemine investeerimisperioodi kestel (isegi kui pikemas perspektiivis on väljavaated väga head) tekitab sinus nii suurt stressi, et see hakkab mõjutama sinu igapäevast elu?
Kõik inimesed ei ole võimelised taluma investeerimisega kaasnevat vara väärtuste muutumist ning satuvad muudatustest paanikasse ning stressi.
Arukas investor kaalub enne iga investeeringu tegemist kui ka investeeringu hoidmise ajal regulaarselt iga konkreetse investeeringuga seotud riske ning selle investeeringu sobivust enda riskitaluvusega. Kui oled juba kindel, et kinnisvarasse investeerimine on sulle sobiv, saad liituda Crowdestatega siin!
